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Dans le précédent article, nous évoquions les huit possibilités pour financer l’immobilier d’exploitation.

Aujourd’hui abordons plus en détail la possibilité la plus simple : le crédit classique au profit de l’entreprise propriétaire de ses locaux.

Quels sont les avantages de la détention directe ?

Aspect  financier et fiscal:

• Déduction totale des frais d’acquisition (en cas d’acquisition d’un immeuble ancien sorti du champ d’application de la TVA).
• Amortissement du prix de la construction sur sa durée d’utilisation (sous réserves des nouvelles normes comptables).
• Déduction des frais financiers d’emprunt sans limitation, ainsi que des frais annexes (assurances, commissions diverses).

Les frais d’acquisition :

• Déduction totale des frais  d’acquisition : déduction immédiate en totalité, l’année de l’investissement, parmi les autres charges d’exploitation, ou (au choix de l’entreprise), intégration des frais au prix de revient de l’immeuble et amortissement de ceux-ci au même rythme que l’immobilisation à laquelle ils se rapportent (nouvelles normes comptables).
• L’ancien système qui consistait à comptabiliser les frais d’acquisition dans la rubrique « frais d’établissement », à l’actif du bilan et à les amortir sur des durées de 3 à 5 ans, n’a plus cours.

Au regard des règles d’amortissement:

• L’immeuble est amortissable selon les règles propres à son propriétaire, comme n’importe quel autre actif immobilisé:
• Pas d’amortissement de la quote-part terrain (un terrain n’est jamais amortissable, sauf mines et carrières)
• Décomposition de la quote-part construction entre une « structure » (amortissable sur une longue durée : 20 à 60 ans voire plus) et des « composants », amortissables sur leur durée prévisible d’utilisation (durée d’amortissement inférieure à celle de la structure)
• Toutefois, lorsqu’il s’agit d’un immeuble dit « d’exploitation » (ce qui est le cas d’une entreprise propriétaire d’un immeuble qu’elle utilise pour ses propres activités), alors la durée d’amortissement de la structure est limitée à la durée dite d’usage, c’est-à-dire, à la durée antérieurement admise pour la totalité de l’investissement.
• En effet, avant la mise en application de ces nouvelles règles comptable, la quote-part construction était amortie globalement, sur une durée dite « d’usage », comprise entre 20 et 50 ans, selon le type d’immeuble.
• Ces nouvelles normes comptables, établies dans un but de convergence avec les normes IFRS, s’appliquent à toutes les entreprises quels que soient leur taille, leur régime fiscal et leur secteur d’activité. (instruction fiscale 213, du 30 décembre 2005).

Au regard des règles de déductibilités des frais financiers:

• Déduction totale et  sans limitation de tous les frais afférents au contrat de financement:
  • Intérêts
  • Assurances
  • Frais de dossiers
  • Commissions de montages

Aspect patrimonial:

• Propriété immédiate du bien, qui peut constituer une garantie pour des préteurs susceptibles d’intervenir dans l’avenir pour financer l’entreprise.
• Maîtrise totale de l’immobilier.

Quels sont les inconvénients de la détention directe ?

Absence de dissociation patrimoniale:

• En cas de liquidation de l’entreprise, l’immeuble d’exploitation est emporté, même titre que tous les autres actifs, souvent dans de très mauvaises conditions financières.

Alourdissement du bilan et de la valeur patrimoniale de l’entreprise : frein à la cession ?

• En effet, l’acquéreur d’une entreprise va évaluer celle-ci dans une optique économique, consistant à actualiser la valeur des flux financiers espérés : l’entreprise vaut ce qu’elle rapporte ; au contraire le vendeur aura souvent une vision patrimoniale de son entreprise.
• Si celle-ci est propriétaire de son immobilier, il peut y avoir distorsion entre la valeur économique et sa valeur patrimoniale, rendant impossible un accord entre vendeur et acheteur.

Régime des plus-values de cession moins avantageux que celui des particuliers :

• En cas de cession de l’immeuble, l’entreprise est soumise au régime fiscal des plus-values professionnelles (avec des aménagements particuliers pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu) : taxation au taux d’IS normal d’une plus value calculée par différence entre la valeur vénale et la valeur nette comptable.
• Si les associés souhaitent appréhender le produit de la vente de l’immeuble, ils seront taxés selon le régime des revenus de capitaux mobiliers, d’où un régime fiscal beaucoup plus pénalisant, que celui des plus-values immobilières des particuliers, applicable par exemple, en cas de détention de l’immeuble par une SCI non assujettie à l’IS.

Christian JULHE

Conseil et Formation

Financement de l’immobilier d’entreprise

Christian.julhe@orange.fr

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