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Depuis l’entrée en vigueur des dispositions législatives et réglementaires récentes ayant réformées le droit de l’urbanisme et les autorisations de construire, l’écoulement du temps est devenu un nouvel outil de gestion du risque civil dans le cadre des acquisitions immobilières. Le bénéfice de ces dispositions doit être maîtrisé par les investisseurs.

Les conséquences de l’écoulement du temps sur le risque civil sont différentes suivant que la construction a été régulièrement ou irrégulièrement édifiée.

(i) Le cas d’une construction régulièrement édifiée est régi par l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme.

Aux termes de l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme :

« Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire,

a) Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire

à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique, que si préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L’action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;

b) Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire

à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité a été constatée par la juridiction administrative.

L’action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l’achèvement des travaux.

Lorsque l’achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, portant engagement national pour le logement [dite loi ENL], la prescription antérieure continue à courir selon son régime. »

Dès lors que l’achèvement des travaux est intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi ENL, la prescription de l’action en démolition ou en dommages et intérêts est régie par l’article L.480-13, dans sa version en vigueur avant la loi ENL, soit
« cinq ans après l’achèvement des travaux ».

Ainsi, en ce qui concerne une construction achevée en exécution d’un permis de construire avant l’entrée en vigueur de la loi ENL, et sous réserve qu’aucune action civile fondée sur l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme n’ait été introduite dans le délai de cinq ans, il n’existe plus de risque de démolition ou de condamnation à des dommages et intérêts du fait d’un préjudice personnel subi par un tiers.

Dès lors que l’achèvement des travaux est intervenu après l’entrée en vigueur de la loi ENL, l’action en démolition ou en dommages et intérêts est soumise aux nouvelles conditions et aux nouveaux délais prévus à l’article L.480-13 précité.

(ii) Le cas d’une construction irrégulièrement édifiée relève d’une action en responsabilité délictuelle devant la juridiction civile sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

Cette action peut être introduite pendant un délai de 10 ans à compter de la constatation du dommage subi du fait de la construction irrégulière et le juge civil n’a pas à renvoyer la question de l’illégalité du permis devant le juge administratif.

Par ailleurs, cette action ne peut aboutir que si le préjudice subi est directement causé par la violation d’une servitude d’urbanisme, c’est-à-dire une règle de fond prévue par le Code de l’urbanisme ou le plan local d’urbanisme applicable (Cass. 3ème civ. 28 mars 2001, Bull. civ. III, n°40).

Lorsque la construction est achevée depuis plus de 10 ans, le risque qu’un tiers saisisse le juge civil d’une action en responsabilité délictuelle est théorique.

[1] Notamment ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005, décret n°2007-18 du 5 janvier 2007, loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 et plus récemment loi n°2009-526 du 12 mai 2009

Me Valérie Marais,
Avocate à la Cour,
Barreau de Paris