Droit de l’Environnement, information et dépollution: A qui la charge ?
Le droit de l’environnement est en vogue dans notre pays.
Le Grenelle de l’environnement a fait ressortir différentes problématiques qui seront les moteurs des politiques environnementales de demain.
Cette prise de conscience environnementale par l’ensemble des acteurs économiques et politiques de notre pays ne peut que nous rappeler qu’il existe aujourd’hui pour les besoins économiques des installations classées pour la protection de l’Environnement (ICPE). Ces ICPE régies par le livre V du code de l’environnement, sont des installations exploitée ou détenues par des personnes, qui peuvent présenter des dangers ou inconvénients pour la commodité des riverains, la santé, la sécurité, la salubrité publique, la protection de la nature et de l’environnement, la pollution des sols, la conservation des sites etc…
La pollution des sols est un enjeu majeur, mais aujourd’hui, la jurisprudence a bien du mal à déterminer le rôle de chacun vis-à-vis du risque de pollution, entre le propriétaire vendeur, l’exploitant pollueur. La où le principe pollueur-payeur devrait être la norme, la jurisprudence a pu être amenée à retenir la responsabilité du propriétaire ; la où le propriétaire-vendeur est tenu d’un devoir d’information à l’égard de l’acquéreur, la jurisprudence a pu retenir l’obligation pour l’acquéreur de se renseigner.
I – L’information en cas de Vente
Information – Lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. (art L514-20 al1 c. envir.). Le vendeur ne saurait se décharger de son obligation d’information en apportant la preuve que l’acquéreur était au courant, dès avant la transaction immobilière qu’une installation classée avait été exploitée sur le terrain vendu. (cass 3ème civ 12-01-2005)…..bien que….
La jurisprudence semble néanmoins hésitante sur la qualification à retenir.
Il a été jugé par le Conseil d’Etat que même si le vendeur a bien une obligation d’information, l’acquéreur en a également une, celle de s’informer et de se renseigner, d’autant plus forte qu’en l’espèce, l’acquéreur était un professionnel de l’immobilier (c d’état 6ème sous sect n°294151, 16-12-2008). Le Conseil d’Etat a considéré en l’espèce que « la surestimation du prix, fixée à l’occasion de la transaction effectuée en 1995, que prétendait avoir subi la requérante [l’acquéreur], professionnel de l’immobilier, informée des activités antérieurement exercées (…) sur les terrains en cause, n’était imputable qu’à son imprudence et n’avait donc pas de lien de causalité avec les carences allégués du préfet ».
L’obligation d’information du vendeur, ne décharge pas l’acquéreur de faire un minimum de vérifications.
Sanction – Le défaut d’information du vendeur permet à l’acquéreur de poursuivre la résolution de la vente, de se faire restituer une partie du prix, ou encore de demander la remise en état du site aux frais du vendeur (art L514-20 al3 c. envir.).
Il peut être conseillé à un vendeur, préalablement à la mise en vente de son terrain, de procéder à un diagnostic environnemental, qu’il remettra à son acquéreur, et qu’il demandera à son Notaire d’annexer à l’acte de vente.
Par ailleurs, on ne peut que conseiller à tout vendeur et au praticien chargé d’instrumenter la vente de se rapprocher des services de la préfecture ou des directions régionales de l’industrie, de la recherche et de l’environnement (DRIRE) pour savoir si le terrain comporte ou comportait une installation classée.
Néanmoins, cela ne dispense en aucune façon l’acquéreur de faire toutes diligences pour s’informer.
II – La charge de la dépollution
Le principe : pollueur-payeur, nous rappelle que l’obligation légale de remise en état du site après cessation de l’activité d’une installation classée incombe à l’ancien exploitant ou, si ce dernier a disparu, sur son ayant-droit. Cette obligation de remise en état est une obligation de police administrative, et il n’est pas possible d’insérer dans l’acte de vente une clause contraire.
La jurisprudence a néanmoins oscillée en interprétant parfois ce principe de façon différente, et en retenant la notion de déchet pollution des articles L541-1 et s c. envir.
Une société propriétaire d’un terrain sur lequel se trouvaient plusieurs bâtiments utilisés par le passé pour l’exploitation d’une fabrique de tuiles (ICPE), a été mise en demeure d’évacuer les déchets abandonnés sur ce site sur le fondement des articles L541-1 et s c. envir. La société a procédé aux travaux imposés. Suite à une procédure concernant l’illégalité de l’arrêté de mise en demeure, la société propriétaire s’est retournée contre l’état pour lui faire supporter le coût des travaux de dépollution. La cour administrative d’appel de Nantes, dans un arrêt rendu le 25 juin 2008 a considéré sur le fondement de l’article L541-1 du code de l’environnement, que la mise en demeure illégale « n’était pas pour autant de nature à engager la responsabilité de l’état, dès lors que la même décision aurait pu être prise légalement par l’autorité compétente. »
Cet arrêt ne peut qu’attirer l’attention du propriétaire non exploitant d’un site pollué, car si le principe est bien celui de pollueur – payeur, les pouvoirs publics, avec l’article L541-1 du code de l’environnement, ont bien trouvé une parade à la disparition de l’exploitant.
Dans un arrêt plus récent rendu le 02 décembre 2009 (Cass. civ. 3ème, 2 décembre 2009, pourvoi n° 08-16563), la cour de cassation a néanmoins rappelé qu’une clause de non-garantie ne permet pas d’écarter le principe de la charge de la dépollution sur le dernier exploitant. Elle a jugé que « la charge de la dépollution d’un site industriel incombe au dernier exploitant et non au vendeur [propriétaire] dès lors que cette obligation légale de remise en l’état n’a pas seulement pour objet la protection de l’acquéreur mais un intérêt collectif touchant à la protection générale de l’environnement ». Néanmoins, en l’espèce, l’exploitant, ou la société venant a ses droits, était toujours existant. Quelle solution aurait été retenue si l’exploitant avait disparu ?
Cela ne peut qu’inciter un acquéreur à un maximum de vigilance lors de l’acquisition d’un site susceptible d’être pollué, et le vendeur à la plus grande transparence.
Vincent LEMBREZ
Notaire
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