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Entrée en vigueur le 19/12/2008 (décret du 16/12/2008)

L’article L. 262-1 (issu de la loi ENL du 13 juillet 2006) du Code de la construction et de l’habitation (CCH) indique que toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, destiné après travaux à l’un de ces usages, et qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux, doit conclure avec l’acquéreur un contrat soumis aux dispositions du chapitre « Ventes d’Immeubles à Rénover » du Code de la Construction et de l’Habitation.

Il en résulte que le statut de la VIR est applicable pour la simple pose d’un évier, lorsqu’il est constaté dans l’acte authentique de vente que le vendeur s’engage à le poser postérieurement à la vente (peu importe l’importance des travaux ou la qualité du vendeur – professionnel ou non-)

La VIR est donc applicable dès qu’il y a une obligation de faire à la charge du vendeur.

Par ce contrat, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Ces dispositions de la vente d’immeubles à rénover ne s’appliquent pas aux travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction. En conséquence, le régime de la vente d’immeubles à rénover ne s’applique pas à des travaux assimilables à une construction. C’est alors le contrat de vente d’immeubles à construire qui sera applicable, soit la vente à terme, soit la vente en état futur d’achèvement (VEFA).

La VEFA sera donc applicable si les travaux de rénovation ou d’agrandissement rendent à l’état neuf, de manière alternative :

- ou la majorité des fondations,

- ou la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage,

- ou la majorité de la consistance des façades hors ravalement,

- ou l’ensemble des éléments de second œuvre, appréciés de manière cumulative, à hauteur des 2/3 ou plus des    éléments suivants :

* les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage

* les huisseries extérieures

* les cloisons intérieures

* les installations sanitaires et de plomberie

* les installations électriques

* et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

Ces différents seuils seront définis par l’architecte (article R262-7 du CCH), qui dorénavant aura pour mission –en pratique- d’indiquer si l’opération relève de la VIR ou de la VEFA. La qualification choisie aura donc une incidence particulière sur la soumission ou non du prix à la TVA.

Le vendeur d’un immeuble à rénover demeure maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (nouvel article L. 262-2 du CCH). La réception doit être effectuée pour l’ensemble des travaux à une date unique.

Le vendeur est tenu pour les travaux réalisés, directement ou indirectement, par les garanties prévues par les articles L. 111-13, L. 111-15 et L. 111-16 du CCH, dès lors que les travaux entrent dans le champ d’application de ces articles.

Selon l’article nouveau L. 262-3 du CCH, la livraison résulte de l’établissement d’un procès-verbal entre le vendeur et l’acquéreur.

Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux sont dénoncés dans l’acte de livraison ou dans un délai d’un mois après cette livraison, l’action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés pouvant être intentée dans un délai d’un an après la livraison.

L’article L. 262-4 (nouveau) précise le contenu du contrat de vente qui doit notamment comporter :

a) la description, les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendue et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot en application de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

b) la description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;

c) le prix de l’immeuble ; (ventilation entre l’existant et celui des travaux –certifiée par un homme de l’art)

d) le délai de réalisation des travaux ;

e) la justification de la garantie financière d’achèvement des travaux fournie par le vendeur ;

f) les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des articles L. 111-15 et 111-16 du CCH, en application des articles L. 241-2 et L. 242-1 du Code des assurances.

Le contrat doit en outre comporter en annexe ou par référence à des documents déposés chez un notaire les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux.

Le contrat doit aussi mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l’affirmative, les modalités de sa révision – ce qui est plutôt rare en pratique-.

En cas d’inobservation des dispositions de l’article L. 262-4, la nullité du contrat peut être invoquée par l’acquéreur, avant la livraison.

Comme pour les ventes d’immeuble à construire, le prix peut être révisé dans les conditions du texte.

La garantie d’achèvement des travaux est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d’assurances agréée à cet effet.

L’acquéreur effectue le règlement du prix en fonction de l’état d’avancement des travaux et le vendeur ne peut exiger ou accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce avant la date à laquelle la créance est exigible.

(Stades : 50% du prix quand 50% des travaux effectués, 95% du prix quand totalité des travaux effectués, solde à la livraison)

Désormais, il n’est donc plus possible de faire une vente immobilière en séquestrant une partie du prix de vente à la garantie par le vendeur de faire un certain nombre de travaux. Cette pratique qui était courante avant l’entrée en vigueur de la loi n’est donc plus possible. Cependant, il s’avère en pratique que ce nouveau dispositif est particulièrement contraignant et lourd. En effet, même pour la pose d’un simple évier, le prix de vente ne peut être payable en totalité à la signature, puisque la partie relative à la pose de l’évier ne peut l’être qu’à la livraison de celui-ci. Pour un simple travail, les textes imposent une garantie d’achèvement des travaux qui s’avérera couteuse et inutile dans certains cas.

En conséquence, si la VIR est particulièrement utile dans certaines situations, notamment lorsque les travaux à effectuer sont nombreux, elle semble moins nécessaire lorsque les travaux sont minimes. Le statut de la VIR étant impératif, il faut donc trouver d’autres solutions qui pourront être un report de la vente pour que les travaux puissent être effectués, ou alors que les travaux soient entrepris par l’acquéreur à charge pour le vendeur de les payer…

Edouard LEMBREZ

Notaire

edouard.lembrez@notaires.fr

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