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Le congé en matière de baux commerciaux fait partie du type de questions intéressant tant les professionnels du droit que les praticiens.

Le congé est l’acte par lequel le bailleur ou le locataire met fin au bail. En effet, l’article L145-9 du Code de commerce dispose que le bail commercial ne prend fin que par l’effet d’un congé. (…)

Ce congé a d’abord soulevé des difficultés pratiques quant à sa forme, difficultés qui sont désormais réglées. Ainsi, le congé doit impérativement être délivré par acte extrajudiciaire, un congé donné sous toute autre forme, même si cette autre forme est prévue dans le contrat de bail, étant inopérant.

Une autre difficulté, relative à la date de prise d’effet du congé, a été récemment résolue.

Cette difficulté résulte de la Loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 qui a modifié l’article L145-9 du Code de commerce comme suit : « Les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l’avance. »

Cet article a en effet soulevé des difficultés d’interprétation :

-          le congé doit-il être délivré au plus tard le dernier jour d’un trimestre civil ?

ou

-          le congé ne peut-il produire ses effets que pour le dernier jour d’un trimestre civil, c’est-à-dire, le congé doit-il être donné avec un préavis de 6 mois augmenté du temps nécessaire pour atteindre le dernier jour du trimestre civil ?

Une première réponse a été apportée par le secrétaire d’Etat chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme et des services qui a estimé, dans une réponse ministérielle du 5 mai 2009, que :

« L’expression « congé donné pour le dernier jour d’un trimestre civil et au moins six mois à l’avance » doit s’entendre de la manière suivante : le délai de six mois, constitué de deux trimestres, doit, au minimum, toujours être respecté.

À ce délai minimum de six mois s’ajoute le délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre.

Concrètement, si un locataire entend quitter les lieux et qu’il envoie, par exemple, son préavis un 4 avril 2009, l’effet de ce préavis sera le 31 décembre 2009 (délai de six mois, du 4 avril au 4 octobre, augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil). »

Une seconde réponse a été apportée par un arrêt du 23 juin 2009 de la 3^e chambre civile de la Cour de cassation qui dispose que : « le bail dont la durée ne pouvait être inférieure à neuf ans, expirait le 3 août 2004 et le terme d’usage ne pouvait être retenu qu’en cas de reconduction du bail ».

Cet arrêt a été rendu au visa de l’article L145-9 du Code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi LME qui disposait que : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance. ».

Par cet arrêt, la Cour de cassation affirme que dans la période initiale de 9 ans, le congé prend effet à la date anniversaire du bail, et que ce n’est qu’en cas de reconduction du bail qu’il faut tenir compte des usages locaux.

La reconduction du bail doit être distinguée du renouvellement du bail, puisque le second nécessite la notification d’un congé avec offre de renouvellement, alors que la première survient automatiquement en l’absence de congé.

Cette solution, rendue au visa d’un article qui ne s’applique plus aujourd’hui, semble transposable au droit positif.

Par analogie, en effet, on peut estimer que la référence au trimestre civil du nouvel article L145-9 du Code de commerce ne s’applique qu’aux baux en tacite reconduction, et est inapplicable dans le bail initial.

Ainsi, tant que l’on se situe dans le bail initial, le locataire peut délivrer le congé six mois avant la date anniversaire de l’une des trois périodes triennales, et le congé prendra effet à cette date anniversaire. En revanche, dès lors que l’on est en présence d’un bail reconduit, le congé doit être délivré au moins six mois à l’avance et il ne prendra effet qu’à la fin du trimestre civil.

Cette solution apparaît conforme à l’esprit de la loi LME. En effet, appliquer dans tous les cas la date de fin du trimestre civil revient à faire supporter au locataire des mois de loyer supplémentaires quand la date anniversaire ne correspond pas à une date de trimestre, ce qui n’était pas l’objectif du législateur.

En pratique, même si ce n’est pas la lettre de l’article L145-9 du Code de commerce, les congés continueraient à prendre effet à la date anniversaire du bail, sauf dans la période de tacite reconduction.

Stéphane Illouz
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