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par Maître Christophe Montré, notaire à Pantin

Comme chacun sait, le dispositif SCELLIER offre sous certaines conditions, une réduction d’impôts à tous les contribuables français, investissant dans des logements qu’ils destinent à la location.

Il résulte du paragraphe I, de l’article 199 septvicies du Code Général des Impôts, que la réduction d’impôt est applicable aux acquisitions de logements neufs ou en l‘état futur d’achèvement mais également :
-à certains logements que le contribuable fait construire,
-à des locaux affectés à usage autre que l’habitation, que l’acquéreur transforme en logements
-et à des logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence, qui font l’objet de certains travaux de réhabilitation.

Il convient toutefois d’accorder une attention toute particulière, au paragraphe II de l’article 199 septvicies, ci-après littéralement rapporté :

« La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111-9 du code de la construction et de l’habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.
Le premier alinéa s’applique à compter de la publication du décret mentionné au même alinéa et au plus tard à compter du 1er janvier 2010».

En effet, la lecture stricte de ce texte, laisse à penser que la réduction d’impôt serait réservée aux seuls logements pour lesquels le contribuable justifie du respect de certaines caractéristiques thermiques et énergétiques, alors que la plupart des investissements précités ne peuvent pas respecter cette condition. Il y a donc là un hiatus.

Il est vraisemblable qu’il y a ici une erreur manifeste dans la rédaction du texte, la généralisation des éco-conditions, n‘étant pas envisageable aux cinq cas de figure visés au paragraphe I de l’article 199 septvicies, sus visé.

En effet, les caractéristiques thermiques et la performance énergétique, sont déterminées par l’article L. 111-9 du CCH, complétées par le décret n° 2006-592 du 24 mai 2006 et l’arrêté du 26 mai 2006 (JO n° 121, du 25 mai 2006, p. 7747, texte n° 14).
La norme à laquelle renvoie l’article L. 111-9 du C.C.H dans sa rédaction actuelle, est la norme RT 2005. Cette norme doit être respectée pour toutes les constructions de logements dont le dépôt de demande de permis de construire est postérieur au 1er septembre 2006.

L’application du paragraphe II de l’article 199 septvicies du C.G.I, stricto sensu, rendrait donc seuls éligible à la réduction d’impôt SCELLIER, les appartements édifiés en vertu de permis de construire postérieurs au 1er septembre 2006, ce qui serait en totale contradiction avec le paragraphe I du même article.
Il ne me semble donc pas pertinent de penser que le respect de la norme RT 2005 constitue une condition d’application de la réduction d’impôt SCELLIER.

Par contre, et afin de respecter l’esprit de la Loi, il est raisonnable de penser que pour être éligibles à la réduction d’impôt, tous les bâtiments, quelle que soit la date de dépôt de leurs demandes de permis de construire, devront respecter les règles du droit de la construction, existantes au jour desdits dépôts. Ainsi, par exemple, les biens immobiliers dont la demande de permis de construire est antérieure au 1er septembre 2006, qui respectent la norme RT 2000 seront éligibles au dispositif.