I – Informations sur les performances énergétiques de l’immeuble mis en location

A – Sur le diagnostic de performance énergétique

L’article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation définit le diagnostic de performance énergétique :

« Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance« .

Cette définition n’a pas été modifiée par la loi du 12 juillet 2010. L’article 1, I, 6°, de cette loi a ajouté deux alinéas à cet article L. 134-1.

1° Les conditions de validité du diagnostic liées au diagnostiqueur

Le premier de ces deux alinéas dispose que le diagnostic de performance énergétique « est établi par une personne répondant aux conditions prévues à l’article L. 271-6« .

L’article R. 134-4 du Code de la construction et de l’habitation indiquait déjà que « pour réaliser le diagnostic de performance énergétique, il est fait appel à une personne répondant aux conditions de l’article L. 271-6 et de ses textes d’application« . Ce texte réglementaire est issu du décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006, relatif au diagnostic de performance énergétique et à l’état de l’installation intérieure de gaz dans certains bâtiments, dont l’article 3 précisait le champ d’application de cette exigence en disposant que « jusqu’au 1er novembre 2007 et par dérogation aux dispositions de l’article R. 134-4, le diagnostic de performance énergétique peut être réalisé par un technicien qualifié« . Compte tenu du fait que cette exigence est désormais intégrée à l’article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’article R. 134-4 pourrait être modifié par le décret d’application de la loi du 12 juillet 2010 à paraître.

On rappellera que l’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation, non modifié sur ces points, si ce n’est pour préciser que les conditions qu’il édicte quant au diagnostiqueur sont également applicables pour les diagnostics visés à l’article L. 134-1 de ce code, dispose que le diagnostiqueur doit :

- présenter des garanties de compétence, certifiées par un organisme accrédité (CCH, art. R. 271-1), et disposer d’une organisation et de moyens appropriés ;

- souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions, la garantie ne pouvant être inférieure à 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année d’assurance (CCH, art. R. 271-2) ;

- n’avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à lui, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir un diagnostic ;

- remettre au propriétaire un document par lequel il atteste sur l’honneur qu’il est en situation régulière au regard des articles L. 271-6 et suivants et qu’il dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l’établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier (CCH, art. R. 271-3).

Les manquements à ces prescriptions sont pénalement sanctionnés (CCH, art. R. 271-4).

2° La durée de validité du diagnostic

Le second alinéa ajouté à l’article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation par la loi du 12 juillet 2010, dispose que la durée de validité du diagnostic de performance énergétique sera fixée par décret qui, à ce jour, n’a pas encore été publié.

Actuellement, l’article R. 271-5 du Code de la construction et de l’habitation fixe la durée de validité du diagnostic à 10 ans mais seulement pour celui exigé lors des actes ou promesses de vente.

3° Le champ d’application de l’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique

L’ancien article L. 134-3 du Code de la construction et de l’habitation disposait que « le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l’acquéreur et au locataire dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du présent code et à l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986« .

Le renvoi aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 pouvait être interprété comme limitant l’obligation de communiquer le diagnostic de performance énergétique aux locataires de locaux d’habitation. Toutefois, le renvoi à la loi du 6 juillet 1989 était limité aux conditions et modalités de transmission du diagnostic et l’article R. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation précise que les dispositions relatives à ce diagnostic s’appliquent « à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert« , sans distinction, à l’exception « des bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques« . Une réponse ministérielle avait précisé que l’obligation de communiquer le diagnostic de performance énergétique ne s’appliquait qu’aux seuls baux de locaux situés dans les bâtiments à usage principal d’habitation (QE n° 619 de M. Gérard Hamel, JOANQ 17 juillet 2007 p. 4893, réponse publ. 14 août 2007 p. 5293, 13ème législature). La loi du 12 juillet 2010 a supprimé, à l’article L. 134-3, la référence à la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la communication du diagnostic au locataire.

En revanche, et levant désormais toute ambiguïté, un nouvel article L. 134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation a été créé, aux termes duquel « en cas de location de tout ou partie d’un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 134-1 est joint à des fins d’information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s’il s’agit d’un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière« .

Il doit être noté que l’obligation de communiquer le diagnostic n’est prévue que lors de la conclusion du bail. L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui n’a pas été modifié, impose cependant une communication du diagnostic lors de la signature du contrat mais également lors de son renouvellement. Il pourrait être soutenu que cette obligation de communiquer le diagnostic lors du renouvellement devrait être cantonnée aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 et donc inapplicable lors du renouvellement d’un bail commercial.

Tout en constituant désormais le nouveau siège de l’obligation de communiquer le diagnostic de performance énergétique lors de la conclusion d’un bail, ce texte en précise le champ d’application en la rendant applicable aux baux portant sur tout ou partie d’un immeuble bâti, à l’exception des baux ruraux et des contrats de location saisonnière. Il doit être rappelé que les contrats de location saisonnière ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux (C. com., art. L. 145-5).

Le diagnostic de performance énergétique doit donc être, sans discussion possible, communiqué lors de la conclusion d’un bail commercial.

4° La sanction de l’absence de communication de diagnostic ou de la communication d’un diagnostic erroné

L’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux baux d’habitation, dispose que « le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative« .

Le nouvel article L. 134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation confère une portée générale à cette absence de sanction en précisant que « le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique« . Ces dispositions ne permettent pas d’exclure la mise en jeu de la responsabilité du bailleur si le locataire venait à subir un préjudice du fait de l’absence de communication de diagnostic (cf. Ph. Pelletier, S. Fraîche-Dupeyrat, Rev. Loyers, 878/2007, n° 547). Il doit être noté à cet égard que le nouvel article L. 134-3-1 ne précise pas que le diagnostic n’aurait qu’une valeur informative.

B – La mention du classement du bien au regard de sa performance énergétique dans les annonces de vente ou location

En amont de la signature du contrat de location, une nouvelle obligation d’information relative à la performance énergétique des immeubles a été créée en cas de mise en vente ou location.

La loi du 12 juillet 2010 a créé un nouvel article L. 134-5 du Code de la construction et de l’habitation qui dispose que, « en cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat« . Cette obligation, toujours selon ce texte, ne prendra effet qu’à compter du 1er janvier 2011.

C – L’obligation pour les diagnostiqueurs de transmettre les diagnostics de performance énergétique à l’Agence de l’environnement et de maîtrise de l’énergie.

La loi du 12 juillet 2010 a créé un nouvel article L. 134-4-3 du Code de la construction et de l’habitation qui impose aux personnes qui ont établi des diagnostics de performance énergétique de les transmettre à l’Agence de l’environnement et de maîtrise de l’énergie aux fins d’études statistiques, d’évaluation et d’amélioration méthodologique.

Enfin, il doit être noté que la loi « Grenelle 2″ a créé un nouvel article L. 134-4-1 du Code de la construction et de l’habitation qui impose la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012. Toutefois, toujours selon ce texte, pour les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, seul un audit énergétique devra être réalisé, audit dont le contenu et les modalités de réalisation seront définis par décret en Conseil d’Etat. Il n’est pas prévu en l’état que ce diagnostic soit communiqué aux locataires de ces bâtiments.

II – L’état des risques naturels et technologiques

Aux termes de l’article L. 125-5, I, du Code de l’environnement, non modifié sur ce point, les locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’Etat, doivent être informés par le bailleur de l’existence des risques visés par ce plan ou ce décret. A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.

Le point II de cet article ajoute que « en cas de mise en location de l’immeuble, l’état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986« .

L’obligation de fournir un état des risques ne semblait pas dépendre de l’usage, de la destination ou de l’affectation de l’immeuble mis en location, le visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne concernant que les modalités selon lesquelles l’état est fourni. En pratique, et s’agissant des baux commerciaux, cet état était le plus souvent fourni.

A l’instar de ce qui a été prévu pour le diagnostic de performance énergétique, la loi du 12 juillet 2010 a modifié l’article L. 125-5 du Code de l’environnement en ajoutant un paragraphe précisant expressément que « l’état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du Code de commerce« , soit aux baux soumis au statut des baux commerciaux.

Il doit être noté qu’a contrario, il pourrait être soutenu que l’état des risques n’a pas à être annexé aux baux dérogatoires de l’article L. 145-5 du Code de commerce ou aux baux professionnels. Toutefois, compte tenu de la généralité des autres dispositions de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement et de la gravité des sanctions encourues en cas d’absence de communication de ce document (le locataire pouvant poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix), il est préférable pour le bailleur de l’annexer à toutes les catégories de baux.

La question pourra aussi se poser de savoir s’il est nécessaire de fournir cet état lors du renouvellement d’un bail commercial. Le renvoi à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 semble l’imposer.

III – La nouvelle « annexe environnementale » pour les bureaux et commerce de plus de 2 000 mètres carrés.

La loi du 12 juillet 2010 crée l’annexe environnementale qui s’inscrit dans la perspective du « bail vert » (sur le bail vert, voir A. Fourmon, Gaz. Pal., 26 et 27 mars 2010, p. 22).

Elle ajoute, en effet, un nouvel article au Code de l’environnement, l’article L. 125-9, aux termes duquel « les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale« .

Un décret à paraître précisera le contenu de cette annexe.

Toujours selon ce nouveau texte, le preneur et le bailleur communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le preneur permet au bailleur l’accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique. Cette annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.

L’article L. 125-9 du Code de l’environnement prévoit que ces dispositions prendront effet le 1er janvier 2012 à l’égard des baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Elles ne prendront effet que trois ans après l’entrée en vigueur de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement pour les baux en cours.

IV – Nouvelle obligation d’information sur les risques de pollution des sols

La loi du 12 juillet 2010 a créé un nouvel article L. 125-6 du Code de l’environnement qui impose à l’Etat de rendre publiques les informations dont il dispose sur les risques de pollution des sols, informations devant être prises en compte dans les documents d’urbanisme lors de leur élaboration et de leur révision.

Un nouvel article L. 125-7 du Code de l’environnement dispose que lorsque les informations rendues publiques en application de l’article L. 125-6 font état d’un risque de pollution des sols affectant un terrain faisant l’objet d’une transaction, le bailleur du terrain est tenu d’en informer par écrit le locataire et communiquer les informations rendues publiques par l’Etat, en application du même article L. 125-6. L’acte de location doit attester de l’accomplissement de cette formalité.

A défaut et si une pollution constatée rend le terrain impropre à sa destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans après la découverte de la pollution, le locataire a le choix de poursuivre la résolution du contrat ou d’obtenir une réduction du loyer.

Un décret en Conseil d’Etat définira les modalités d’application de ce nouvel article.

Julien PRIGENT

Avocat à la cour d’appel de Paris

julien.prigent@gmail.com

LES TRAVAUX EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

• Pour que les travaux fassent l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale, le projet doit être inscrit à l’ordre du jour. Afin que les copropriétaires votent en toute connaissance de cause, les documents relatifs aux travaux envisagés doivent être joints à l’ordre du jour. Mais il n’y a pas obligation de notifier le devis de l’entreprise en lui-même. L’assemblée doit arrêter le montant des marchés de travaux et des contrats à partir duquel une mise en concurrence des entreprises (demande d’au moins 2 devis ou appel d’offre) est rendue obligatoire. En dessous de ce seuil, il n’y a pas obligation de présenter plusieurs devis, mais il est souhaitable de consulter plusieurs entreprises.
• L’autorisation préalable de l’assemblée générale n’est pas requise pour :

Les menus travaux d’entretien que le syndic peut engager de sa propre initiative ;

En cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble : le syndic peut les réaliser de sa propre initiative ; il doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.

A QUELLE MAJORITÉ VOTER LES TRAVAUX ?

Selon la nature des travaux (entretien, réparation, amélioration) et leur importance, les règles de majorité diffèrent : ils peuvent être votés à la majorité de l’article 24 ou 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965, voir à l’unanimité des copropriétaires.

Les travaux d’entretien et d’accessibilité : article 24

Sont votés à la majorité de l’article 24 :

Les travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble en bon état (réparation des escaliers, réfection partielle de la toiture,…)

Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels (pose d’une rampe d’accès,…)

L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais, des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Les travaux d’amélioration : article 26 ou 25

Les travaux de transformation, addition ou amélioration sont votés à la majorité de l’article 26, sauf lorsqu’il s’agit de travaux limitativement énumérés par la loi qui sont votés alors à la majorité de l’article 25.

Les travaux votés à la majorité de l’article 26

Les travaux de transformation d’un élément d’équipement commun, d’addition d’un élément nouveau ou d’amélioration sont les travaux qui, bien qu’utiles à l’immeuble, ne sont pas indispensables à son maintien en bon état ; ils visent à apporter un plus grand confort à l’immeuble (ex : installation d’un ascenseur, modernisation du chauffage, aménagement ou création d’un local commun).

Les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à ces travaux d’amélioration ont la possibilité de payer part de travaux sur dix ans. Le plus souvent, pour financer ces travaux le syndicat empruntera : les copropriétaires supporteront les annuités de remboursement ainsi que les intérêts aux conditions du prêt souscrit par le syndicat.

Les travaux votés à la majorité de l’article 25

-          Travaux rendus obligatoires par des dispositions législatives ou règlementaires : ravalement, installation de porte de sécurité ascenseur. Les copropriétaires ne se prononcent que sur les modalités de réalisation et d’exécution.

-          Travaux d’économie d’énergie qui ne relèvent pas de l’entretien : isolation thermique, renouvellement de l’air, système de chauffage et production d’eau chaude sous réserve d’être amortissables sur 10 ans.

-          Travaux pour modifier le réseau de distribution électrique afin d’alimenter les emplacements de parking pour charger les accumulateurs de véhicule électriques.

-          Suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène.

-          Installation ou modification d’une antenne collective de télévision ou d’un réseau câblé.

-          Pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et réalisation d’ouvrages permettant la mise en conformité de logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipements réglementaires ;

-          Installations de compteurs d’eau froide divisionnaires.

-          Travaux sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens : fermeture de la copropriété.

-          Autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes (ex : percement d’une trémie pour faire un duplex, branchement sur les canalisations communes) ou  l’aspect extérieur de l’immeuble (ex : agrandissement d’une fenêtre).

Travaux relevant de l’unanimité

Les travaux de surélévation et  d’affouillement sont votés à l’unanimité.

Axel ANTIGNY
Professionnel de la copropriété
axel.from.tourrettes@orange.fr
http://www.viadeo.com/fr/profile/axel.antigny

Le paiement des charges est donc obligatoire.

Le syndic doit veiller à leur recouvrement. À défaut, sa responsabilité peut être engagée.

Le règlement de copropriété fixe les différentes catégories de charges auxquelles les copropriétaires doivent contribuer, en respectant les principes de répartition établis par la loi.

Il convient de distinguer deux types de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales.

LA RÉPARTITION DES CHARGES

C’est le règlement de copropriété qui répartit les charges de l’immeuble entre ces deux catégories.

Il peut prévoir que certaines catégories de charges sont réparties par bâtiments ou escaliers.

• Les charges générales :

Elles concernent la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes : le ravalement des façades, l’éclairage des parties communes, l’accès à l’immeuble (interphone, digicode), le nettoyage de l’immeuble, mais également les frais de tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic…

Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative du lot (compte tenu de sa consistance, sa superficie et sa situation) ; le plus souvent cette valeur sert également à l’établissement des quotes-parts des parties communes (tantièmes).

Tous les copropriétaires sans exception doivent obligatoirement participer aux charges générales.

Exemples : ceux du rez-de-chaussée participent aux charges de la toiture, à l’inverse ceux du dernier étage participent aussi à l’entretien des espaces verts.

• Les charges spéciales :

Ce sont celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun : l’entretien et le fonctionnement de l’ascenseur, du chauffage central, du vide-ordures…

Elles sont réparties en fonction de « l’utilité » que ces éléments d’équipement et services collectifs présentent à l’égard de chaque lot. « Utilité » n’équivaut pas à « usage effectif » ; la notion suppose simplement qu’il y ait « possibilité d’usage ».

COMMENT MODIFIER LA RÉPARTITION DES CHARGES ?

• La modification de la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété requiert, en règle générale, l’unanimité des voix des copropriétaires. Toutefois, si la modification est rendue nécessaire par des changements intervenus dans l’immeuble, elle peut être décidée à la même majorité que celle qui a permis de prendre la décision initiale ; notamment en cas de vente ou achat de parties communes ou de parties privatives par la copropriété ; changement d’usage d’une partie privative.
• Un recours au juge du tribunal de grande instance est possible dans certaines conditions :

Si sa part est supérieure de plus d’un quart ou si la part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à ce qu’il devrait légalement supporter, un copropriétaire peut demander au tribunal de grande instance la révision des charges dans les 5 ans de la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans à compter de la première mutation intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Le juge établit un nouveau tableau de répartition des charges tenant compte de la révision. Cette nouvelle répartition s’impose à tous, à compter du jugement qui l’institue ; elle n’est pas rétroactive.

Par ailleurs, lorsqu’une clause de répartition des charges dans le règlement de copropriété est contraire à la loi, tout copropriétaire peut à tout moment demander au juge de constater sa nullité et de procéder à une nouvelle répartition des charges.

LE PAIEMENT ET LE RECOUVREMENT DES CHARGES

• Afin d’assurer la trésorerie du syndicat et faire face à l’ensemble des dépenses, le syndic demande en début de chaque trimestre (comptable) le paiement d’une provision égale au quart du budget ; l’assemblée générale peut opter pour un versement semestriel ou mensuel. Le syndic adresse, par lettre simple, avant chaque premier jour du trimestre, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
• Le syndic peut également exiger :

Pour les travaux non compris dans le budget prévisionnel : travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble ou portant sur les éléments d’équipement commun, autres que les travaux de maintenance ; travaux d’amélioration ; études techniques telles que les diagnostics (l’assemblée générale détermine le montant et la date d’exigibilité de la dépense).

Pour financer les travaux urgents que le syndic peut faire réaliser sans délibération préalable de l’assemblée générale, mais après avis du conseil syndical (montant de la provision limité à 1/3 du devis estimatif des travaux).

• Les versements d’avance

Avances constituées par les provisions spéciales pour assurer les travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun  qui pourraient être nécessaires dans les trois années à venir mais non encore décidés (le syndic soumet cette décision à l’assemblée lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans à l’assemblée générale qui se prononce à la majorité de l’article 25).

Avances constituant la réserve fixée au règlement de copropriété, appelée couramment « fonds de roulement » (ancienne « avance de trésorerie permanente ») ; son montant ne peut dépasser 1/6 du budget prévisionnel, soit 2 mois de budget.

-          Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.

-          Les provisions sur charges sont les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif des comptes du syndicat des copropriétaires ; les provisions appelées en application du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ; les provision pour les dépenses hors budget sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

-          Les avances sont les fonds destinés par le règlement de copropriété ou un décision d’assemblée générale à constituer des réserves ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux ; elles sont remboursables.

• Lorsque 30 jours après avoir reçu une mise en demeure de la part du syndic, un copropriétaire ne s’acquitte pas de paiement d’une provision, il peut se voir réclamer immédiatement la totalité des provisions de l’année budgétée. Le syndic peut saisir le président du tribunal de grande instance pour en obtenir le paiement.

• Le syndic peut engager toute action judiciaire pour recouvrir les charges (sauf la procédure de saisie immobilière) sans l’autorisation de l’assemblée générale.
• Les frais nécessaires engagés par le syndicat de copropriétaires pour recouvrer une somme d’argent due par un copropriétaire, sont à la charge de ce seul copropriétaire (le juge peut être amené à estimer quels sont les frais nécessaires).

Le copropriétaire qui obtient gain de cause à l’issue d’une procédure l’opposant à la copropriété est, en principe, dispensé de sa participation aux dépenses représentées par les frais de procédure engagés par le syndicat.

Il a pour mission d’exécuter les décisions prises en assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de tenir la comptabilité du syndicat et de représenter le syndicat de copropriétaires.

Il est responsable devant le syndicat de la bonne exécution de la mission qui lui est confiée.

Il conseille, assiste et informe le syndicat des copropriétaires.

LE CHOIX DU SYNDIC

La copropriété peut choisir un syndic professionnel ou un syndic non professionnel.

• Le syndic professionnel est titulaire d’une carte portant la mention « gestion immobilière » et doit justifier d’une garantie financière permettant la restitution des sommes versées par les copropriétaires, ainsi que d’une assurance responsabilité civile et professionnelle.

La mission du syndic est définie dans le contrat de mandat, librement débattu entre le syndic et le syndicat des copropriétaires et soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

• Le syndic non professionnel est un copropriétaire ; il peut intervenir à titre gratuit (syndic bénévole) et se faire rembourser uniquement les frais exposés, ou être rémunéré par la copropriété. Il n’est pas tenu de souscrire une assurance responsabilité civile mais il a intérêt à le faire ; les frais de cette assurance sont normalement pris en charge par la copropriété.
• La désignation du syndic et son contrat :

L’assemblée générale désigne le syndic et approuve son contrat à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l’article 25). Toutefois lorsqu’il y a création d’une copropriété, il peut être nommé par le règlement de copropriété. Ce syndic provisoire a pour mission de réunir la première assemblée générale qui désignera alors son syndic.

Si l’assemblée générale ne parvient pas à décider de la nomination d’un syndic ou du renouvellement de son mandat, ou en l’absence de syndic, tout copropriétaire peut demander au président du tribunal de grande instance de désigner un administrateur provisoire ; il sera chargé de convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic.

• Le contrat du syndic doit indiquer sa durée, sa date de prise d’effet, les éléments de détermination de la rémunération du syndic et les conditions d’exécution de sa mission.

La durée du mandat du syndic est fixée par l’assemblée générale dans la limite de trois ans maximum ; l’assemblée générale peut désigner le même syndic, une ou plusieurs fois, pour une durée, librement négociée, de trois ans maximum ; un nouveau contrat est établi et approuvé par l’assemblée générale, à chaque fois.

LES MISSIONS DU SYNDIC

• Il assure l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.
• Il administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation, sa garde et à son entretien. Cette mission générale le conduit à faire réaliser les réparations courantes et les travaux urgents nécessaires, à veiller à l’approvisionnement en combustible, eau, électricité, gaz…
• Il tient la comptabilité du syndicat et assure le recouvrement des charges.

Le syndic est chargé d’établir un budget prévisionnel du syndicat et le soumettre au vote de

l’assemblée générale.

Le budget est limité aux dépenses courantes, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble. Le budget est préparé par le syndic et voté par l’assemblée avant le début de l’exercice qu’il concerne.

Le syndic doit rendre compte de sa gestion financière chaque année au cours de l’assemblée générale. Il tient les pièces justificatives des charges de copropriété à la disposition de tous les copropriétaires, au moins un jour ouvré, pendant le délai de 15 jours précédant la tenue de l’assemblée.

Les propriétaires se prononcent sur l’approbation des comptes de l’exercice à la majorité de l’article 24. L’assemblée a la possibilité d’approuver les comptes en émettant une réserve inscrite au procès-verbal.

L’approbation des comptes permet au syndic d’exiger de chaque copropriétaire le solde des charges de l’exercice écoulé.

• Il soumet au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement communs.
• Il établit et tiens à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.
• Il conserve l’ensemble des documents relatifs à la copropriété et tient à jour la liste de tous les copropriétaires.
• Il représente le syndicat des copropriétaires en justice.
• Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat. Sur ce compte sont déposées toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat, notamment celles versées par les copropriétaires. L’assemblée peut décider, pour une durée déterminée, de ne pas ouvrir de compte séparé à la majorité de l’article 25 ou de l’article 25-1, sous réserve d’avoir un syndic professionnel. Le mandat du syndic est nul s’il n’a pas procédé à l’ouverture du compte séparé à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation : dans ce cas, la copropriété se trouve sans syndic ; il faut faire nommer un administrateur provisoire par le tribunal de grande instance. Toutefois, les actes que le syndic aurait passés pour le syndicat avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
• Le syndic doit rendre compte de l’exécution de sa mission au syndicat des copropriétaires, chaque année au cours de l’assemblée générale. Après avoir exposé ses comptes, le syndic demande à l’assemblée le quitus pour l’exercice écoulé. Il implique l’approbation des comptes (qui doit faire l’objet d’un vote distinct du quitus) et la ratification des actes passés par le syndic. Il décharge le syndic de sa responsabilité vis-à-vis des copropriétaires et des tiers. L’assemblée est libre de refuser le quitus.

EMPÊCHEMENT OU CARENCE DU SYNDIC DANS SA MISSION

SI le syndic ne peut plus exécuter sa mission parce qu’il est empêché (malade ou accidenté) ou quand il y a carence du syndic (il n’exécute pas les décisions adoptées par l’assemblée générale) ; après une mise en demeure sans réponse pendant plus de huit jours, tout copropriétaire peut décider d’assigner le syndic en référé devant le tribunal de grande instance et faire désigner un administrateur provisoire. Cette solution ne s’applique que si le règlement de copropriété n’a rien prévu.

CHANGEMENT DE SYNDIC

• Révocation

Le syndic peut être révoqué en cours de mandat lorsqu’il a commis des fautes justifiant la cessation de son mandat. La révocation doit être suffisamment motivée pour éviter une action du syndic en dommages et intérêts.

La décision de révocation du syndic doit être votée par l’assemblée générale. Lors de cette même assemblée, il est indispensable de présenter un ou plusieurs candidats à la fonction de syndic, en vue de désigner au cours de l’assemblée un nouveau syndic. À défaut, il faudra demander au tribunal la nomination d’un administrateur provisoire.

• Le passage d’un syndic à l’autre

Dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic : la situation de la trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat, accompagné d’un bordereau récapitulatif de ces pièces, dont copie est remise au conseil syndical.

Dans le délai de trois mois à compter de la cessation de ses fonctions, il lui verse le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et lui communique l’état des comptes de chaque copropriétaire et de l’ensemble de la copropriété.

* Le syndicat de copropriétaires composé de l’ensemble des copropriétaires qui se réunissent en assemblée générale ;

* Le syndic qui exécute les décisions prises par l’assemblée générale et assure la gestion courante de l’immeuble ;

* Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, qui assiste et contrôle le syndic dans sa gestion, tout au long de l’année.

LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES

Il est constitué de l’ensemble des copropriétaires sans exception. Il administre les parties communes ; il assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Doté de la personnalité juridique, le syndicat a des droits et des obligations : il peut voir sa responsabilité engagée.

Le syndicat se réunit en assemblée générale (voir chapitre 4) au moins une fois par an. Tous les copropriétaires y sont convoqués. Au cours de celle-ci, les copropriétaires s’expriment et prennent toutes décisions utiles en votant.

LE CONSEIL SYNDICAL

Toute copropriété a, de droit, un conseil syndical, sauf si l’assemblée, par un vote à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, a décidé de ne pas en instituer.

• Sa composition :

Il est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale ; les conjoints ou représentants légaux peuvent en faire partie ; en revanche le syndic, son conjoint, ses ascendants, descendants ou préposés même copropriétaires en sont exclus.

L’assemblée générale désigne les membres du conseil syndical à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Si cette majorité n’est pas atteinte, le vote pourra, sous certaines conditions avoir lieu à la majorité de l’article 24.

• Son fonctionnement

C’est le règlement de copropriété ou, à défaut, l’assemblée générale, qui fixe l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical, à la majorité simple (article 24).

Le conseil syndical désigne son président qui se charge, en général, de veiller au fonctionnement et à la bonne tenue des assemblées générales ; il peut, en outre, être amené à convoquer l’assemblée générale.

• La durée des fonctions des membres du conseil syndical

Elle est de trois ans maximum, éventuellement renouvelable.

Une durée plus courte peut être décidée par le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale.

• Son rôle

Il assiste le syndic, contrôle sa gestion et la comptabilité du syndicat. Il fait la liaison entre les copropriétaires et le syndic, mais n’ayant pas de personnalité juridique, il n’a pas de pouvoir de décision, ni de capacité à participer à une action en justice.

Il s’agit d’une fonction non rémunérée.

Le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander un avis technique à un professionnel. Les dépenses nécessitées par l’exécution de sa mission constituent des dépenses courantes d’administration supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

• Le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

Le conseil syndical doit obligatoirement être consulté par le syndic :

è Dès lors que le syndic passe un marché (travaux non votés par l’assemblée, par exemple) ou un contrat (ascenseur, chauffage…) dont le montant dépasse une somme fixée par l’assemblée générale ; l’avis écrit du conseil syndical est notifié aux copropriétaires en même temps d=que la convocation à l’assemblée générale ;

è En cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et impliquant le versement d’un acompte.

• Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment :

-          La comptabilité du syndicat,

-          La répartition des dépenses,

-          Les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats,

-          L’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

À ce titre, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic et, de façon générale, à l’administration de la copropriété : il peut notamment examiner les pièces justificatives des charges de l’immeuble.

Le conseil syndical doit rendre compte de sa mission, chaque année, devant l’assemblée générale.

Le fonctionnement de la copropriété repose sur :

è Le syndicat de copropriétaires composé de l’ensemble des copropriétaires qui se réunissent en assemblée générale ;

è Le syndic qui exécute les décisions prises par l’assemblée générale et assure la gestion courante de l’immeuble ;

è Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, qui assiste et contrôle le syndic dans sa gestion, tout au long de l’année.

LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES

Il est constitué de l’ensemble des copropriétaires sans exception. Il administre les parties communes ; il assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Doté de la personnalité juridique, le syndicat a des droits et des obligations : il peut voir sa responsabilité engagée.

Le syndicat se réunit en assemblée générale (voir chapitre 4) au moins une fois par an. Tous les copropriétaires y sont convoqués. Au cours de celle-ci, les copropriétaires s’expriment et prennent toutes décisions utiles en votant.

LE CONSEIL SYNDICAL

Toute copropriété a, de droit, un conseil syndical, sauf si l’assemblée, par un vote à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, a décidé de ne pas en instituer.

• Sa composition :

Il est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale ; les conjoints ou représentants légaux peuvent en faire partie ; en revanche le syndic, son conjoint, ses ascendants, descendants ou préposés même copropriétaires en sont exclus.

L’assemblée générale désigne les membres du conseil syndical à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Si cette majorité n’est pas atteinte, le vote pourra, sous certaines conditions avoir lieu à la majorité de l’article 24.

• Son fonctionnement

C’est le règlement de copropriété ou, à défaut, l’assemblée générale, qui fixe l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical, à la majorité simple (article 24).

Le conseil syndical désigne son président qui se charge, en général, de veiller au fonctionnement et à la bonne tenue des assemblées générales ; il peut, en outre, être amené à convoquer l’assemblée générale.

• La durée des fonctions des membres du conseil syndical

Elle est de trois ans maximum, éventuellement renouvelable.

Une durée plus courte peut être décidée par le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale.

• Son rôle

Il assiste le syndic, contrôle sa gestion et la comptabilité du syndicat. Il fait la liaison entre les copropriétaires et le syndic, mais n’ayant pas de personnalité juridique, il n’a pas de pouvoir de décision, ni de capacité à participer à une action en justice.

Il s’agit d’une fonction non rémunérée.

Le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander un avis technique à un professionnel. Les dépenses nécessitées par l’exécution de sa mission constituent des dépenses courantes d’administration supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

• Le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

Le conseil syndical doit obligatoirement être consulté par le syndic :

è Dès lors que le syndic passe un marché (travaux non votés par l’assemblée, par exemple) ou un contrat (ascenseur, chauffage…) dont le montant dépasse une somme fixée par l’assemblée générale ; l’avis écrit du conseil syndical est notifié aux copropriétaires en même temps d=que la convocation à l’assemblée générale ;

è En cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et impliquant le versement d’un acompte.

• Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment :

-          La comptabilité du syndicat,

-          La répartition des dépenses,

-          Les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats,

-          L’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

À ce titre, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic et, de façon générale, à l’administration de la copropriété : il peut notamment examiner les pièces justificatives des charges de l’immeuble.

Le conseil syndical doit rendre compte de sa mission, chaque année, devant l’assemblée générale.

Axel ANTIGNY
Professionnel de la copropriété
axel.from.tourrettes@orange.fr
http://www.viadeo.com/fr/profile/axel.antigny

Le statut de la copropriété s’applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Les parties privatives appartiennent en propre à chaque copropriétaire et sont réservées à son usage exclusif : par exemple les logements ;

Les parties communes de l’immeuble sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires et destinées à l’usage de tous : toiture, murs porteurs, escalier, couloirs, planchers. Elles sont gérées par l’ensemble des copropriétaires par des décisions prises en assemblée selon diverses règles de majorité.

Un copropriétaire ne peut sans l’autorisation de la copropriété, entreprendre des travaux, même dans son logement, s’ils touchent l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes. De la même façon chacun doit utiliser le logement dont il est propriétaire en respectant le règlement de copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et occupants de l’immeuble.

La copropriété est réglementée par la loi du 10 juillet 1965

et le décret du 17 mars 1967

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION

• Obligatoire, le règlement de copropriété est établi au moment de la construction de l’immeuble par le promoteur, ou au moment de sa division en lots par le propriétaire.

Il est généralement rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert, par exemple).

Il doit être publié par le notaire à la conservation des hypothèques, ainsi que les modifications qui lui sont apportées ultérieurement ; de ce fait, il s’impose non seulement aux copropriétaires et occupants de l’immeuble, mais aussi aux futurs acquéreurs.

Si la copropriété se trouve dépourvue de règlement, il appartient au syndicat d’établir un règlement, par vote de l’assemblée générale à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (majorité de l’article 26).

À défaut d’accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d’un acte judiciaire.

• Le contenu du règlement de copropriété :

Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.

Il détermine :

* Les parties privatives et les parties communes ainsi que leur destination, leurs conditions d’utilisation et leur administration ; ainsi certains lots peuvent être réservés à l’usage d’habitation, d’autres à l’usage de caves ou garages. Certains règlements peuvent interdire les activités commerciales ou professionnelles ou les limiter au rez-de-chaussée ;

* Les différentes catégories de charges auxquelles les copropriétaires doivent contribuer, en respectant les principes de répartition établis par la loi (voir chapitre 5).

Sauf si le règlement de copropriété en décide autrement, ce sont le plus souvent les quotes-parts des parties communes sous forme de « tantièmes » (millièmes, dix millièmes) qui servent de base à la répartition des charges générales et déterminent le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire pour voter en assemblée générale.

Tous les nouveaux règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002 doivent préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes et les quotes-parts des charges sont calculées.

• Parallèlement un état descriptif de division est intégré au règlement de copropriété ou y est annexé. Il partage l’immeuble en plusieurs lots numérotés : un copropriétaire est propriétaire d’un ou de plusieurs lots. À chaque lot correspond un numéro d’identification, la description de sa situation, sa consistance et sa quote-part de parties communes exprimée tantièmes.

L’état descriptif de division doit également être publié par le notaire à la conservation des hypothèques.

• La modification du règlement de copropriété :

* Dans la mesure où elle concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, la modification du règlement de copropriété, ne peut être décidée qu’à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix (majorité de l’article 26)

* En revanche, la détermination des parties communes et privatives établie par le règlement ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires.

* L’assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la désignation des ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

* La modification de la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété requiert, en règle générale, l’unanimité des voix des copropriétaires.

DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES

Les copropriétaires doivent respecter le règlement de copropriété. Il peut par exemple interdire l’exercice de toute activité professionnelle, commerciale artisanale ou industrielle soit dans certains lots soit dans tout l’immeuble.

• Les parties privatives constituant un lot sont réservées à l’usage exclusif de son propriétaire. Toutefois ce dernier doit veiller à ne pas porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

* Il est interdit d’appuyer une terrasse sur un mur commun, ou d’édifier une construction sur une terrasse sans l’accord de l’assemblée générale.

* Il est interdit de s’approprier une partie du palier qui dessert un appartement.

* Il est autorisé de modifier la disposition intérieure d’un lot dans la mesure où ces travaux ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble et n’affectent pas les parties communes.

• Les copropriétaires peuvent user des parties communes à condition de ne pas porter atteinte à leur destination (par exemple, stationner abusivement une voiture dans la cour d’un immeuble, encombrer les passages ou les couloirs communs).

* Chaque copropriétaire doit veiller à respecter la tranquillité de l’immeuble et à ne pas créer de trouble de voisinage.

Les copropriétaires bailleurs sont responsables des troubles que leurs locataires pourraient causer. Ils doivent communiquer aux locataires les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférant au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Axel ANTIGNY
Professionnel de la copropriété
axel.from.tourrettes@orange.fr
http://www.viadeo.com/fr/profile/axel.antigny

Interview de Monsieur le député François SCELLIER réalisée par Vivian MERIGUET au nom du blog defiscalisationderobien.com

1/ Quel bilan dressez-vous sur l’objectif premier de la loi Scellier sur 2009, à savoir le maintien du marché de l’immobilier neuf dans la crise ?

Avec la crise, il devenait plus important encore qu’antérieurement de relancer le dispositif d’aide à l’investissement locatif dont l’attractivité s’était affaiblie avec le temps. Il fallait par la même occasion le rendre plus lisible, plus juste, ce qui a été fait en remplaçant la technique fiscale de l’amortissement par une réduction d’impôt dépendant non pas du niveau d’imposition à l’impôt sur le revenu mais seulement du montant de l’investissement. Par ailleurs, il convenait de réserver le bénéfice de la mesure à des opérations réalisées sur des territoires où existe un marché locatif fort.

2/ Le législateur a instauré le régime Sceller Bâtiment Basse Consommation à partir du 1er janvier 2011. Devons-nous comprendre que la crise du logement devient secondaire par rapport aux préoccupations environnementales ?

Non, notre objectif principal est toujours de nous permettre de construire plus dans toutes les catégories de logement et au cas particulier dans le logement privé. Car la crise du logement, différente pour chacun des territoires, ne sera résolue que lorsque le parc sera suffisant pour permettre à chacun de se loger qu’il soit propriétaire ou qu’il soit locataire. Que parallèlement soit favorisée la construction de logements BBC est une bonne chose pour l’environnement d’une manière générale, mais aussi pour l’occupant propriétaire ou locataire qui verra ses charges en fluide et en chauffage diminuées en conséquence.

3/ Le dispositif Scellier semble échapper aux dérives qui ont entaché le dispositif De Robien, principalement des constructions dans des secteurs à faible demande locative. Jugez-vous le zonage du dispositif Scellier pertinent ?

Le zonage devrait permettre d’éviter effectivement des erreurs constatées dans le passé (avec le dispositif Robien notamment) conduisant à la construction de logements neufs sur des territoires où la demande locative était faible voire même inexistante.

Toutefois, le seul classement d’un territoire en zone éligible n’est pas une garantie absolue. Il faut que l’investisseur fasse de lui-même les choix pertinents en évaluant non seulement le marché locatif de l’instant mais son évolution dans le temps.

C’est la raison pour laquelle les pouvoirs publics doivent se donner aussi la possibilité de le faire évoluer et de le modifier.

4/ Les dérogations données au cas par cas par agrément ministériel dans les communes de la zone C ont-elles été nombreuses ?

Pour l’instant, aucune dérogation ministérielle n’a pu être donnée, dans la mesure où nous sommes toujours en attente du décret d’application en cours de concrétisation.

5/ Une autre dérive a entaché les dispositifs Robien/Borloo : l’absence totale d’information et de conseil de certains vendeurs des risques des investissements en défiscalisation immobilière (impayés de loyers, absence de locataire, possibilités de perdre l’avantage fiscal,…). Des mesures ont-elles été prises par le législateur pour endiguer ces pratiques ?

Il est difficile pour le législateur de prévoir toutes les dérives susceptibles d’entacher la bonne application du dispositif.

Lorsqu’il y a arnaque proprement dite, il appartient à la justice d’intervenir pour protéger la victime et lui donner réparation.

Par contre, il faut aussi que l’investisseur soit suffisamment averti et ne fasse pas preuve de naïveté en espérant un produit miracle qui lui fasse gagner de l’argent sans risque.

Un investissement immobilier est toujours quelque chose d’important: il faut bien choisir le produit, reconnaître les lieux, apprécier son environnement, s’informer sur les possibilités de location et sur le montant de celle-ci. Il faut aussi renoncer à acheter dans des opérations exclusivement dédiées à l’investissement locatif. En un mot, il ne faut pas être naïf et succomber à l’attrait de « trop belles opérations » où la commercialisation vous promettrait de devenir propriétaire sans que cela ne vous coûte rien. La naïveté peut coûter très cher.

6/ Les rares dérives de la loi Scellier semblent provenir d’Internet avec certains sites commerciaux qui présentent un aspect institutionnel en plagiant le graphisme d’un site gouvernemental pour créer la confusion dans l’esprit des utilisateurs. Des mesures sont-elles prévues pour endiguer ces abus de confiance ?

Dans notre pays où la liberté est la règle, il n’y a que la Justice qui puisse vraiment sanctionner les abus lorsqu’ils vont jusqu’à l’escroquerie.

7/ Le dispositif Scellier ancien pâtit d’une faible exposition. A quoi attribueriez-vous ce maigre retentissement ?

Il peut être effectivement très intéressant d’utiliser le dispositif pour « produire du logement » à partir de bâtiments commerciaux ou individuels ou même d’habitat dégradé et sans confort. Le fait qu’il s’agisse le plus souvent d’opération à l’unité ou avec un nombre réduit de logements explique sûrement pour l’instant leur succès limité dès lors qu’elles ne sont pas réalisées par des promoteurs-constructeurs importants.

Toutefois, on peut citer une opération très intéressante, éligible au dispositif, réalisée à Poitiers.

8/ Outre la loi Scellier BBC, quels sont les modifications du dispositif Scellier en cours d’élaboration ?

Actuellement, il n’est pas question de modifier de manière importante le dispositif. Il est nécessaire en effet, et c’est vrai d’une manière générale et encore plus dans l’immobilier, qu’il existe une certaine stabilité des règles et des mesures…. et surtout de l’environnement fiscal.

9/ Après la loi Scellier et Scellier BBC, quel sera le dispositif de défiscalisation immobilière de demain ?

Il me semble que le dispositif devrait être pérennisé au-delà du 31 décembre 2012 (limite de son existence aujourd’hui) mais peut-être en le rendant territorialement plus flexible pour construire là où on doit et pas ailleurs.

On peut aussi concevoir que l’avantage fiscal important consenti à l’investisseur soit gagé par une contrainte plus forte au niveau du loyer de sortie pour diversifier davantage les produits offerts aux locataires, en permettant au plus grand nombre de se loger en-dehors d’un logement qualifié de « logement social ».

Vivian MERIGUET
vivian.meriguet@gmail.com
06 64 36 49 68
http://www.defiscalisationderobien.com

Mais rappelons d’abord que le handicap, de part son étymologie (Hand in cap, la main dans le chapeau) est ce qui permet de rééquilibrer les chances des joueurs, des participants dans le cadre d’un sport comme une course de chevaux ou au golf . Le handicap, constat d’un désavantage social, devrait permettre aux organisateurs de la Cité, comme dans le sport,  à ceux là même qui partent avec ce désavantage de n’en être pas affectés dans la grande course de la vie, au delà de ce qui est admissible comme inégalités de chance et de participation.

La loi de 2005 est cette grande loi anti discrimination qui demande à tout un chacun, collectivités publiques ou privées de prendre en considération ce constat pour amoindrir au maximum ces différences dans la mobilité et l’accès de tous aux prestations notamment.

Souvent vécue comme une contrainte par un manque de pédagogie et d’intérêt de la part des politiques, inspirant une sorte de compassion circonstancielle, l’accessibilité et sa mise en œuvre, qui ne correspond qu’à moins d’une dizaine d’articles dans une loi qui en compte plus d’une cinquantaine, cette accessibilité est en réalité une véritable opportunité pour ceux qui ont une vision de l’avenir de leur collectivité, de leur structure.

Véritable moteur d’une réflexion sur la gestion territoriale d’un territoire et de ses aménagements, d’une évolution du public ciblé ou de sa clientèle, l’accessibilité est une clé de compréhension d’un monde qui évolue, vieillit, s’accélère, ralentit, tourne sans savoir parfois où il va, où anticiper veut seulement dire prévoir à 2 ans…

Les chiffres de mentent pas. Ceux de l’INSEE sont  des signaux fiables de l’évolution des comportements induits par  un nombre croissant de personnes atteintes de déficiences de par leur âge. Ces personnes, c’est nous demain. C’est eux aujourd’hui.

Nous aujourd’hui vivons, bougeons, consommons librement. Aujourd’hui, si nous ne saisissons pas l’opportunité qui nous est offerte de rétablir l’équilibre des chances que nous n’aurons plus demain, aurons nous la patience des personnes en situation de handicap à qui l’on a fait espéré en 1975, année de la première grande loi sur l’accessibilité, et attendrons nous 40 ans pour que l’on puisse vivre normalement ?

Qu’est-ce que vivre normalement ? C’est d’abord avoir un logement d’où l’on puisse sortir, rentrer, se mouvoir avec toute l’autonomie dont on peut disposer.

C’est cheminer sur le trottoir ou monter dans un bus pour aller au magasin, la mairie, le cinéma, la Poste, le médecin, l’hôpital pour une visite, une bibliothèque, son boucher, ses artisans de proximité, les impôts, au tribunal, au commissariat etc.

Tous ces lieux sont des Etablissements recevant du Public, des ERP. Les ERP existants, doivent pour les parties ouvertes au public, permettre aux personnes en situation de handicap, d’accèder, de circuler et recevoir les informations diffusées. Le délai fixé pour leur mise en accessibilité peut varier selon le type et la catégorie d’ERP mais sans excéder 10 ans, soit pas après le 1^er janvier 2015.

Les nouvelles technologies, une signalétique adaptée pour diffuser l’information participe à cette mise en accessibilité. Quelque soit le type de handicap.

Les dérogations pour les ERP existants sont et seront exceptionnelles et ne peuvent être accordées qu’après avis conforme des CCDSA (commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité), et ne le seront que pour des motifs d’impossibilité technique, de contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural ou en cas de disproportion manifeste entre les améliorations apportées et leurs conséquences.

En ce qui concerne les ERP remplissant une mission de service public, toute dérogation doit s’accompagner de la mise en place de mesures de substitution.

Bien sûr, tout cela peut paraître une contrainte en plus à respecter.  Pourtant, cela impose d’abord, à condition de recourir à un professionnel véritablement formé à l’accessibilité et non au seul contrôle ou constat des obstacles au handicap moteur, de réfléchir sur l’usage véritable des lieux, de se poser la question de la Haute qualité d’usage et dés lors d’aménager pour répondre non seulement à cette problématique de l’accessibilité qui est la traduction d’une attention à l’autre et ses besoins pour les anticiper (mais que fait d’autre le marketing ?) mais aussi de faire évoluer les pratiques en interne, faire progresser positivement l’image et le sens de la responsabilité sociale des entreprises et des collectivités.

La loi de 2005 réalise deux avancées majeures : penser à tous les handicaps et non pas au seul handicap moteur et imposer une date pour passer de la réflexion à l’action.

Penser l’accessibilité n’est pas penser seulement aux personnes handicapées, c’est aussi penser démographie et aménagement durable: un exercice que seuls pour l’instant les athlètes de l’anticipation pratiquent.

Inscrivez vous et gagnez du temps, de l’argent, des clients et l’image d’une société ou d’une collectivité responsable et donc durable.

Maître Muriel BODIN

Docteur en droit public,

Avocat au Barreau de paris

murielbodin@onada.fr

Partant du constat que de trop nombreuses expertises ordonnées judiciairement sont réalisés dans des délais excessifs, le député Jacques LE  NAY avance l’idée – qui peut apparaître pertinente au premier abord – de fixer des délais maximums dans lesquels l’expert désigné devra impérativement rendre ses conclusions.

Le Ministre répond en rappelant que le juge (de  l’ordre judiciaire ou  administratif) qui a désigné ledit expert, exerce le contrôle de la mission attribuée – notamment de sa durée – et  fixe les délais dans lesquels le rapport doit être déposé.

Il peut même, si l’expert ne respecte pas les délais impartis, l’amener à s’expliquer et amputer les honoraires sollicités, en fonction de la qualité du travail fourni et donc notamment de sa célérité.

Pour le Ministre, la rédaction d’un code de déontologie des experts serait de nature à apporter des solutions à ce problème récurrent, de même que les recommandations formulées par la conférence des premiers présidents de Cours : mise en place au sein de chaque juridiction  d’un service dédié à l’expertise et de définition de méthodes permettant de fixer au plus juste les délais octroyés.

Et de finir par une belle conclusion, selon laquelle l’action conjointe de l’arsenal législatif, de la pratique des juridictions et des auxiliaires de justice concourent à ce que les expertises soient achevées dans un délai  raisonnable. Bref, tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes.

La lecture de cette réponse amène à formuler deux remarques.

-          La première est que la durée des expertises est  source de suffisamment de préoccupations qu’elle parvient à mobiliser un parlementaire et un ministre (mais quiconque participe activement à l’exercice de manière régulière en est parfaitement conscient).

-          La seconde est que, quelle que soit sa durée, l’expertise apparaît toujours beaucoup trop longue aux justiciables personnes physiques, morales, privées ou publiques ; la justice  doit apporter la réponse la plus rapide possible  et l’expertise n’est souvent perçue que comme un moyen dilatoire pour retarder la mise en œuvre de sa responsabilité de la partie adverse.

Mais ce n’est pas en se contentant d’énumérer les moyens censés permettre de remédier à cette difficulté, pas plus qu’en encadrant l’expertise dans des délais stricts, que  les justiciables seront plus satisfaits de ce pan de la Justice.

Pour ce qui est du Ministre et de l’aveuglement relatif dans lequel elle veut faire semblant de se trouver, tous les moyens énoncés ne suffisent pas- loin s’en faut- à régler le problème, dans la mesure où le problème en l’espèce, c’est le manque de moyens : humains et financiers.

Certes les magistrats, lorsqu’ils désignent un  expert,  se doivent en principe d’assurer le suivi de sa mission : mais combien ont la possibilité matérielle de le faire, et surtout la compétence technique pour s’assurer que l’expert qui demande un délai complémentaire du fait de la complexité de son sujet (excuse souvent employée), ne tente ainsi pas d’occulter une éventuelle carence de sa part ?

L’entrée en vigueur d’un code de déontologie des experts ne suffira pas à changer la donne : un expert sérieux respecte déjà assurément les principes qui y seront édictés et réciproquement, l’expert à qui manquent ces principes, ne les respectera pas plus lorsqu’ils seront codifiés.

Quant à l’idée du parlementaire de fixer un délai maximum à l’expertise, elle semble improbable : comment graver dans le marbre un délai maximal, ou même plusieurs délais  successifs, alors que la diversité des domaines et des problématiques interdit toute uniformisation en la matière.

Alors quelles sont les modifications à apporter ?  La plus évidente est le choix de l’expert : la difficulté d’un magistrat lorsqu’il désigne un spécialiste est qu’il s’appuie sur des listes qui, si elles le renseignent sur les compétences supposées de l’expert, ne lui donnent aucune idée de la qualité de son travail et de ses connaissances juridiques pourtant nécessaires pour mener correctement des débats contradictoires.

Pire, le magistrat n’aura le plus souvent jamais aucun retour réel sur ces deux éléments essentiels dans la mesure où c’est rarement lui qui aura à trancher le litige à l’aide du rapport et, même lorsque c’est le cas, cela survient dix-mois au mieux après la fin de l’expertise soit près de deux à trois ans après l’avoir désigné…

La solution  est la communication  entre les magistrats et les avocats qui « testent » quotidiennement les services des experts : en institutionnalisant l’organisation d’une ou deux réunions annuelles pour faire le point sur la liste des experts et la mettre à jour en vérifiant notamment leurs compétences techniques et juridiques et l’adéquation des désignations avec leur spécialité réelle.

Des expériences locales en ce sens ont déjà prouvé l’intérêt d’une telle démarche, et les experts les moins orthodoxes, sachant que leur cas peut être exposé à intervalles réguliers, modifient leur pratique.

Et contrairement à ce que l’on pourrait penser, les avocats n’en  profitent pas pour chasser les experts qui ne leur auraient pas été favorables mais savent faire preuve du recul nécessaire pour apprécier leurs compétences en toute impartialité : alors avis aux présidents de juridictions pour programmer la première rencontre !

Christian NAUX

Avocat

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1. I. Le projet de loi portant engagement national pour l’environnement dit projet de loi « Grenelle 2 »

Ce projet est actuellement en cours de discussion devant l’Assemblée Nationale après avoir été adopté par le Sénat le 8 octobre 2009.

Le titre 1 du projet de loi est consacré aux bâtiments et à l’urbanisme.

Il rend obligatoire la rénovation thermique des bâtiments publics et des bâtiments tertiaires, les travaux devant être réalisés à compter de 2012 et dans un délai de 8 ans (article 2 du projet de loi qui ajoute un article L. 111-10-3 dans le code de la construction et de l’habitation « Des travaux d’amélioration de la performance énergétique doivent être réalisés dans les bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s’exerce une activité de service public dans un délai de huit ans à compter du 1^er janvier 2012 ».)

Les collectivités territoriales pourront à cette fin bénéficier de prêts à taux privilégiés (Article 2 ter A I.  « Les collectivités territoriales et leurs groupements qui engagent un programme de rénovation de leurs bâtiments en matière d’économie d’énergie pourront bénéficier d’une enveloppe de prêts à taux privilégiés»).

Ce projet met également en place un certain nombre d’outils pour l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments :

-          Obligation de fourniture, au dépôt de la demande de permis de construire puis à l’achèvement des travaux, d’une attestation de prise en compte de la réglementation thermique (article 1 du projet de loi qui ajoute un alinéa à l’article L. 111-9 et un nouvel article L. 111-9-1 au code de la construction et de l’habitation).

-          Modification de la législation applicable aux copropriétés pour faciliter la réalisation de travaux de rénovation thermique (article 3 du projet de loi qui modifie la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

-          Obligation d’informer les nouveaux occupants d’un bâtiment sur sa performance thermique et d’afficher les performances énergétiques dans les annonces immobilières (article 1 du projet de loi qui modifie l’article L. 133-4 et ajoute les articles L. 134-3-1, L. 134-4-1, L. 134-4-2 et L. 134-4-3 au code de la construction et de l’habitation).

-          Suppression des contraintes d’urbanisme liées à l’utilisation des systèmes énergétiques, toitures végétalisées et matériaux renouvelables (article 4 du projet de loi qui insère un nouvel article L. 111-6-2 dans le code de l’urbanisme).

Tous les documents d’urbanisme doivent avoir des objectifs renforcés en matière de développement durable, notamment en matière de limitation de la consommation d’espaces afin d’épargner le plus possible les surfaces naturelles ou agricoles (article 6 du projet de loi qui insère un nouvel article L. 121-1 dans le Code de l’urbanisme).

Sont également créées des directives territoriales d’aménagement et de développement durables déterminant les objectifs et orientations de l’Etat en matière d’urbanisme (article 5 du projet de loi).

De nombreuses dispositions concernant les SCOT sont également ajoutées par les articles 6à 9 du projet de loi. On leur assigne notamment de nouveaux objectifs de prise en compte des schémas de cohérence écologique et des plans territoriaux pour le climat.

D’autres textes contribuent également à la mise en œuvre des objectifs du Grenelle en matière de construction et d’urbanisme.

1. II. Autres textes contribuant à la mise en œuvre des engagements du Grenelle

Les dispositions à caractère fiscal sont rassemblées sous le vocable de « Grenelle 3 » et se situent dans la loi de finances pour 2009 n°2009-1425 du 27 décembre 2008, dans la loi de finances rectificative pour 2008 n°2008-1443 du 30 décembre 2008 et dans la loi de finances pour 2010 n°2009-1673 du 30 décembre 2009.

Près de 70 mesures de fiscalité écologique ont été adoptées, qui  ont été guidées par les principes suivants :

-          l’incitation à adopter des comportements vertueux,

-          la neutralité sur les prélèvements obligatoires,

-          la préservation du pouvoir d’achat des ménages et de la compétitivité des entreprises,

-          une mise en œuvre progressive,

-          la simplicité et la lisibilité,

-          l’affectation intégrale du produit de la fiscalité environnementale au financement des mesures du Grenelle de l’environnement.

Dans le secteur immobilier, ces mesures fiscales concernent à la fois les logements neufs et les logements anciens.

v  Concernant les logements neufs :

L’objectif est d’inciter les ménages à faire l’acquisition de logements neufs en avance sur la réglementation thermique. Les mesures votées sont les suivantes :

-          Le prêt à taux zéro à l’acquisition pourra être majoré d’une somme maximale de 20.000 € en cas d’acquisition d’un logement BBC (bâtiment à basse consommation) ou BEPPOS (bâtiment à énergie positive) (article 100 de la LF 2009). Cette majoration est prorogée jusqu’en 2012 par l’article 90 de la LF 2010 ;

-          Le crédit d’impôt TEPA au titre des intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de la résidence principale s’appliquera les 7 premières annuités et son taux sera de 40 % durant toute la période (article 103 de la LF 2009) ;

-          Le taux de la réduction d’impôt Scellier en faveur de l’investissement locatif est majoré de 10 points à compter de 2011 (article 82 de la LF pour 2010) ;

-          La possibilité pour les collectivités territoriales d’accorder des exonérations totales ou partielles en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties (article 107 de la LF pour 2009).

v  Concernant les logements anciens

L’objectif est d’inciter à la réalisation de travaux de rénovation thermique efficaces grâce aux mesures suivantes :

-          Mise en place d’un éco-prêt à taux zéro pour le financement des travaux de rénovation lourde  (article 99 de  la LF pour 2009)

-          améliorer le crédit d’impôt sur le revenu « développement durable » prévu à l’article 200 quater du CGI, qui permet aux ménages de financer des dépenses d’équipement pour l’amélioration de l’efficacité énergétique de leur résidence principale (articles 109 de la LF 2009 et 58 de la LF rectificative 2009).

Outre les textes qui ont été adoptés ou sont en cours d’adoption, il convient également de mentionner les engagements qui sont d’ores et déjà mis en œuvre.

1. III. Les réalisations pratiques

1. A. Dans le domaine du bâtiment

-          Le programme de formation aux économies d’énergie des entreprises et artisans du bâtiment a été lancé début 2008.

-          Le plan de rénovation des bâtiments de l’Etat a également été  lancé :

• Mise en place d’une nouvelle organisation pour la gestion immobilière de l’Etat ;
• Création de cellules de pilotage régional de la rénovation des bâtiments de l’Etat ;
• 200 millions d’euros du plan de relance ont été débloqués début 2009 pour la rénovation des bâtiments de l’Etat et sont consacrés au lancement d’une phase d’audit et de travaux.

1. B. Dans le domaine de l’urbanisme

La mise en œuvre du Grenelle s’articule autour de 2 actions majeures :

-          Aide à l’élaboration de documents d’urbanisme exemplaires : lancement de la démarche « SCOT-Grenelle » le 18 mars 2009, destinée à accompagner 12 « SCOT laboratoires » ;

-          Le plan Ville durable a été lancé le 22 octobre 2008 et a pour vocation de mettre en valeur les opérations exemplaires d’aménagement déjà initiées et de susciter de la part des collectivités et de l’ensemble des acteurs de la ville la mise en œuvre de véritables villes durables, notamment par les appels à projet « EcoQuartiers » et la démarche « EcoCités » visant à mettre en œuvre des stratégies innovantes de développement urbain.

Stéphane Illouz
Partner
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