Au cours du 1^er semestre 2011, ce sont cinq milliards d’euros qui ont été investis en France, soit une légère progression de 9 % par rapport à la même période l’an passé mais une baisse de 24 % par rapport à la moyenne des montants engagés au cours d’un 1^er semestre depuis dix ans. La prudence des acteurs continue de fait de peser sur l’activité. Ainsi, le marché des actifs secondaires ou non sécurisés n’a pas retrouvé sa fluidité, les acquéreurs continuant de cibler en priorité des actifs haut de gamme, sécurisés par des baux de longue durée. Par ailleurs, les quotités allouées par les banques aux investisseurs restent faibles et limitent le financement d’opérations qui ne réunissent pas toutes les garanties.

Au 1^er semestre 2011, le marché français de l’investissement a été essentiellement animé par des transactions de taille moyenne. Ainsi, sur près de 200 transactions enregistrées depuis le début de 2011, seules huit sont supérieures à 100 millions d’euros dont deux dépassent les 200 millions d’euros. Mais la principale évolution par rapport à l’an passé ne tient pas tant au poids des grandes transactions dans le total des montants investis qu’aux caractéristiques de ces opérations puisque la quasi totalité des transactions supérieures à 100 millions d’euros signées au 1^er semestre 2011 a porté sur des actifs de bureaux tandis qu’aucune n’a porté sur des actifs de commerces. Cette absence de très grandes transactions en commerces explique la diminution de 34 % à 20 % de la part de ce segment dans l’ensemble des montants investis en France sur un an. Cette évolution tient également à la diminution du nombre d’offres de taille significative, à l’inadéquation entre l’offre et la demande et à la contraction importante des taux de rendement.

Totalisant 3,8 milliards d’euros, les montants investis en bureaux affichent une forte progression de 41 % par rapport au 1^er semestre 2010, permettant à ce segment de concentrer 75 % des volumes investis en France contre 58 % il y a un an. En Ile-de-France la part des bureaux s’élève à 87 %, signe que le marché de l’immobilier d’entreprise reste très polarisé, tant en termes de typologies d’actifs que géographiquement. Toutefois, les investisseurs n’ont pas uniquement ciblé les bureaux de Paris et du quartier central des affaires en particulier. Quelques marchés de l’ouest francilien, moins établis mais dotés d’une offre neuve de qualité et aisément accessible, ont notamment été privilégiés à l’instar des secteurs tertiaires situés aux marges de La Défense ou dans le sud de la capitale.

La part du secteur industriel dans le volume total investi dans l’Hexagone n’est que de 5 %. Hormis la vente significative d’un portefeuille d’actifs logistiques pour plus de 100 millions d’euros à l’Américain CarVal, le créneau des petites transactions constitue l’essentiel de l’activité, limitant de fait l’importance des volumes. La tendance à la baisse de la part des actifs industriels depuis le début de la crise se confirme donc, notamment liée aux risques que représente ce segment pour des investisseurs avides de sécurité.

L’activité des investisseurs français représente 58 % des sommes investies au 1^er semestre 2011. Il s’agit surtout d’institutionnels, et notamment de compagnies d’assurances qui prisent tout particulièrement le marché des bureaux d’Ile-de-France. Les SCPI/OPCI se sont également distinguées ainsi que les SIIC qui, après avoir été parmi les grands acteurs du marché des commerces en 2010, se sont repositionnées sur des actifs de bureaux. La part des investisseurs étrangers s’établit elle à 42 %. Si les Allemands sont en net retrait par rapport à l’an passé, les investisseurs anglo-saxons, Américains et Britanniques, ont eux accru leur présence à l’acquisition. La taille et la stabilité du marché français constituent quoi qu’il en soit de solides atouts, propres à répondre aux attentes des grands acteurs internationaux. De nouveaux entrants, investisseurs privés étrangers, s’intéressent notamment aux biens haut de gamme et aux artères commerçantes parisiennes tandis que plusieurs fonds souverains pourraient désormais être plus actifs, appréciant le retour d’une meilleure lisibilité du marché hexagonal.

Après la forte contraction de 2010, les taux de rendement haut de gamme sont restés relativement stables depuis le début de 2011 et sont désormais proches de leur niveau le plus bas. Bien inférieurs à 5 % pour les immeubles prime du quartier central des affaires parisien comme pour les meilleures boutiques de centre-ville ou de centres commerciaux, ils s’établissent à 6% pour les retail parks et à 7 % pour les meilleurs actifs logistiques. Dans un contexte de hausse des taux directeurs, avec la forte progression de l’OAT 10 ans et la nouvelle hausse des taux courts, le spread entre les rendements immobiliers et les rendements obligataires s’est amenuisé, réduisant la prime de risque et entraînant un durcissement des coûts de financement. Il s’agit là d’un facteur défavorable pour le marché de l’investissement, mais qui peut pour l’instant être compensé par la croissance des loyers que permet d’envisager la pression à la baisse sur les mesures d’accompagnement octroyées par les propriétaires de certains actifs de bureaux. Cette évolution est le reflet d’une diminution de l’offre de qualité dans plusieurs grands secteurs tertiaires d’Ile-de-France, raréfaction qui devrait notamment conduire plus d’investisseurs à élargir leurs critères d’acquisition.

Dans ce contexte, les prochains mois ne devraient pas bouleverser la donne et confirmeront la progression modeste des volumes investis en France – qui devraient dépasser les 11 milliards d’euros. Ce chiffre placerait 2011 loin des années record de 2006 et 2007 mais témoignerait tout de même de la résistance du marché hexagonal après trois années d’une crise qui a causé, dans d’autres pays, des déséquilibres bien plus profonds. De fait, les fondamentaux du marché français demeurent solides et devraient être encore renforcés par la concrétisation de nouveaux projets tertiaires, même si la reprise des lancements en blanc reste limitée. Celle-ci permet tout de même d’entrevoir le développement d’une offre moderne et de qualité, susceptible de répondre aux attentes des utilisateurs et des investisseurs dans un contexte où l’annonce de la date des premiers travaux du réseau de transports du Grand Paris paraît d’ores et déjà jouer en faveur de certains secteurs géographiques.

David Bourla

Associé,

Responsable du département Etudes & Recherche

L’article L. 112-2 du Code monétaire et financier interdit toute clause prévoyant des indexations fondées sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties.

Il autorise a contrario les indexations qui répondent à cette condition d’une relation directe, ce texte réputant par ailleurs en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti, toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques.

L’article L. 112-2 du Code monétaire et financier répute également en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti, pour des « activités commerciales ou artisanales définies par décret », toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), indice créé par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, de modernisation de l’économie. L’article D. 112-2 du Code monétaire et financier précise que ces activités sont les activités commerciales, y compris celles exercées par les artisans, et ont été expressément exclues les activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plates-formes logistiques, ainsi que les activités industrielles au sens de l’article L. 110-1, 5°, du code de commerce.

Le législateur avait tenté à deux reprises (loi n° 2009-1673, 30 décembre 2009, de finances pour 2010 et loi n° 2010-658 du 15 juin 2010, relative à l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée) de créer, et de rendre conforme aux dispositions relatives aux clauses d’indexation, un indice spécifique aux activités économiques autres que celles visées à l’article D. 112-2 du Code monétaire et financier, à savoir l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT). Les articles de ces lois relatifs à cet indice avaient toutefois été censurés par le Conseil constitutionnel en raison de l’absence de lien entre leurs dispositions et l’objet desdites lois.

L’article 63 de la loi du 17 mai 2011 ajoute un nouvel alinéa à l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier qui dispose que « est également réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble toute clause prévoyant, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales, une indexation sur la variation de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques dans des conditions fixées par décret ».

Ce nouvel indice concerne en conséquence toutes les activités autres que les activités commerciales ou artisanales définies à l’article D. 112-2 du Code monétaire et financier. Sont également visées les activités exercées par les professions libérales. En outre, l’article 63 a ajouté, concernant les activités pour lesquelles l’ILC peut être stipulé, les activités « artisanales » (déjà antérieurement visées par l’article D. 112-2 du Code monétaire et financier).

L’ILAT sera publié dans des conditions qui seront fixées par décret.

L’ILAT devant être composé en partie de l’indice de l’évolution des prix à la consommation, l’article 112-3 du Code monétaire et financier a également été modifié pour créer une nouvelle dérogation à l’interdiction des indexations sur le niveau général des prix.

Enfin, les dispositions des articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce ont également été complétées pour prendre en compte la création de ce nouvel indice. Désormais, et à l’instar de ce qui était déjà prévu pour l’ILC, le taux de variation du loyer en renouvellement ou du loyer révisé ne pourra excéder celui, « s’il est applicable », de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Julien PRIGENT

Avocat à la cour d’appel de Paris

http://www.prigent-avocat.com

Les syndicats de l’immobilier critiquent ces restrictions qui auraient «un impact extrême-ment négatif sur (…) les projets de travaux de rénovation du patrimoine immobilier des parti-culiers». Un emplacement prime dans une grande ville «peut rapporter 80.000 €/mois et les travaux durent en moyenne un trimestre. Le manque à gagner serait de l’ordre de 240.000€».

Une manne  pour les copropriétés qui doivent financer la rénovation énergétique. Opposé au texte, le Collectif de Déboulonneurs pense qu’il introduirait une «inégalité de traitement» au profit des immeubles bien placés et aggraverait la «pollution visuelle».

La France s’enferme dans une vision passéiste où l’ordre moral se combine à la question énergétique, oubliant qu’il n’y a pas de ville sans commerce ni couleur. «Il ne faut pas ostraciser la publicité pour des raisons idéologiques», estime l’UNPI pour qui le vrai problème est l’entrée des villes. A cet égard, la Fédération des entreprises internationales de la mécanique et de l’électronique s’inquiète du projet de décret du renforçant la réglementation destinée à lutter contre la pollution visuelle. «Préparez-vous à vendre sans être vu !», indique-t-elle à ses adhérents. Le texte prévoyait de limiter à 20 m² la superficie d’enseigne par bâtiment et l’extinction des enseignes lumineuses après minuit.

mail.iteminfo@orange.fr
www.itemnews.unblog.fr

ITeM info n°86 – 17 mai 2011

mail.iteminfo@orange.fr
www.itemnews.unblog.fr

ITeM info n°86 – 17 mai 2011

ITeM info n°85 – 10 mai 2011

ITeM info n°85 – 10 mai 2011

ITeM info n°85 – 10 mai 2011

Tiré en 2010 par Paris et les grandes villes, le marché français pourrait s’effondrer cette année. La très optimiste Chambre des notaires, qui espère encore des hausses de 10% dans les grandes villes, anticipe une stagnation partout ailleurs. Une analyse partagée par la FNAIM et l’Observatoire Crédit Logement. Encore confiant, Xerfi reconnaît que l’écart se creuse mais estime que les prix augmenteront malgré tout jusqu’en 2015. «Sauf événement externe (nouvelle réglementation fiscale sur les plus values, éclatement de la zone euro), c’est l’hypothèse des prix élevés qui l’emportera». Un pari hasardeux.

Rien ne prouve que la demande exprimée restera solvable alors que se combinent des prix  excessifs, une tendance à la hausse des taux et la fin du dispositif Scellier. Les prix parisiens, qui ont connu une hausse de 20% en 2010, raréfient les acheteurs. Moins d’un ménage sur trois peut y acheter un bien correspondant à ses besoins selon le baromètre Université de Paris-Dauphine-Crédit Foncier. Au T3 2010, la capacité d’achat immobilier des ménages franciliens s’est dégradée : «les primo-accédants se trouvent beaucoup plus fragilisés que les ménages secundo-accédants», ceux-ce étant pénalisés par la hausse des taux, malgré la plus value réalisée.

Selon MeilleursAgents, « le pouvoir d’achat des particuliers a été mis à mal par les fortes hausses enregistrées depuis le printemps 2009 et plus récemment par la hausse des taux qui met hors jeu en premier les acquéreurs les plus modestes. En conséquence, les prix baissent, les délais de commercialisation s’allongent et les acheteurs négocient de plus en plus durement». Une tendance francilienne qui pourrait se manifester bientôt dans d’autres grandes villes.

mail.lettreiteminfo@orange.fr

Le foncier est-il trop cher en France ?

Depuis la Fondation Abbé Pierre jusqu’au Syndicat national des Aménageurs – Lotisseurs (SNAL), tous les opérateurs déplorent sa cherté excessive. Un décret fixant la composition des commissions départementales chargées de surveiller la consommation d’espace agricole vient d’ailleurs d’être publié. Ce texte entend lutter contre le grignotage des terres agricoles vendues avec une plus-value importante qui sera désormais imposée si la destination du foncier change. Pour utile qu’elle soit au maintien de l’agriculture périurbaine et au contrôle du mitage, cette mesure ne fluidifiera pas le marché foncier. Or celui-ci «est la matière première nécessaire à toute construction de logement neuf», rappelait en 2007 G. Erner, chercheur au centre d’études sociologiques de la Sorbonne et chargé d’une étude par le SNAL.

Résoudre la crise du logement implique évidemment la mise en place de politiques dynamiques, susceptibles de libérer du foncier, de relancer les opérations d’aménagement vouées au logement et surtout de clarifier la formation des prix. En aval, le coût d’aménagement pèse en effet lourdement alors que 64% des terrains sont vendus viabilisés, avec un surcoût moyen de 49% par rapport au terrain nu. Par ailleurs, le prix du foncier pèse moins que le coût de construction dans le bilan d’une opération de promotion immobilière en collectif. Selon le SNAL, toutefois, le problème majeur est la rareté.

«Les pouvoirs publics libèrent trois à quatre fois plus de foncier pour l’activité que pour le logement», déplore le syndicat qui constate que «les collectivités locales mènent une politique de foncier rare». Une pratique qui contribuerait à «reporter sur les zones rurales l’accueil des nouveaux habitants» et à «privilégier de facto le diffus aux opérations d’aménagement». Le SNAL propose donc de transférer la compétence d’urbanisme aux intercommunalités, de simplifier le droit et de créer un outil statistique national pour suivre l’évolution du foncier.

Mais l’échelon national est-il pertinent pour gérer des situations très contrastées ?

Une étude du ministère de l’Ecologie sur le prix des terrains à bâtir montre que la moitié des terrains à bâtir situés dans une aire urbaine ont  été cédés à un prix supérieur à 78,9 €/m². Avec des disparités importantes, puisque les 10% des terrains les moins chers ont été vendus à moins de 22 €/m², tandis que les 10% les plus coûteux ont été négociés à plus de 203 €/m². Le prix est plus élevé dans les grandes aires urbaines et en croissance. Réciproquement, il décroit avec l’attractivité et la distance au centre ville. On observe ainsi une moyenne de 239€/m² dans l’aire urbaine de Paris, de 176 €/m² à Marseille, de 106 €/m² à Toulouse et Bordeaux, tandis que Clermont-Ferrand ou Nevers affichent 79 et 39€/m². Selon l’étude, le dynamisme démographique rendrait donc «acceptable» des prix élevés car les acheteurs y «sont à priori davantage disposés à payer cher des biens qui sont susceptibles de prendre de la valeur du fait d’un accroissement anticipé de la demande locale».

La question de fond est bien celle de la répartition équitable de la plus value entre les différents acteurs, propriétaire initial, aménageur ou lotisseur, promoteur, entreprise de bâtiment, propriétaire final. En amont, selon Vincent Renard, de l’IDDRI – Sciences Po, les solutions ne manquent pas pour capter ces plus-values. Au Japon, la méthode «consiste  à tout internaliser : le propriétaire foncier finance la globalité du programme, de la construction des infrastructures à leur valorisation par l’implantation de commerces ou de logements». En Amérique latine, c’est le propriétaire de la construction qui s’en acquitte car il bénéficie de la plus value liée à la construction des équipements. «Les plus-values sont ainsi récupérées, en partie au  moins, par la collectivité. Le propriétaire peut aussi payer la valorisation de son bien liée à la construction d’équipements à proximité». Cette méthode est appliquée aux USA sous la forme du Special Assesment, surtaxe qui s’ajoute à la Property Tax qui finance les équipements. V. Renard ajoute : «le système est rendu possible par une bonne connaissance de la valeur vénale, ce qui permet d’estimer de manière  pertinente les plus-values engendrées».

ITeM info n° 76 – 22 février 2011

mail.lettreiteminfo@orange.fr

Ratés de mise en œuvre d’une obligation complexe et exigence prématurée ? Incompétence des diagnostiqueurs, incohérence de la méthode… ou plus simplement relativité de la mesure ?

Le gouvernement a annoncé une révision du dispositif en octobre dernier pour renforcer les compétences des diagnostiqueurs et améliorer les méthodes. Que l’amélioration de la qualification soit nécessaire relève du truisme. Cependant, contrairement à ce qu’indique la fédération de consommateurs, ni le contrôle administratif, ni la remise en cause de la liberté de choix du diagnostiqueur ne résoudront le problème de fond. Comme celle du bruit, la mesure de l’efficacité énergétique nécessite de multiplier les critères et de normaliser les conditions de mesure. Or le DPE actuel intègre 30 critères, alors que certains experts préconisent le double, dont l’orientation du bâtiment, l’efficacité du système de chauffage et le décompte des surfaces vitrées. Avec pour conséquence un alourdissement de la procédure et donc le renchérissement de son coût.  En cause aussi les logiciels utilités pour le diagnostic et surtout leur paramétrage. Incertitudes aussi du côté de la construction : les performances mesurées semblent très en deçà des annonces pour de nombreux bâtiments BBC. «Dans les logements de la ZAC de Bonne (Grenoble), nous avons relevé pour le chauffage 58,3 kWh (énergie utile) en moyenne par mètre carré de surface habitable et par an, au lieu des 42,5 kWh prévus», observe un professionnel, qui poursuit : « à (…) Valence, un bâtiment tertiaire, les 25 kWh envisagés (énergie primaire) ont été tenus la première année… avant de passer à 35,2 kWh deux ans plus tard». Ailleurs, les mesures montrent que le rendement de la distribution d’eau chaude sanitaire peine à atteindre les 50%. «Tant de paramètres non maîtrisables entrent en jeu, à commencer par le climat et ses variations locales, qu’il est impossible de prévoir la consommation d’énergie d’un bâtiment», observe O. Sidler, directeur du BET Enertech. Un pavé dans la mare, qui alerte sur les écarts entre les calculs et la réalité. A l’incertitude des prévisions et parfois des données climatiques, s’ajoutent parfois des erreurs de conception et/ou de construction, et surtout le comportement des occupants. «Faire des bâtiments performants, c’est d’abord respecter la loi qui fixe la température maximale à 19°C en période de chauffage. Or l’expérience montre que cette température est plutôt de 21°C en moyenne». A propos du bâtiments de bureaux cité plus haut, O. Sidler estime qu’il serait «possible de réduire la consommation de 37% pour l’éclairage, de 44% sur la ventilation, et même de 48% pour les pompes» grâce à un pilotage optimisé des équipements et certains gestes simples.

ITeM info n° 78 –   8 mars 2011

mail.lettreiteminfo@orange.fr