Développer un Management Durable dans le cadre de la rénovation urbaine
Ou comment entretenir la motivation et l’engagement des hommes dans le cadre de projets immobiliers complexes.
Le management durable n’est pas que le management de projets dits de développement durable. Le management durable c’est le management des équipes et des hommes qui visent à ‘Faire plus avec Moins’ en recentrant l’homme au cœur de toutes les problématiques.
Faire plus avec moins. Ou plutôt Faire moins, mais faire mieux.
La problématique est la suivante : comment faire mieux alors que les ressources diminuent de toute part : moins de recrutements, moins de budgets, moins de financements …
La réponse est simple. Difficile à mettre en œuvre certes, mais simple à comprendre. ‘Faire Plus avec Moins’, développer un management durable c’est tout simplement baser le management des projets autour de l’homme. L’homme ouvrier, l’homme ingénieur ou l’homme habitant. En tous les cas, le cap doit être donné en ce sens : lorsqu’il ne nous reste rien, il nous reste toujours l’envie des hommes, la motivation, les idées et la créativité de ceux, constructeurs ou simples habitants, qui ont envie de voir se réaliser les projets.
La rénovation urbaine et le domaine de l’immobilier plus généralement semblent désormais directement concernés puisque nous construisons désormais non pas pour construire, mais pour permettre à l’homme de continuer à vivre en harmonie avec son environnement.
Retour donc sur deux composantes incontournables d’un management durable dont l’objectif est d’apporter mixité sociale, développement cohérent des villes avec pour point de mire le respect de l’existant qu’il soit bâti ou humain.
Garder la motivation intacte par une planification réaliste
Comme beaucoup de projets liés au développement des collectivités territoriales, les projets de la rénovation urbaine doivent être menés avec un calcul en coût global des plus pertinents. Pour résumer : il nous faut acheter aujourd’hui en prévoyant la maintenance de demain et les coûts qui en découlent. Le chef de projet doit désormais planifier son projet (phases, budget etc ..) en intégrant la vie de la réalisation une fois le projet mené à son terme.
Les projets immobiliers ne se limitent plus à la construction d’un bâtiment de manière isolée. Ils font désormais l’objet de réflexions globales qui intègrent pêle-mêle la dimension technique, environnementale, humaine, économique mais aussi les possibilités d’intégration dans un quartier, la dimension ‘déplacements’ et aménagement des voies etc …
Ainsi, même s’il est vrai que tout projet d’envergure fait l’objet d’une vision globale à long terme, il est important pour les acteurs d’un projet immobilier d’alterner avec prudence une projection à long terme avec des micro-actions beaucoup plus proches du présent afin de maintenir une motivation intacte dans l’esprit des habitants, des ouvriers, des ingénieurs, des partenaires institutionnels.
Il n’y a rien de plus démotivants que des projets pharaoniques qui n’en finissent plus ou qui donnent l’impression de ne jamais avancer.
Ainsi, en complément de l’aspect ‘Communication’ que nous verrons plus loin, une des attitudes à adopter est d’apprendre à découper et à re-découper sans cesse les missions qui nous sont fixées. Le découpage donne des objectifs plus proches, donc plus réaliste. Lorsque nous avons trop de temps devant nous, les paramètres se mettent à fluctuer.
Comment pourrions-nous planifier sur 5 ou 10 ans au rythme où évolue notre société ?
Quelle que soit la qualité de nos prévisions, nous devrons les réajuster afin d’éviter le syndrome ‘Nous allons nous planter magistralement. Pourquoi ? Parce que nous l’avons planifié il y a 3 ans’
Lorsque nous apprenons à segmenter et raccourcir nos missions, cela nous permet rapidement de célébrer de petites victoires et d’avoir l’impression que le projet avance. Cela donne en outre un sentiment d’accomplissement et de réalisation pour tous les acteurs impliqués.
Le fait de voir loin et large est donc incontournable. Mais planifier à outrance sans improvisation est un véritable danger pour tout projet immobilier. Cela vient du fait que, alors que l’action proche est libératrice, l’analyse, elle, paralyse. L’action elle seule est porteuse d’informations fiables, de retour d’expériences et de sens. Les idées, si elles restent au stade d’idées sont des mots classés dans nos cerveaux.
Donc, pour insuffler énergie et motivation dans un projet : pensez global, agissez local.
Transmettre sa vision – Le temps de la communication
La communication (assortie d’une phase de concertation insufflée en amont de tout projet) est définitivement une des ressources sans laquelle le projet immobilier sera lié à l’échec.
Le chef de projet, qu’il soit Ingénieur Territorial ou Ingénieur Grands Travaux dans une société privée ne peut plus, ne doit plus être un simple Cadre Technique. Ces personnes doivent désormais développer des compétences de communication colossales et multicanales afin d’expliquer ce qu’elles vont réaliser, comment elles vont s’y prendre, quelle est la valeur ajoutée de leurs actions etc …
Il devra communiquer auprès de son équipe, de sa hiérarchie, auprès des habitants, auprès de ses partenaires, auprès de ses détracteurs.
A notre époque, sans communication, il n’y a plus de projet. Pourquoi ? Tout simplement parce que nous sommes définitivement entrés dans la société de l’information et de la communication. Quelles que soient les sphères privées ou professionnelles, les gens sont désormais informés et savent de quoi ils parlent. Ils veulent être associés à toute démarche qui les touche directement. La judiciarisation de notre société et la sur-information multi-supports y sont bien entendus pour quelque chose. Ce qui est sûr, c’est que le temps où l’on admettait la défaillance d’un service public ou le retard démesuré dans un ouvrage bâti est révolu.
Côté constructeur ou maître d’ouvrage, les agents techniques, territoriaux ou pas, souhaitent savoir pourquoi il faut construire ce bâtiment ainsi et pas comme cela. Les habitants d’un quartier veulent savoir ‘où iront leurs impôts’ et si tel ou tel projet lui sera imputé financièrement d’une manière ou d’une autre.
Comprenons nous bien. Lorsque nous parlons de communication, il n’est pas là question de justifier chacun de ses actes. Il est question de transmettre sa vision et arrêter de penser que nos interlocuteurs ont un accès direct à cette dernière. Et plus le projet sera novateur (photovoltaïque, végétation grimpante, panneaux solaires …) ou chargé de contraintes techniques, administratives, historiques ou sociales (rénovation de centre ancien, destruction de barres, aménagement de nouvelles zones urbaines …), plus il faudra communiquer à outrance.
Sans communication, il est impossible de motiver durablement son équipe. Dans la mesure où les primes sont de plus en plus rares et les recrutements tout autant, ce n’est qu’au travers d’une bonne communication qu’un manager pourra stimuler ses troupes afin qu’ils soulèvent des montagnes.
Du côté des administrés, ces derniers ont besoin d’un contact de proximité, d’un relais qui les informe. Les priver d’informations signifiera se créer soi-même de nouveaux barrages barrant l’accès à la finalisation du projet.
Ainsi, aussi paradoxal que cela puisse paraître, bien que tous les spécialistes nous expliquent que l’homme est de plus en plus individualiste, il n’a jamais été autant question que de partager le sens des choses. Les gens ont besoin de savoir ce qui se passe et en ce sens la communication aura tendance à diminuer la paranoïa et la rumeur tout en développant un sentiment fort d’appartenance.
Pour conclure, retenons ceci : Si nous, managers, élus, directeurs, responsable, alors que les ressources ne cessent de se tarir, nous n’expliquons pas où nous voulons aller, pourquoi voudrions-nous que tout le monde nous suive ?
Ouvrage ‘Le Guide du Manager Territorial – Faire Plus Avec Moins’
Auteur : Laurent BOGHOSSIAN. Sortie Début 2011.
Editions http://librairie.territorial.fr
Préparation aux Concours de Cadres Supérieurs de la Fonction Publique Territoriale
http://www.manantra.com
Retrouver Laurent BOGHOSSIAN sur son BLOG
http://www.laurent-boghossian.com
Rejoindre la communauté FACEBOOK ‘Pour un Management adulte et responsable qui fasse bouger les choses’
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Quatre ans après le déclenchement de la crise des subprimes aux USA et la propagation de ses effets dans nombre d’autres pays, des signes d’amélioration du marché immobilier apparaissent.
Reprise ? Pour quel segment de marché ? Conclusions hâtives d’un scénario tout juste esquissé ? Ou encore présentation optimiste et arguments fragiles ?
Les économistes, que l’on charge le plus souvent – à tort – de dire notre avenir, sont aussitôt vilipendés si d’aventure ils sacrifient à l’exercice.
Aussi est-il utile de préciser que cette publication a pour seul but de s’inscrire dans le débat qui s’ouvre, de distinguer les possibles en écartant l’improbable.
Dans une crise qui tangente, depuis plusieurs trimestres, l’accident systémique qui pourrait affecter en profondeur et durablement tout ou partie de l’activité économique, il s’agît moins de formuler des recommandations que de permettre à chacun de disposer d’éléments d’information utiles à des choix qui, plus que jamais, relèvent de la seule équation personnelle.
Un article de fond de la rédaction d’ITEM Info, déjà salué par les professionnels abonnés de la lettre ITEM Info comme particulièrement bien documenté et clairvoyant.
En ligne sur http://www.itemnews.unblog.fr
Bulles ou effondrement de l’immobilier ?
Extrait
« Raisonner globalement sur le marché du logement dans son ensemble a pour inconvénient d’ignorer les arbitrages entre segments, qui amplifient les disparités régionales. L’hétérogénéité des chiffres, et partant les difficultés du marché à retrouver un équilibre, y trouve son explication. Prenons l’exemple du choix entre neuf et ancien. Dans les années 1980, la majorité des achats portait sur des logements neufs. Ce n’est plus le cas, puisque ces ventes ne représentent plus qu’un tiers du total depuis 1997. La conjonction de la hausse des prix et de l’accroissement de la taille des logements a atteint la limite de la capacité de financement des acquéreurs. »
Un article de fond de la rédaction d’ITEM Info, déjà salué par les professionnels abonnés de la lettre ITEM Info comme particulièrement bien documenté et clairvoyant.
En ligne sur http://www.itemnews.unblog.fr
Mon intervention est ciblé sur un fragment de reflexion fort juste du blog » Faire moins mais faire mieux »
Le calcul des couts et leur prévision sont fort justement une des clefs du management des projets durables. Toutefois, au regard de la complexité du pilotage des projets immobiliers neufs , on créé des métiers qui viennent pondérer défavorablement le bilan économique de ces mêmes projets autant financier que écologiques.
Par ailleurs, Les metiers de diagnostic, notamment énergie a promu des professions et spécialités qui gravitent autour de l’ancien et pondèrent défavorablement le cout global de ces memes biens.
D’ou le rebond sur le management des équipes: plus avec moins?
Alors il reste la question long terme, en matiere d’écologie je pose la question de l’incidence de la maintenance et service sur l’ensemble des dispositifs techniques mis en place dans les habitations: solaire, biomasse …etc. Encore une fois nous avons créé des services et des metiers qui s’agglutinent sur l’économie du bien immobilier qui au bilan generent autant de cout que d’énergie consommée.
Lorsqu’on réalise une maquette (théorique) au format cashflow de la valeur économique d’un bien immobilier, nous faisons une prevision dynamique. Il est interessant de constater que le long terme n’est pas si favorable à l’esperance durable initialement attendue si l’on integre ce millefeuille de services connexes.
Comment ce calcul est il effectué, on agglutine sur differentes periodes de vie des matériaux et dispositifs, les couts cachés issus du privé et du public. le phénomène tend à être exponentiel . Ce qui est malheuresement peut-etre aussi le cas en matiere de bilan carbonne (à vérifier).
Au regard de cette complexité, il est primordial, me semble-t-il , de reflechir sur la manière de limiter les acteurs et intervenants, avant de mettre en situation de contrainte les collaborateurs sous le timbre « plus avec moins ». C’est alors que d’autres enjeux interviendront dont notamment sociaux .
la reflexion est ouverte et les idées vont nous aider à remedier à ce dilemme