L’immobilier, après la famille, dans sa fonction habitation et protection est le socle sociologique de notre civilisation.

A ce titre, il est facteur de stabilité ou de révolte.

Transformer l’immobilier en outil financier et/ou fiscal, c’est occulter cette réalité.

Pour rappel, le droit à la propriété est un droit juridique explicitement décrit dans plusieurs textes de lois :

Art 17 Droits de l’homme (1789):

La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste indemnité. “La liberté de la propriété, la sûreté, la résistance à l’oppression.”

Art 1804 Code civil :

La propriété individuelle est la condition de la liberté et de l’indépendance de l’être humain, et ce faisant, un instrument de paix sociale 1958 : La Constitution dans son préambule lui donne une valeur constitutionnelle

Art 544 Code Civil :

Droit réel le plus complet essentiellement individuel. Les restrictions (démembrement, servitudes, indivision) sont exceptionnelles ou provisoires La défiscalisation immobilière dans sa mise en place crée une inflation des prix tant sur la construction que sur le terrain.

A)    Immobilier et sociologie

Bâtir dans tous les sens en ne respectant pas les critères de vie en termes d’espace, d’écologie, de transports etc… c’est provoquer des coûts financiers exorbitants du fait de déstabilisations sociologiques importantes.

Revue de presse sur ce thème

Annick Colybes dans « Les Echos » du 21 décembre 2009 en page 16 :
« Trente ans de politique du logement et toujours la crise. Perdurent une insuffisance d’offre adaptée à la demande, des difficultés à l’achat comme à la location pour les ménages qui ont vu leurs dépenses de logement passer de 15% à 25% de leurs revenus au cours des trente dernières années. De fait, la crise du logement est en réalité celle du logement abordable et elle concerne la grande majorité des Français. On est loin de la réforme Barre de 1977 qui voulait limiter les aides à la pierre au profit des aides à la personne afin de ne plus intervenir progressivement que pour loger les catégories sociales les plus défavorisées. Au terme de ces trente années, la modernisation du parc a bien eu lieu, mais les quartiers nouveaux ont été dédaignés par les classes moyennes et les élites. Barres et tours ont, au fil des ans, accueilli des familles de plus en plus pauvres, instillant un malaise des banlieues que nos pays voisins ont su éviter. Ainsi l’échec de la politique du logement en France a été accentué par l’échec de la maîtrise urbaine qui à un coût social et donne actuellement le sujet d’identité nationale. En acceptant la ségrégation sociale, on a favorisé l’émergence d’un communautarisme regrettable. Il serait temps de se souvenir qu’on habite non seulement un logement mais un quartier où une vie économique et sociale donne envie d’habiter. »

Sébastien Dumoulin dans « Le Nouvel Economiste » du 21 juin 2010 en page 17 :

Article intitulé : Sonnette d’alarme
« Depuis des années, l’urbanisation anarchique a installé durablement un paysage constitué de lotissements s’étalant à perte de vue, d’échangeurs routiers, de ronds-points en surnombre et de zones commerciales cubiques aux couleurs criardes. « Nos entrées de ville sont défigurées. Les mêmes enseignes, les mêmes vitrines. L’uniforme sans qualité architecturale », n’hésitait pas à affirmer Jean-Paul Charié, député. Les ménages modestes, exclus des centres-villes devenus hors de prix, sont dépendants de la voiture et exposés aux chocs énergétiques. L’équivalent d’un département français est englouti par la ville tous les dix ans. Comment un élu peut-il facilement refuser un projet parasite si c’est par ailleurs une source de financement pour le budget communal ?…Et pourtant 36 681 communes en France en 2008 dont 92% comptent moins de 3 500 habitants. 200 000 hectares de terres agricoles disparaissent par jour entre 2006 et 2008 au profit de l’urbanisation.»

Extrait d’un article que j’ai écrit en 2003

Dans le système économique actuel, l’immobilier est une bombe à retardement.

Comme toutes les bombes, on se doit de la désamorcer à temps. Immobilier et répercussion sur notre vie privée La généralisation de la politique de concentration de l’activité économique ou commerciale se transforme vite en véritable galère. Rappelez-vous la raison pour laquelle on a construit des HLM, il y a quelques années.

Aujourd’hui, on refait la même erreur pour des raisons d’immigration économique non réfléchie.

Que va-t-il se passer et pourquoi les mairies s’évertuent-elles à construire dans tous les sens ?

Y a-t-il un maire qui réfléchit sur l’opportunité d’entrer en concurrence avec d’autres zones commerciales proche ?

Que va-t-il se passer dans le ghetto « nouvelle mode » qu’il a créé ?

Messieurs les responsables étatiques, ne perdez pas de vue que vous devez anticiper sur le long terme les méfaits (inévitables) de vos différentes politiques à court terme. Il est de votre devoir d’adapter une stratégie de développement durable et non-déstabilisatrice en termes économiques et humains. Réfléchissez à la résultante, quelques dizaines d’années après (30 ans), des décisions qui ont amené à parquer des peuples différents, ayant des besoins différents dans certaines HLM.

Quel est le coût de la destruction des HLM pour recréer des espaces verts ?
Quel est le coût de la déstabilisation sociologique de générations entières ?
N’est-ce pas ce fait qui a favorisé le retour des instincts primaires et de zones de non-droit. ?
Que faut-il faire maintenant ?
Quelle est à votre avis la responsabilité des urbanistes ?
Existe-t-il une assurance responsabilité civile pour couvrir les dégâts causés ?
La meilleure assurance n’est-elle pas que les urbanistes (tout comme nous tous) arrêtons de réfléchir en gains à court terme au détriment du long terme ?

Fin article 2003

B)    Pénurie

Et s’il n’y avait pas de pénurie de logements ?

Et si l’on mettait fin à la concentration d’habitations en faveur de l’utilisation du potentiel existant ?

Une des solutions ne consisterait-elle pas en la création et le développement de villages ou de villes avec des moyens de communication adéquats ?

Et si de cette politique « socio-économique » de l’immobilier naissait une plus grande harmonie humaine ?

N’est-ce pas ce parcage des citoyens qui favorise la délinquance ?

Revue de presse sur ce thème

Sophie Sanchez, dans « La Tribune » du 2 février 2010 page 6 :
Article intitulé : Benoist Apparu (secrétaire d’Etat au logement) s’attelle aux logements vacants.
«La vacance des logements est un vrai sujet puisqu’on estime de 1,8 à 2,5 millions le nombre de logements vacants.

Etienne Pinte, député UMP, président du conseil national des politiques de lutte contre la pauvreté et l’exclusion sociale, dans « La Croix » en date du 15 décembre 2010 en page 10 :
Article intitulé : Il faudrait avoir plus largement recours à la réquisition du foncier vacant

« Le simple fait d’agiter la menace de la réquisition permet des résultats. Il faudrait organiser une grande campagne de publicité, afin d’encourager les propriétaires à opter pour la location à caractère social. J’estime également qu’il faudrait avoir plus largement recours à la réquisition du foncier vacant, qu’il s’agisse de bureaux non utilisés ou de logements vacants depuis longtemps. Je constate toutefois que le simple fait d’agiter la menace de la réquisition permet des résultats. Lorsque j’étais maire de Versailles, j’ai envoyé des lettres aux propriétaires de biens immobiliers inoccupés parfois depuis quinze ans. Dans les trois mois, ces bailleurs avaient redonné à ces surfaces leur utilité, soit économique, soit sociale. »

Christian Louis-Victor, président de l’Union des maisons françaises, dans « La Tribune » daté du 24 août 2010 en page 8 :
Article intitulé : La maison, facteur de progrès écologique.
« Avec seulement 8% de la surface aménagée et 2% d’espace bâti, la France reste toutefois le pays le moins urbanisé d’Europe. Le logement doit être pensé en termes d’harmonie sociale »Il est grand temps d’utiliser, à bon escient, l’ensemble du territoire français au lieu de pratiquer une politique de concentration humaine ayant pour objectif de valider des raisonnements économiques standardisés (et stupides) qui sont le fruit d’une vision du commerce paupérisant directement et/ou indirectement les citoyens. Cela sans parler de la nocivité des produits commercialisés. Mais que valent les Peuples face aux lobbies ?

Nicolas César dans « La Croix » en date du 27 décembre 2010 : Article intitulé : Les territoires ruraux, terreaux d’innovations « Aujourd’hui, les campagnes ne sont plus ces terres d’exode dont on prédisait la fin il y a trente ans. Ce sont des terres vivantes où l’on vient chercher de l’espace, du calme, de l’air, un autre mode de vie », se réjouissait il y a quelques jours Bruno Le Maire, ministre de l’agriculture, lors de sa venue au colloque du Réseau rural français, qui s’est tenu à Agen (Lot-et-Garonne). En effet, depuis une dizaine d’années, les espaces ruraux se repeuplent. Mais « les exigences des néoruraux sont les mêmes qu’en ville. Ils veulent des services à proximité, des écoles, des médecins… », souligne Patrick Falcone, sous-directeur du développement rural au ministère. Internet haut débit… les campagnes ne veulent rien à avoir à envier aux villes et « la ruralité, c’est la modernité », peut affirmer Bruno Le Maire. Les prévisions de l’Insee montrent que les territoires ruraux sont sur la bonne voie. D’ici à 2040, les régions Limousin et Auvergne devraient voir leur population augmenter respectivement de 10,2 % et de 8,1 %, et progresser au même rythme que l’Île-de-France dans les prochaines années. Doucement, mais sûrement, c’est une véritable révolution qui est en marche dans les campagnes. Les prévisions de l’Insee montrent que les territoires ruraux sont sur la bonne voie. »

Pascal Lorent dans « Le Soir » du 15 juillet 2010 : Article intitulé : Logement social : mesures à la rentrée.« La paupérisation de la population a changé un droit universel en service résiduel. »

Bertrand Devert, prêtre et promoteur immobilier,  dans « Le Figaro » du 11 juin 2010 en page 18 :

Article intitulé : Logement social : repenser la solidarité.
«Des populations souffrent, mais pour ne pas rencontrer les visages on en reste à des chiffres qui « gonflent », sourds au murmure de l’inquiétude ou au grondement de la colère. Par le jeu des investissements publics (transport, équipements culturels, sportifs), le prix du foncier explose dans les grandes agglomérations. Est-il raisonnable d’accepter comme une fatalité cet enrichissement sans cause comme d’énoncer le droit du logement sans que soit revisité le droit de propriété ? Sans justice ni cohérence, la recherche de la cohésion sociale est vaine. A force de tolérer les injustices, ne nous étonnons pas de cet individualisme qui fait perdre à notre société l’attachement à son unité.  »

Grégoire Allix dans « Le Monde » du 25 mai 2010 en page 4 :
Article intitulé : La Commission européenne veut élaborer une politique urbaine « durable ».
«  Johannes Hahn, commissaire européen s’est dit favorable à ce que « La politique urbaine devienne une nouvelle cible de l’Union européenne ». Si l’Europe a une politique agricole commune depuis un demi-siècle, elle n’a jamais défini de politique urbaine. « Avant la fin de l’année, la Commission aura élaboré un document de politique urbaine, avec une vision de la ville européenne d’avenir, des exemples de bonnes pratiques, en abordant les questions de la forme urbaine, de la planification, des transports publics, des espaces verts, etc. », a précisé Monsieur Hahn devant la presse. »

Christian PIRE

pire.c@aurora-gestion.com

Si la défiscalisation est indéniablement un des outils les plus efficaces pour animer et accélérer le développement d’un secteur, d’un marché ou d’un pays, elle devient vite destructrice de pouvoir d’achat et vecteur de déstabilisation du marché ou du secteur « défiscalisé » voire du pays lui-même, si elle n’est pas maîtrisée.

Ces faits cumulés aboutiront à une modification substantielle de la répartition des richesses et à l’exclusion de certaines populations. Populations, à la base pacifiques, qui entreront en « guérilla ».

La défiscalisation immobilière n’échappe pas à ce fait.

B)    Immobilier et défiscalisation

Ce n’est pas en appauvrissant l’Etat (pertes fiscales) en faveur de la hausse des prix immobiliers que l’on favorise l’avenir. Non, on favorise quelques personnes ou quelques groupes travaillant dans le secteur immobilier au détriment du plus grand nombre.

Pour rappel, depuis que l’on a décidé de limiter l’inflation (au milieu des années 80), il est devenu impératif de limiter au maximum les charges fixes (dont les dépenses de loyer ou d’acquisition) des ménages pour  favoriser la consommation.  Le meilleur remède au chômage est bien la consommation du plus grand nombre.

Si la défiscalisation immobilière n’est pas encadrée dans le cadre d’un Projet Pays (le Projet Pays trace l’architecture de l’Avenir du pays ainsi que les différentes étapes pour y arriver) prenant en compte les besoins Humains réels (les besoins sociologiques), elle aboutira à une augmentation des prix d’achat et des loyers, à une baisse du pouvoir d’achat des acquéreurs et des locataires, à un rejet de l’autre et/ou à une rébellion.

En effet, les avantages apparents de la défiscalisation cachent des prix gonflés par la demande des investisseurs fiscaux. Lorsque l’on achète en défiscalisation, la baisse de rentabilité locative (malgré la hausse des loyers faite pour contrecarrer le hausse des prix à l’achat – donc l’appauvrissement des locataires – qui engendre une baisse de la consommation) est occultée par l’effet des avantages fiscaux pour les acquéreurs, l’effet moutonnier, les taux très bas (et quand cela ne passe plus par l’allongement de la durée de crédit) et le fait qu’apparemment les prix du m2 augmentent mécaniquement donc qui « assurent » une valorisation du bien.

Comme vous l’aurez compris, ces avantages fiscaux sont mal venus puisqu’ils :

• S’auto détruisent par les inflations qu’ils créent,
• Détruisent un pouvoir de consommation sur plusieurs années.

Quant à la plus value à espérer, il faudra d’abord couvrir :

• la surcote du neuf (et oui ! Tout comme sur votre voiture, sitôt achetée sitôt perdue, sauf pour ceux qui surfent sur la bulle, les marchands de biens),
• l’inflation des prix due à la défiscalisation,
• les commissions des vendeurs (entre 5 et 12% du prix) et le fait que lorsque l’on revendra, nous revendrons de l’ancien,
• la hausse des matériaux
• les travaux de maintien en l’état etc.

Les investisseurs avertis évitent les périodes de défiscalisation, pour leurs investissements à long terme en immobilier. Seuls les privés et les spéculateurs font le marché à cette époque. Le particulier qui investira dans un rêve à long terme deviendra malgré lui le dindon de la farce.

Les défiscalisations immobilières ne sont pas là pour répondre à un problème de logement. Elles sont là pour favoriser une profession et céder à son lobbying. Pour ceux qui me répondront par la négative en me précisant que ces lois favorisent l’emploi, je soumets cette question : est-il plus avantageux de favoriser un système inflationniste qui n’est accessible qu’à « la fourchette supérieure des loyers » ou plus avantageux d’éviter ce système inflationniste afin de rendre accessible au plus grand nombre la propriété ?

La défiscalisation est un accélérateur de commerce.
Oui, mais….

Le commerce accéléré « artificiellement » (par exemple par intérêt fiscal) ne fabrique pas une consommation. Il concentre sur peu d’années la consommation qui aurait due assurer la fluidité du système économique sur plusieurs années.

Pour éviter les effets négatifs de la défiscalisation, il est primordial de mettre en place une politique qui s’adapte aux besoins réels de l’économie.

Revue de presse sur ce thème

Isabelle Rey-Lefebvre dans « Le Monde » du 8 janvier 2010 page 2 :

Article intitulé : La dépendance fiscale croissante du marché immobilier français.

« On produit donc des logements trop chers pour des locataires, pas toujours bien situés et en totale contradiction avec les objectifs fixés par le Grenelle de l’environnement. Ce soutien artificiel au marché a, en outre, cassé le mouvement de baisse des prix des terrains, entamé en 2008, qui aurait permis d’abaisser le coût final des logements, pour les accédants comme pour les investisseurs, ce qui est, finalement, la meilleure aide au logement et la plus économe pour les ménages comme pour l’Etat. »

Valérie Segond dans « La Tribune » daté du 5 novembre 2010 en page 35 :
Article intitulé : Six ans de revenu disponible pour se loger.
« La surface que les Français peuvent s’offrir avec leur revenu a été divisée par presque deux en dix ans. Ou en d’autres termes, l’appauvrissement du pouvoir d’achat immobilier des Français en dix ans. Comme toutes les aides visant à solvabiliser les acquéreurs, la baisse des taux d’emprunt n’améliore pas le pouvoir d’achat des acquéreurs. En, période de pénurie, elle fait monter les prix, et ne profite qu’aux propriétaires. Ce qui fait dire à Mathilde Lemoine : « Si l’on voulait mettre un terme aux effets pervers des aides publiques, il faudrait taxer à 100% les plus-values immobilières. »

Catherine Sabbah dans « Les Echos » du 10 juin 2010 en page 25 :

Article intitulé : Le dispositif Scellier déjà sur la sellette.

« Deux conséquences : d’abord, les logements neufs ne se louent pas facilement car ils sont trop nombreux et trop chers pour la majorité des locataires, ensuite les investisseurs ne peuvent compter sur la rentabilité promise. Le gouvernement aurait pu s’en préoccuper il y a bien longtemps. Tous les dispositifs fiscaux précédents ont abouti aux mêmes effets », estime Jean-Marie Ciuch, coauteur, avec Evelyne Colombani, de l’étude d’Immogroup Consulting. Ces dérives, connues, ont été maintes fois dénoncées. Mais, comparés à une carotte fiscale de 75.000 euros (une réduction d’impôts de 25 % de l’investissement plafonné à 300.000 euros), les reportages et les mises en garde des forums sur Internet ne pèsent pas lourd. Les candidats se bousculent et forment 65 % de la clientèle actuelle des promoteurs. Les investisseurs qui se font berner ne s’apercevront de leur erreur qu’au moment de chercher un locataire. Pour l’heure, peu d’immeubles « Scellier », vendus sur plan deux ans à l’avance, ont été livrés. Ce n’est pourtant pas sur les valeurs « de marché » réellement pratiquées, mais bien sûr ces fameux plafonds, que s’appuient certains vendeurs pour vanter la rentabilité promise aux acquéreurs. « Ils se décident sur ces chiffres et non en calculant un prix au mètre carré qu’ils obtiendraient après une simple division. En partant d’un loyer théorique trop élevé, les vendeurs font le calcul à l’envers, appliquent une rentabilité elle aussi théorique et aboutissent à un prix bien réel mais généralement trop élevé », regrette Olivier Boukobza, directeur du pôle immobilier logement de BNP Paribas Real Estate qui réalise lui aussi une bonne part de son chiffre d’affaires grâce au Scellier. C’est le premier effet inflationniste. Le second découle des pratiques des intermédiaires : dans certaines résidences, accédants à la propriété et investisseurs n’achètent pas au même tarif des appartements pourtant exactement semblables. Les premiers s’adressent à un bureau de vente traditionnel. Les seconds sont les proies (souvent consentantes) des réseaux de « vente debout » comme Liins (filiale du groupe Akerys), Omnium Finance ou de conseillers en gestion de patrimoine… ces machines à vendre auxquelles s’adressent les promoteurs pour écouler leur stock plus vite. « Même lorsque nous passons par le réseau « maison », nous devons rémunérer ses services à hauteur de 11 % du prix de vente, ce qui fait mécaniquement monter le prix du même pourcentage », s’énerve un promoteur, qui préfère le contact direct avec le client. Achetés trop cher, ces logements sont remis sur le marché locatif à des loyers trop élevés. »

C)    Proposition fiscale

Comment faire bénéficier l’immobilier du levier fiscal en limitant ses inconvénients ?

La fiscalité immobilière ne doit plus être traitée comme un flux financier ou économique mais comme une dynamique étatique de gestion Humaine.

C’est dans ce cadre que je propose une approche fiscale à « géométrie Humaine © ».

Je propose que dans le cadre du plan de développement Humain d’occupation et d’urbanisation des sols figure
- une statistique des tranches des revenus par type de biens immobiliers demandés
- les charges immobilières acceptables par les parties et cohérentes avec l’impérieux besoin, dans le système économique actuel, de consommation du plus grand nombre
- le nombre de logements à construire en tenant compte de la démographie.

De ces données Humaines du marché immobilier, nous pourrons mettre en place une fiscalité à « géométrie Humaine © ». Géométrie variable ayant pour but de favoriser l’accès à une habitation de qualité pour tous (y compris les plus démunis) et de combattre l’inflation des prix.

La logique de cette fiscalité étant d’imposer très faiblement (voire pas du tout)  les loyers cohérents avec l’objectif économique et d’imposer plus fortement les dépassements de loyers. Cela indépendamment d’autres aides, s’il le faut.

Ex : Pour un appartement loué à un jeune avec un salaire statistiquement dans la norme, pas de fiscalité sur un loyer de base calculé pour lui maintenir un pouvoir d’achat.
Au-delà, fiscalité augmentée graduellement.
Cette « mécanique » tout en préservant le pouvoir d’achat évitera l’inflation des prix immobiliers due aux investisseurs qui transforment l’immobilier en produits financiers. Là ou hier les investisseurs déstabilisaient les prix, nous opérerons une régulation des prix par la fiscalité.

Pour rappel, il est impératif dans notre système économique de s’assurer une consommation « régulière » du plus grand nombre.
Maîtriser les charges immobilières est un acte essentiel dans une économie basée sur la maîtrise de l’inflation.
L’immobilier ne doit en aucun cas obérer de façon excessive le pouvoir d’achat.

Revue de presse sur ce thème

Vincent Renard, directeur de recherche au CNRS, dans « Le Monde » daté du 2 décembre 2010 en page 15 :

Article intitulé : Il faut repenser la planification urbaine
« Certaines villes hollandaises, par exemple, disposent d’un service foncier puissant, qui a une connaissance très fine de son marché et prévoit la construction de logements avec des prix correspondant aux moyens des différents types d’acheteurs.»

Joseph Macé-Scaron dans « Marianne » daté du 23 novembre 2010 en page 58 :
Article intitulé : Immobilier, la bombe qui menace tous les Français.
« On ne compte plus les cris d’avertissement par lesquels on s’efforce d’alerter les pouvoirs publics sur cette situation inique, odieuse, invivable. En vain. Scandale d’entendre les autorités publiques proclamer solennellement que se loger est un droit quand ce dernier est piétiné, bafoué, ridiculisé. En France, sur environ 11 millions de locataires, 1,8 million disent avoir des difficultés à payer leur loyer. Nos concitoyens consacrent, aujourd’hui, plus du quart de leur budget pour un toit, et pour un nombre croissant d’entre eux ce taux atteint 50%, voire 70%, comme c’est le cas parfois à Paris. »

Christian PIRE

pire.c@aurora-gestion.com

Selon les cycles SOCIOECOPOFI  (4 fois 4 ans), nous pouvons schématiser comme suit la cyclicité boursière en partant du changement économique de 1984 :

-          84/88 Cycle de crise/reprise                          - 00/04 Cycle de crise/reprise

-          88/92 Cycle d’adaptation                                 – 04/08 Cycle d’adaptation

-          92/96 Cycle de croisière mouvementée    - 08/12 Cycle de croisière mouvementée

-          96/00 Cycle de surchauffe                               – 12/16 Cycle de surchauffe

Nous connaissons une période de krach boursier due à l’extension des crédits et à la manipulation comptable et financière en fin du cycle d’adaptation, ainsi qu’à une nouvelle période de krach due à la surchauffe des cotations en fin du cycle de surchauffe.

Le cycle immobilier fait que les prix sont en règle générale au plus haut en fin de cycle d’adaptation (91/92 et 07/08), avant d’entamer une baisse jusqu’en milieu du cycle de surchauffe (1998/2014).

La baisse de l’immobilier se fait en plusieurs étapes et est plus lente que celle des marchés financiers.  Nous sommes sur des cycles de 10 ans. Ce fait est du à plusieurs facteur et notamment au fait que lorsque les prix de l’immobilier baissent, le rendement augmente, ce qui de facto retarde la crise au moment où non seulement les prix baissent par manque d’acheteurs mais aussi les loyers par manque de locataires. A ces réalités « immobilières » s’ajoutent la réalité « boursière » qui à ce moment là du cycle est favorable, voire très favorable, pour les investissements. C’est bien cette réalité qui lorsqu’elle est en place incite les institutionnels à se séparer de leur immobilier en faveur des valeurs boursières. Situation qui accélère la chute de l’immobilier et la hausse des marchés actions.

Comme nous venons de le voir, sans remonter au-delà de 1970, « la durée moyenne » des cycles immobiliers est d’environ dix ans :

-          Une phase d’expansion de six ans,

-          suivie d’une contraction de quatre ans, expliquent les experts internationaux.

En France, chacun garde en mémoire les années 1993-1997 où le repli avait obéi à cette norme historique (à noter que les années 93/97 correspondent dans les cycles SOCIOECOPOFI aux années 2009/2013). Certes l’histoire n’est pas condamnée à se répéter, mais en ignorant ses leçons, on court le risque qu’elle vous saisisse au collet. Le FMI rappelle « que les récessions associées à une chute des prix de l’immobilier et à un credit crunch sont toujours plus longues et plus profondes que les autres ». C’est précisément ce que la France avait vécu en 1993…et en 2009.

Revue de presse sur ce thème

Valérie Second dans « La Tribune » daté du 10 septembre 2010 en page 11 :
Article intitulé : Immobilier : la fausse bonne nouvelle.
« Les logements sont aujourd’hui beaucoup trop chers pour la capacité financière des actifs. En France, pour l’acquisition d’un premier logement, il ne faut pas moins de 4,5 années de revenus d’un foyer, contre un peu plus de la moitié il y a quinze ans. A ces niveaux, les prix de l’immobilier recèlent un transfert de richesses massif des jeunes accédants vers les vieux possédants, ainsi que des actifs vers les rentiers, qui pèse sur le dynamisme de notre économie. Qui peut prétendre que c’est une bonne nouvelle ? »
Mon commentaire : Pour ceux qui suivent les cycles SOCOECOPOFI, il y a quinze ans (voir dans l’article) c’était en 1995 dans le cycle de croisière 1992/1996. Aujourd’hui, à la veille de 2011, nous sommes dans ce même cycle (2008/2012) et quasiment au même moment. Pour rappel le point bas de l’immobilier dans les années 1990/2000 fût en 1997/1998 dans le cycle de surchauffe (1996/2000). Est-ce à dire que nous connaîtrons le point bas en 2013/2014 dans le cycle de surchauffe 2012/2016 ? L’avenir nous le dira.
L’aspect déstabilisant des hausses immobilières pour l’économie que je décris depuis plusieurs années est très bien expliqué.

B)    Comparaison immobilier et bourse

Il est bon de rappeler que nous ne pouvons en aucun cas comparer la Bourse et l’immobilier. La Bourse des valeurs mobilières a pour objet d’offrir une réponse rapide en termes de liquidité aux vendeurs par besoin (besoin de capitaux) ou vendeurs spéculateurs.

Il n’y a pas de Bourse des valeurs immobilières.

Si vous deviez vendre votre immobilier avec une réponse financière aussi rapide que le marché boursier, votre immobilier perdrait la quasi totalité de sa valeur.

Dans le cas de l’immobilier, le fait de ne pas avoir une bourse quotidienne de négociation (à la casse) est facteur de croyances financières erronées.

Il est trop souvent oublié les charges de maintien en l’état (gros œuvre : toiture, façade etc..) de l’immobilier. Charges qui avec les années dépassent le prix d’acquisition et qui ne se justifient financièrement, en cas de surchauffe des prix immobiliers, par rapport à une location que si la démographie assure une demande pour les années futures. Cette demande « démographique » étant la « garante » des plus-values futures.

Revue de presse sur ce thème

Dans « Challenges » daté du 18 novembre 2010 en page 9 :

Article intitulé : La retraite immobilière se prend à 56 ans

« L’arrivée à l’âge de la retraite des baby-boomers a commencé en 2004 : cela, concerne, en moyenne, 500 000 foyers chaque année. Ce qui devrait modifier la structure du marché de l’immobilier, car le solde des vendeurs « nets », autrement dit de ceux qui vendent sans racheter ensuite (aujourd’hui de 5 000 à 7 000 par classe d’âge chez les séniors), est en train de s’accroître. »

C)    Situation actuelle

A la crise boursière se sont rajoutées des crises politiques et financières fabriquées pour accélérer l’évolution et la mise en place progressive de la Fédération Européenne.

Revue de presse sur ce thème

Frédéric Schaeffer, propos de Jean-Paul Fitoussi, président de l’OFCE, dans « Les Echos » en date du 23 décembre 2010 :

Article intitulé : La crise de l’euro n’est pas économique mais politique

«  La construction européenne, avec la création de la monnaie unique ou la mise en place du pacte de stabilité, a été un laboratoire extraordinaire pour les économistes. Cette construction a changé la face du monde, faisant de l’Europe la plus grande économie mondiale en termes de PIB. Aujourd’hui, l’Europe paie le coût économique de l’absence de gouvernement politique. Cela se percevait dès sa création et cela éclate au grand jour, avec la crise actuelle de la zone euro. Car il ne s’agit pas d’une crise économique mais bien d’une crise politique. D’un point de vue financier, l’Europe est certainement l’économie la plus saine du monde industrialisé, avec une dette publique bien plus faible que celle des Etats-Unis ou du Japon et un taux d’épargne très élevé. Le deuxième phénomène majeur est l’émergence de la Chine et de l’Inde, qui a conduit à l’apparition d’énormes déséquilibres de balances des paiements, avec des réserves monétaires considérables accumulées par les pays émergents et un déficit considérable et persistant aux Etats-Unis. Face à cette nouvelle donne, les institutions internationales mises en place à la fin de la Seconde Guerre mondiale ne sont plus adaptées. Je suis stupéfait de voir que la crise n’a été qu’une parenthèse pour une majorité d’économistes désireux de retrouver très vite leur boîte à outils, leur grille d’analyse qui prévalait jusque-là. Il faut absolument renforcer notre connaissance du fonctionnement des marchés et renoncer aux théories fondées sur une dichotomie entre sphère financière et sphère réelle. Au cours des vingt-cinq dernières années, 80 % de la population de l’OCDE a vu son revenu progresser moins rapidement que le revenu moyen. Même chose pour l’inflation : celle-ci a été plus marquée pour les ménages les plus pauvres que la moyenne, tandis qu’elle a été négative pour les plus aisés. Le manque d’attention à la qualité de vie (santé, éducation, emploi, sécurité…) explique en partie le malaise social dans les pays riches. »

Jean-Michel Quatrepoint, journaliste économique, dans « La Tribune » en date du 27 décembre 2010 en page 21 :

Article intitulé : Dette publique et épargne nationale

« La crise de l’euro a au moins un mérite : elle met en lumière les effets pervers de la déréglementation financière, qui a donné au système financier le quasi monopole de la transformation de l’épargne. Une épargne, que les banques internationalisent et font tourner de plus en plus vite, pour optimiser les performances. Les Etats de la zone euro doivent trouver 1 000 milliards d’euros pour financer leur dette souveraine. La France, qui doit lever 185 milliards, sera plus que jamais suspendue au verdict des marchés et des agences de notation : « Encore un peu plus de rigueur, sinon vous paierez plus cher votre dette. » Ce n’est pas le cas de la France. Le seul patrimoine financier (hors immobilier) des ménages est évalué à 3 800 milliards d’euros, dont 1 300 milliards pour l’assurance-vie. Celui de l’Etat (toujours hors immobilier) se chiffre à 850 milliards d’euros. Soit un total d’actifs pour la maison France (hors entreprises) de 4 650 milliards. Face à cela, la dette des ménages est de 1 300 milliards dont les trois quarts de crédits immobiliers. Et celle de l’Etat de 1 600 milliards. Nous avons donc un solde largement positif. »

Face à ces incertitudes, l’immobilier est devenu une valeur refuge. Cette situation politico-financière contribue à la poursuite, au-delà de toute logique, de la hausse immobilière.

Situation qualifiée d’énorme problème et d’énorme folie par le secrétaire d’Etat Benoist Apparu.

L’Etat se trouve devant un dilemme.

Il doit absolument éviter de cumuler une crise boursière et une crise immobilière. C’est pourquoi, quitte à accentuer la surchauffe des prix immobiliers (taux très bas, prêts à taux zéro..), il ne fera rien pour faire exploser la bulle immobilière tant que les marchés boursiers ne seront pas revenus à plus de sérénité et que l’assise de la reprise économique ne sera pas consolidée par de fortes dynamiques positives (reprise de la création d’emplois, des investissements…)

Nous n’en sommes pas loin.

Ce qui peux présager pour les mois à venir, une chute brutale de l’immobilier.

Revue de presse sur ce thème

A DR dans « Les Echos » en date du 23 décembre 2010 :

Article intitulé : Les taux des crédits immobiliers remontent lentement mais sûrement

« Alors que le coût de la ressource des banques a augmenté d’une centaine de points de base en quelques semaines, les établissements n’ont pour l’instant relevé le taux de leurs prêts à l’habitat que d’une quinzaine de points. Mais pour les banques, la hausse des taux des crédits immobiliers est désormais là pour durer. « Les taux des crédits remonteront surtout au second semestre, lorsque pourra se poser la question du relèvement des taux de la BCE », estime Michel Mouillart, en charge de l’Observatoire Crédit Logement CSA. Sans compter la réforme du prêt à 0 % qui réduit, à compter du 1er janvier, de 3,5 % à un taux nul 6 % de la production totale de nouveaux crédits l’an prochain. « Le coût de notre ressource a  augmenté de 50 % en quelques semaines si l’on se réfère aux taux de swaps[qui reflètent la prime de risque des émetteurs bancaires par rapport au taux sans  risque d’Etat, l’OAT, NDLR], indique l’un d’eux, passant de 2,2 % à 3,2 %, soit une centaine de points de base, et il tangente maintenant avec le taux auquel nous faisons crédit. » « Sachant qu’on ne peut contingenter le crédit, la régulation se fera donc par les prix », indique ce dernier, ainsi qu’un responsable financier. »

Bonne et joyeuse année 2011

Christian PIRE

pire.c@aurora-gestion.com

AURORA-GESTION

Les mesures adoptées interdisent désormais aux banques d’imposer au consommateur d’adhérer au contrat groupe sous réserve que le contrat individuel choisi par l’emprunteur présente un niveau de garantie au moins équivalente  à celui du contrat groupe commercialisé par la banque.

Les banques doivent donc motiver tous refus d’assurance déléguée et ont interdiction de moduler le taux d’intérêt du crédit selon que l’emprunteur décide ou  non de prendre une assurance déléguée.

Cette liberté de choix peut amener le consommateur à faire des économies d’échelles très importantes sur le poste assurance emprunteur pouvant représenter plusieurs milliers d’euros sur toute la durée du crédit et il est indispensable que les professionnel de l’immobilier (Agents immobiliers Mandataires immobilier, constructeurs de maisons individuelles, promoteurs) soient au courant de ce nouveau dispositif.

Malgré cela, il n’en demeure pas moins que bon nombre de contrats de vente ou de compromis sont purement et simplement annulés du fait du refus ou de l’ajournement du contrat d’assurance emprunteur lié au financement.

Pour y pallier, il existe la convention AERAS « s’Assurer et Emprunter avec un Risque de Aggravé de Santé » par lequel une personne présentant un risque de santé aggravé peut demander à bénéficier d’un prêt immobilier ou professionnel. La personne aura à remplir un questionnaire médical de santé. Pour y être éligible il faut que le prêt ne soit pas supérieur à 300.000 € et que l’emprunteur ne soit pas âgée de plus de 70 ans à l’échéance de remboursement du prêt.  www.aeras-informations.org

Dans l’hypothèse ou le candidat au financement n’est pas éligible à cette convention, le problème reste entier pour lui qui ne peut obtenir son financement et pour le professionnel de l’immobilier qui perd instantanément le produit de plusieurs semaines, voir mois, de travail.

Pour éviter ce type de désagrément pour les parties, il faut que le professionnel de l’immobilier puisse disposer d’un moyen de diagnostique dont le candidat à l’emprunt et à l’assurance pourra bénéficier très en amont de la souscription du contrat d’assurance.

Pour être totalement efficace, ce service devra faire partie intégrante de l’argumentaire des équipes commerciales et administratives et être présenté à l’acquéreur le plus tôt possible.

Le candidat au financement (et à l’assurance) va ainsi pouvoir « s’assurer d’être assurable » et savoir instantanément si son profil nécessite des investigations et ou des formalités particulières ou non.

Un premier service de diagnostique de ce type est désormais opérationnel et il permet aux professionnels comme aux particuliers d’anticiper cette problématique. Il est consultable à l’adresse www.soyez-sur.fr

En quelques instants, le système expert est capable  de confirmer s’il y a assurabilité immédiate ou bien de fournir instantanément l’état des formalités, examens et documents que l’utilisateur devra préparer. S’il n’y a pas d’assurabilité immédiate et que l’utilisateur décide de connaître s’il sera assurable, il lui suffit alors d’adresser son dossier et dans les 5 jours ouvrables qui suivent, une réponse lui est rendue. Cette dernière reste valable 6 mois, délais suffisamment long pour couvrir la période qui le sépare de la signature du compromis ou du contrat

Serge SORIANO

serge.soriano@plus-value.info

Principes généraux

Pour aborder ce sujet, il est important de faire un bref rappel des principes généraux de notre système de retraite :

• un système fondé sur la répartition/solidarité (les actifs cotisent pour les non-actifs) et l’intergénérationnel (compensation financière entre les régimes),
• une segmentation travailleurs salariés/travailleurs non salariés avec des régimes complémentaires différents,
• une règle de calcul unique pour toutes les personnes nées à compter de 1948 :

Salaire annuel moyen ou revenu professionnel annuel DES 25 MEILLEURES ANNEES

Multiplié par le Taux* (limité à 50 %  du PASS)

Multiplié par le Nombre de trimestres d’assurance validé**

Divisé par le Nombre de trimestres de référence

Un calcul complexe qui dans  le meilleur des cas ne procurera au maximum que 17 310 € par an pour le régime de base SS.

Etat des lieux

En 2000 : on comptait 10 actifs pour 4 retraités

Les perspectives pour 2040 : 10 actifs pour 7 retraités

Par ailleurs, quand l’espérance de vie connaît une constante progression 82 ans en 2006, pour atteindre 88 ans en 2040, la part de la population des plus de 65 ans dans la population totale devrait passer de 23,2% en 2000 à 47,3% en 2050 (la génération « baby boom », est estimée depuis janvier 2006 à plus de 300 000 nouveaux retraités par an et ce jusqu’en 2012).

Le nombre de nouveaux retraités étant passé depuis janvier 2006  de 490 000 à 790 000 par an. Soit une augmentation de 60 %  de nouveaux retraités par an.

Le constat chiffré est accablant : le nombre d’actifs est et sera insuffisant pour alimenter la pension des retraités ; on s’aperçoit que le rapport actifs/retraités est en « chute libre », avec un rapport qui passe en 1960 de 4,4 actifs pour 1 retraité, à 2,2 en 2003, et à 1,09 en 2048 !!!

Chiffre GIE ARRCO/AGIRC  décembre 2007.

Enfin, le financement va devenir un problème crucial qui aura un impact non négligeable sur le montant de la retraite. On constate que plus on se rapproche de l’échéance 2040, plus la retraite coûtera cher à la collectivité. Il est clair que les principes fondamentaux sont en péril.

Les mesures prises par le Gouvernement

• prise en compte non plus des 10 mais des 25 meilleures années
• allongement de la durée de cotisation de 37.5 à 40 années
• majoration d’un trimestre/an à compter de 2009 pour atteindre 41 ans en 2012.

Mais, en tenant compte de ces mesures, nous nous apercevons rapidement que la perte de revenus reste considérable.

Exemple pour un cadre :

Il apparaît donc nécessaire de créer dés aujourd’hui, votre complément de retraite.

Quelles solutions ?

Il est clair, aujourd’hui, que les français doivent avant tout miser sur l’épargne à mettre en place quelle qu’en soit la forme.

La réglementation est complexe, les réformes et les modifications nombreuses, mais chaque cas est unique. Aussi pour réaliser cet objectif, il existe tout un ensemble de solutions.

Immobilier

Certainement un des meilleurs véhicules pour préparer sa retraite, la « pierre » conservant un excellent rendement associé à la perspective de valorisation intéressante tout en associant la sécurité de l’immobilier.

La pertinence de cette solution a été renforcée par la création de nouveaux dispositifs dans la loi de finances 2009 comme, par exemples, les textes dits « SCELLIER » et « SCELLIER INTERMEDIAIRE ».

Frédéric FERNANDEZ

Frederic.Fernandez@financeplus.fr

Le revenu imposable s’entend net :

de charges sociales ;

de l’abattement de 10 % applicable aux salaires ;

de l’imputation des déficits fonciers imputables sur le revenu global dans les conditions de droit commun ;

de l’imputation des déficits fonciers imputables sur le revenu global sans limitation de montant, résultant notamment des dépenses de travaux engagées dans des opérations de restauration dites « loi Malraux » (ancien régime).

Les dispositifs (ou niches fiscales) rentrant dans ce plafonnement restent pour l’essentiel inchangés par rapport à l’année précédente.

Par ailleurs, l’article 81 de la loi de Finances pour 2010 précise que pour le calcul du plafonnement, il est tenu compte des avantages fiscaux accordés au titre des dépenses payées, des investissements réalisés ou des aides accordées à compter du 1er janvier 2010.

Loi Malraux – nouveau dispositif

Pour mémoire, l’ « ancien » dispositif de déduction des dépenses du revenu foncier sans limitation de leur montant avait été maintenu pour les opérations dont le permis de construire ou la déclaration de travaux avait été déposée avant le 01/01/2009.

Pour les opérations dont le permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 01/01/2009, ce dispositif a été transformé en réduction d’impôt sur le revenu.

La réduction est égale à :
40% en secteur de sauvegarde, et à 30% en ZPPAUP.
A raison des dépenses pour travaux retenues dans la limite de 100.000 € réglées par l’AFUL ou l’ASL aux entreprises dans la même année (indépendamment du nombre de biens acquis ou d’opérations souscrites !).

L’avantage fiscal est accordé uniquement aux immeubles détenus en pleine propriété sauf en cas de démembrement consécutif au décès de l’un des conjoints soumis à imposition commune.

Autres nouvelles mesures :
Application du dispositif également aux rez-de-chaussée affecté à un usage commercial.
Existence d’une déclaration d’utilité publique (DUP) ou de l’approbation du PSMV.
Prolongation de l’engagement de location à quelqu’un qui en fait sa résidence principale, à 9 ans (avant : 6 ans).
Mise en location au plus tard au 31.12. de la 3ème année suivante à la 1ère année de dépenses effectuées.
Interdiction de location dans le cercle familial ou à un ascendant ou descendant du contribuable.

Loi Scellier / Scellier populaire

Le dispositif de déduction de l’amortissement de Robin et Borloo du revenu foncier du contribuable avait été limité aux acquisitions effectuées avant le 1.1.2010.

Le dispositif de réduction d’impôt en fonction du prix d’acquisition introduit pour les acquisitions effectuées depuis le 1.1.2009 dit Scellier est valable pour :
l’acquisition, la construction, la transformation en logement ou l’acquisition de locaux inachevés ou en vue de leur réhabilitation,
d’un seul logement par an par foyer fiscal,
situé dans des communes des zones A, B1 ou B2.

La réduction d’impôt Scellier est calculée comme suit :
Assiette de réduction : prix de revient du logement dans la limite de 300.000 € et d’un seul bien par an ;
Taux de réduction d’impôt : 25% pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010 ;
La réduction d’impôt étant répartie par parts égales sur 9 ans ;
Le 1ère réduction d’impôt étant déductible des impôts dus à titre des revenus de l’année de livraison du bien ;
Un supplément annuel de réduction de 2% pendant 6 ans en cas de location dans le secteur intermédiaire, sous respect des plafonds de loyers et de ressources Borloo (Scellier dit « populaire ou intermédiaire).

Le taux de réduction d’impôt pour les investissement réalisés en 2011 et 2012 sera appliqué selon le niveau de performance énergétique globale du logement :

Pour ce qui concerne la zone C, la réduction d’impôt peut être obtenue uniquement pour des logements situés dans des communes faisant l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du logement, après avis du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI).

A propos du BBC

La RT 2005 (réglementation thermique 2005) est la norme devant être appliquée à toutes les constructions neuves dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er septembre 2006. Son but est de réduire les consommations d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre des bâtiments résidentiels et non résidentiels (tertiaires, bâtiments industriels …).

Les labels HPE hautes performances énergétiques), THPE (très hautes performances énergétiques) et BBC (bâtiment basse consommation) visent à réduire la consommation conventionnelle d’énergie par rapport à la référence RT2005. Les labels sont délivrés par un organisme de contrôle. Les labels peuvent également être attribués à des réhabilitations d’immeubles (éligibles au dispositif Scellier ancien en réhabilitation). A partir de 2012, la future norme RT 2012 se substituera au label BBC.

Selon le milieu des promoteurs immobiliers, moins de 10% de l’offre de programmes sur le marché actuellement serait en BBC. De plus, le BBC augmenterait le prix final entre 5% à 15%.

A propos de Courlis Conseil

Courlis Conseil est un cabinet de gestion de patrimoine et de courtage en assurance vie, spécialisé sur l’investissement financier et immobilier dans une optique long terme. En matière immobilière, Courlis Conseil accompagne ses clients dans toutes les étapes de la constitution de leur patrimoine immobilier. A ce titre, le cabinet recherche et sélectionne des programmes VEFA et des opérations de réhabilitation de l’ancien permettant de bénéficier des dispositifs Scellier et Malraux.

Pour plus d’information, merci de contacter :

Reiner VOLLERS
Courlis Conseil
35, bd Berthier
75017 Paris
Tél. 01 47 63 40 36
http://www.courlis-conseil.com

Toutefois, il est très fréquent que la préoccupation patrimoniale soit présente chez le dirigeant d’entreprise, et que celui-ci préfère créer une structure ad hoc (dans la très grande majorité des cas, il s’agira d’une SCI familiale) pour loger son immobilier professionnel.

Les parts de  cette société pourront être réparties entre le chef  d’entreprise et sa famille (épouse, mais aussi enfants, ce qui peut avoir un intérêt dans le cadre des questions de succession), ou entres associés d’un même groupe professionnel (cabinet médical….).

Ce montage est tout à fait compatible avec un financement en crédit ou en crédit-bail immobilier.

Quels sont les  avantages de la détention dans le patrimoine privé ?

Protection de l’immeuble en cas de difficulté d’exploitation :

N’étant  pas dans l’actif  d’exploitation, l’immeuble est généralement à l’abri des conséquences désastreuses d’une liquidation judiciaire éventuelle, (sauf cas d’extension de la procédure de liquidation à la SCI qui détient l’immeuble).

Plus grande  souplesse dans les possibilités d’utilisation de l’immeuble :

Le propriétaire de l’immeuble peut se  comporter en «  propriétaire bailleur » et le louer facilement  à un autre  exploitant, si le local devient inadapté à l’activité de l’entreprise (trop petit, trop grand, moins  bien placé  à cause de modifications des flux de passages de clients etc…)

Facilitation de la vente éventuelle de l’activité :

En cas de vente, la valeur de l’entreprise peut être grevée  par le prix  de l’immobilier ce qui peut constituer une difficulté:

Un acquéreur potentiel sera sensible à la rentabilité de l’entreprise et  déterminera son prix en fonction de cette rentabilité (il existe d’ailleurs pour certaines  activités des « normes » d’évaluation à partir d’éléments tels que le chiffre d’affaires, le Résultant d’exploitation, le bénéfice…).

Si le prix  ainsi déterminé doit être majoré à cause de la valeur de l’immobilier, il peut y avoir une impossibilité de vendre, simplement parce qu’un acheteur potentiel n’obtiendra pas de financement pour réaliser cette opération qui sera jugée trop lourde par le banquier.

Celui-ci accordera le crédit surtout en fonction de la rentabilité de l’affaire rachetée, afin de  s’assurer  du bon remboursement de son financement, plus que de la valeur de l’immeuble.

D’où une plus grande facilité pour trouver un acquéreur et pour celui-ci une plus grande facilité pour trouver un financement, s’il n’achète  que l’activité, donc si l’immobilier est logé dans une structure juridique indépendante.

Constitution d’un patrimoine générant des revenus complémentaires après le départ à la retraite du chef d’entreprise :

Si l’immeuble n’est pas vendu avec  l’exploitation, il sera possible de le louer au successeur.

Le loyer constituera un revenu supplémentaire appréciable, surtout si  les financements nécessaires à l’acquisition ont  été  remboursés avant le départ en retraite de l’exploitant.

Régime des plus-values de cession favorable :

En cas de détention de l’immeuble depuis plus de 15 ans, la plus-value éventuelle en cas de vente est totalement exonérée d’impôt (régime des Plus-values immobilières des particuliers, sous certaines conditions, notamment l’absence d’option IS par la SCI)

Précisons que la détention de l’immeuble dans le patrimoine privé n’a de sens que si l’immeuble a une réelle valeur patrimoniale, en termes de banalisation, localisation, durabilité.

En effet, un immeuble très spécifique, et totalement conçu pout l’activité de l’entreprise, doit être considéré comme un quasi-outil  industriel, et à ce titre, détenu directement dans les actifs d’exploitation, puisqu’il n’aura aucun intérêt pour un acquéreur autre que celui qui exerce l’activité professionnelle dans les lieux.

Neutralité par rapport à l’ISF :

La constitution d’une SCI pour détenir l’immeuble est sans effet sur l’assiette de l’ISF, puisqu’il s’agit d’un bien professionnel (s’il est effectivement loué à la société du chef d’entreprise)

Inconvénients de la détention dans le patrimoine privé :

Régime fiscal généralement moins favorable qu’en cas de détention directe dans l’actif d’exploitation :

Le régime fiscal généralement applicable est celui des revenus fonciers :

-          pas  d’amortissement de l’immeuble,

-          pas de déduction des éventuels frais d’enregistrement

-          seuls sont déductibles les intérêts d’emprunt et certaines charges.

Ainsi en cas de recours au crédit, le capital remboursé n’est pas déductible, donc  il peut y avoir une insuffisance de trésorerie au niveau de l’économie globale du projet, la somme des encaissements (loyers + éventuels remboursements de charges) étant inférieure à la somme des décaissements (remboursement du crédit (capital et intérêts)  + charges + impôt dû par les associés au titre des revenus fonciers).

C’est l’un des principaux inconvénients du régime des revenus fonciers, à savoir que les associés de la SCI paient de l’impôt sur des revenus dont ils ne peuvent disposer, puisque la trésorerie de la SCI est asséchée par les remboursements de crédit (capital non déductible et intérêts déductibles),            alors que le résultat fiscal est positif (limitation de la déduction aux seuls intérêts d’emprunt)

En cas de financement par crédit-bail immobilier le régime fiscal sera celui des BNC accessoires, globalement plus favorable que celui des revenus fonciers (nous y reviendrons dans le prochain article)

Insuffisance de trésorerie dans la SCI :

Un autre inconvénient peut provenir de la différence  entre la recette encaissée par le  propriétaire et les charges de remboursement qu’il doit assumer :

Il doit conclure avec sa structure  d’exploitation un bail commercial (ou professionnel) classique.

Ce  bail doit prévoir un niveau de loyer conforme aux valeurs normales du marché.

Le  fait que le  locataire et le propriétaire soient une seule et  même personne (éventuellement, au travers de sociétés interposées) ne permet  pas (bien au contraire !!) de trop s’éloigner de ces normes.

En effet, si le loyer était uniquement calculé pour permettre au propriétaire de faire face aux charges de remboursement du financement mis en place pour l’acquisition, le fisc pourrait procéder à un redressement, au titre de « l’acte anormal de gestion » qui dans ce cas, consiste à faire supporter à l’exploitation une charge excessive, dans l’intérêt de ses dirigeants, et qui constitue de plus une réduction de son bénéfice imposable, donc une perte de recettes fiscales.

Ainsi, si le loyer normal est inférieur à la charge de remboursement du financement, les associés de la SCI devront  combler le déficit de  trésorerie par des apports personnels, en plus des problèmes fiscaux évoqués ci-dessus.

Ainsi, si la charge de remboursement d’un financement de 1 000 000 d’euros sur 15 ans au taux de 4,50% représente environ 93 000 euros/an, soit 9,3% du montant emprunté et que le rendement locatif de l’immeuble est de 7%. (voire beaucoup moins pour des murs de boutique ou des bureaux « prime » à Paris), cela signifie  (en cas de recours total à l’endettement) que l’investisseur encaisse 70 000 euros de loyer et décaisse 93 000 de remboursement, alors que son résultat fiscal sera positif de 25 000 euros (loyer encaissé, moins intérêts déductibles, soit 4,5% de 1 million d’euros).

Dans le pire des cas, ce revenu fiscal génère un impôt de 13 000 euros (CSG à 12,10%+ taux maximum IRPP de 40%).

Donc l’investisseur encaisse 70 000 euros et décaisse 93 000 +13 000, soit 106 000 euros, soit une insuffisance de trésorerie globale 36 000 euros.

Nous verrons dans un prochain article quelles sont les possibilités d’atténuer cet inconvénient.

Christian JULHE

Conseil et Formation

Financement de l’immobilier d’entreprise

Christian.julhe@orange.fr

01 39 74 35 31/06 61 45 17 10

http://www.christian-julhe.com

Le chef d’entreprise qui investit dans ses locaux se trouve confronté à de multiples possibilités de montages financiers et fiscaux.

Mais, tout d’abord, une question préalable :

Pourquoi acquérir ses locaux ?

Pour le dirigeant qui hésite entre une solution de location et une acquisition, de nombreux arguments militent en faveur de l’acquisition, si les conditions sont réunies :

-          Les taux d’intérêt sont bas :

Dans les années 1980, les taux d’intérêts étaient supérieurs à 15% l’an: un financement de 1 000 000 d’euros sur 15 ans générait une charge annuelle de 171 017 euros, soit un coût total d’environ 2 565 000 euros.

Aujourd’hui les taux avoisinent 5%: le même financement génère une charge annuelle de 96 340 euros, soit un coût total d’environ 1 445 000 euros.

De tels niveaux de taux allègent d’autant la charge de remboursement des financements, et rendent aujourd’hui possibles des opérations, qui hier, ne l’étaient pas.

-          Les niveaux des  loyers ont  fortement augmenté ces dernières années

Ils ont évolué ces dernières années, en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction, réduisant l’écart avec une charge de remboursement : l’indice a augmenté de plus de 30 % en 9 ans, alors qu’une charge de remboursement reste stable (dans le cas d’un taux d’intérêt fixe).

-          Les rendements locatifs  exigés par les investisseurs sont souvent élevés :

Ils peuvent approcher ou dépasser 9%, pour des locaux d’activité en zone industrielle, ce qui constitue  (compte tenu du niveau des taux d’intérêts actuels) l’équivalent d’une charge de remboursement ; ceci est encore plus vrai si l’on se place dans l’hypothèse d’un apport financier en accompagnement du crédit demandé, ce qui permet de réduire le montant du crédit donc celui de la charge de remboursement.

-          l’acquisition de l’immobilier permet des économies d’impôts.

En effet, une partie importante du coût d’acquisition sera déductible du bénéfice imposable de l’entreprise :

- soit l’acquisition se fait en direct et elle déduit les intérêts d’emprunt et amortit l’immeuble dans  sa comptabilité, (en cas de recours à un crédit), soit elle déduit une redevance de crédit-bail (en cas de recours à cette solution),

- soit l’acquisition se fait par une société patrimoniale distincte de l’exploitation (Société Civile Immobilière par exemple), et le loyer payé par l’exploitation à cette société est déduit du bénéfice imposable, et est utilisé par la société civile immobilière pour rembourser le financement mis en place.

-          L’immobilier peut constituer un complément de revenu appréciable après la cessation d’activité du dirigeant :

L’achat par un dirigeant de son immeuble d’exploitation lui permet de se constituer un patrimoine générateur de revenus complémentaires ou de plus-values.

En cas de cession de l’entreprise et conservation de l’immeuble par de dirigeant vendeur (dans une structure patrimoniale ad hoc par exemple), la location de l’immeuble au repreneur de l’entreprise, peut constituer une source appréciable de revenus supplémentaires.

De même, la vente de cet immeuble peut dans certains cas être exonérée de plus-value, permettant ainsi de dégager un capital disponible non négligeable au moment du départ à la retraite.

Le  chef d’entreprise qui décide  d’acquérir ses locaux devra se poser deux questions fondamentales:

Première question : faut-il intégrer l’immeuble  à ses autres  actifs  professionnels ou au contraire l’isoler dans une  société juridiquement indépendante?

Seconde  question : comment choisir la meilleure manière de financer ce local parmi les différentes solutions possibles ?

Sachant  que ces deux questions sont interdépendantes, dans la mesure où le choix de la structure juridique aura des conséquences financières et fiscales.

1) Intégration dans les actifs  d’exploitation :

L’immeuble fera partie de ses immobilisations au même titre que son matériel de  production.

-          Deux solutions possibles :

• financement par  crédit amortissable
• financement par crédit-bail immobilier

2) Création d’une structure spécifique

Dans  ce  cas, il est d’usage de créer une Société Civile Immobilière (SCI) qui pourra constituer la structure  d’accueil de l’immeuble.

Deux options fiscales possibles :

-          options pour le régime de l’impôt sur les sociétés :

• deux solutions de financement possibles :

1. financement par  crédit amortissable
2. financement par crédit-bail immobilier

-          option pour le régime fiscal des sociétés de personnes :

• quatre solutions possibles :

1. financement par  crédit amortissable
2. financement par crédit-bail immobilier
3. financement par un crédit In Fine (nécessite un apport initial important)
4. financement par un crédit d’un montant réduit (utilisation de l’apport possible pour le In Fine sous forme d’autofinancement et réduction à due concurrence du crédit amortissable)

Ce qui fait donc 8 options possibles, sans parler des possibilités de solutions particulières telles les baux à construction et démembrements de propriété.

Nous nous proposons dans les prochains articles, de mesurer à l’aide  d’exemples chiffrés, les avantages et inconvénients de ces différentes solutions.

Christian JULHE

Conseil et Formation

Financement de l’immobilier d’entreprise

Christian.julhe@orange.fr

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http://www.christian-julhe.com