A constructibilité nouvelle, taxe nouvelle…
Ou le cavalier législatif, bis…
Un projet de Loi consacré à « la modernisation de l’agriculture et à la pêche » a été déposé au Sénat le 13 janvier 2010 et présenté, dans le compte rendu du Conseil des ministres du même jour, comme un moyen de gestion de « l’agriculture et [de] la forêt dans un objectif de développement durable des territoires, en préservant et en valorisant le capital et le savoir-faire agricoles de notre pays, notamment par la lutte contre le gaspillage du foncier agricole ».
Rien de moins.
Pourtant, à sa lecture, on s’aperçoit qu’y est noyé un article 13 qui concerne…la promotion immobilière.
Cet article prévoit un nouvel article 235 ter ZE du Code Général des impôts créant une nouvelle taxe sur les cessions de terrains nus devenus constructibles à la suite d’une modification du P.L.U.
Si les agriculteurs qui cèdent leur terrain pour partir en retraite avec un capital, ou tout simplement pour survivre, sont les principaux visés, il n’en reste pas moins qu’un promoteur qui achèterait un terrain en vu d’y faire construire un ensemble immobilier sera nécessairement concerné par cette taxation de la plus-value qui résulte de cette constructibilité nouvelle.
Les opérations de promotion immobilière, sur les zones côtières, dans des campagnes qui se « rurbanisent », en font donc un texte qui serait d’application fréquente.
L’assiette de cette taxe ?
Le prix de cession, dès lors qu’il est d’un montant supérieur à 15.000 euros, diminué soit du prix d’acquisition initial soit de la valeur vénale du terrain à la date de son entrée dans le patrimoine du vendeur.
Son taux ?
Il serait à la base de 5 % lorsque la plus forte des deux valeurs constituées du prix de cession du terrain devenu constructible et de la valeur vénale atteint de 10 à 30 fois le prix d’acquisition actualisé.
Et de 10% sur le solde !
Un seul et maigre abattement d’un dixième par année au-delà de la huitième année suivant la constructibilité du terrain est prévu à ce jour.
Cette taxation aurait pour effet d’entrer dans les termes de la négociation sur le prix de vente du terrain.
Le vendeur entendra encaisser la totalité de la valeur de son bien au prix du marché.
L’acheteur voudra faire supporter par ce dernier une partie de la fiscalité de l’opération.
D’autant plus que le projet de Loi prévoit son paiement par le cédant, qui est l’heureux bénéficiaire de cette plus-value résultant de la soudaine flambée du prix de son terrain.
Le piquant de la situation réside dans le fait que la valorisation soudaine du bien, objet de la taxation, n’est que le fait d’un classement administratif en « constructible » qui est, elle-même, le fait d’une Commune avec l’autorisation du Préfet donc de l’Etat…
L’Administration sera donc prise entre deux feux.
D’un côté, celui de la protection de l’environnement et du développement de l’agriculture, objectif affiché par la Loi.
De l’autre, la tentation de déclarer constructibles des terrains jusque là vierges, pour profiter des rentrées fiscales que génèrerait cette constructibilité nouvelle.
Qui a dit que le choix était fait…
Jacob DELEBECQUE
Avocat
Cavalier législatif ?
Il faudra m’expliquer !
En effet, comme vous le rappelez en introduction, l’objectif de la loi est de lutter contre la gaspillage du foncier agricole. Or, par erreur, nombre de nos compratriotes considèrent que l’espace agricole est de la réserve foncière ! NON, c’est avant tout un espace productif.
Il est certain que l’article 13 risque de réduire certaines véléïtés de spéculation foncière, mais est-ce un mal au sens du développement durable du territoire ?
Enfin, pour mémoire, et je suis étonné qu’un avocat fasse cette erreur, le Préfet ne donne pas d’autorisation pour la caractérisation de la constructibilité d’un terrain, il ne fait que donner un avis et vérifier la légalité de l’acte pris par le maire.
A ce sujet, je signale que les élus locaux sont déjà entre deux feux : les obligations de protections et les véléïtés de (spéculation) valorisation foncière des propriétaires (parfois exploitants). Ce nouvel acticle de loi pourrait donc limiter, au contraire, la pression sur les élus.
Monrdhil,
1. En tant qu’Avocat, je n’ai pas de compétence particulière pour apprécier – politiquement parlant – les arbitrages fait par le législateur entre développement durable et spéculation foncière. Je ne peux que les constater.
2. Sur le rôle du Préfet dans l’attribution du permis de construire, nous disons la même chose, « le fait d’une Commune avec l’autorisation du Préfet donc de l’Etat » signifie bien dans mon esprit non pas que le Préfet rende le terrain constructible mais qu’il ait un rôle sur l’appréciation de la décision prise par la Municipalité, mais l’objet de l’article n’était pas de rentrer dans les arcanes du circuit réglementaire du Permis…
Celà pourra faire l’objet d’un autre article, d’ailleurs.
Il n’y a donc pas d’erreur.
3. Pour le surplus, je vous laisse maître de vos appréciations et suis à votre disposition, par mail par exemple, pour vous expliquer le principe du « cavalier législatif », abordé dans l’introduction de mon premier article.
Cordialement