La clause résolutoire
Pour bien comprendre son intérêt et ses limites, pour aborder sereinement son champ d’application, rien de mieux que de commencer par se pencher sur sa nature et les conditions de sa mise en oeuvre.
Sa nature
Elle est d’origine contractuelle et constitue ainsi la loi des parties en vertu de l’article 1134 du Code civil.
Son mécanisme s’impose à chaque partie et donc au juge ce qui est important de souligner car ce n’est pas sans conséquence sur la juridiction compétente pour juger des litiges se rapportant à la clause résolutoire.
Son mécanisme
Ordre public
La mise en œuvre de la clause résolutoire est imposée par l’article L 145-41 du Code de commerce qui est d’ordre public en vertu des dispositions de l’article L 145-15.
On peut toujours modifier le mécanisme en faveur du locataire on ne peut pas aller contre ou compliquer les conditions de sa mise en œuvre.
Le commandement
C’est un acte d’huissier, dont la délivrance préalable est indispensable et ce quelque soit le type d’infraction commis par le locataire : qu’elle soit instantanée ne permet plus au bailleur de s’affranchir de cette obligation : cass civ 19 avril 2005 Revue des loyers 2005 page 385.
Dans cette affaire, il était reproché aux locataires d’avoir cédé le bail sans l’intervention des bailleurs et soutenu que l’infraction avait été instantanée et comme telle non régularisable a posteriori.
La Cour de cassation ne fait aucune distinction entre les différents types d’infraction ; elle s’en tient à l’interprétation stricte du texte de l’article L 145-45 qui rappelons-le est d’ordre public.
D’ailleurs l’instantanéité de l’infraction sur laquelle on se fonde pour dire que l’infraction est irréversible et qu’étant irréversible un commandement laissant un délai d’un mois pour faire cesser l’infraction n’est pas nécessaire… est une qualité qui n’exclut pas la possibilité de réparer l’infraction.
La lettre recommandée avec accusé de réception n’est pas valable.
On peut faire délivrer le commandement conjointement avec l’assignation devant la juridiction compétente si la date d’audience est postérieure à l’expiration du délai d’un mois Cour de Lyon 28 février 1991 revue des loyers 1992 p 38.
Les destinataires du commandement : chacun des co-preneurs ou des époux cotitulaires du bail.
* Cour de Versailles 14 mai 1992, Gaz. pal. 1993 somm p. 170
Les héritiers de l’époux décédé à qui le commandement n’avait pas été délivré préalablement ne pouvaient pas se voir opposer l’acquisition de la clause résolutoire et faire l’objet de la moindre procédure d’expulsion.
* Cass civ 8 décembre 1993 Gaz. Pal. 1994.1. PANOR. P. 83
Le rappel du délai d’un mois dans le commandement :
Il est bien entendu obligatoire mais si la seule référence à la clause résolutoire est insuffisante la reproduction intégrale de celle-ci a été jugée efficace Cass civ 18 octobre 1989 Loyers et copro. 1990 n° 130 ; Cour de PARIS 5 avril 1990 Gaz. Pal. 1990 2, somm. P 423
Corrélativement à cette obligation l’indication d’un délai moindre est un cas de nullité du commandement Cour de Paris, 28 septembre 2005 Gaz. Pal.2006 somm. P 1959 (dans ce cas c’est la clause résolutoire qui est déclarée nulle) loyers et copro. 2006 N° 37
L’infraction
L’infraction fait aussi partie intégrante du contenu du commandement ! Elle doit être décrite avec précision, sans ambiguïté et la clause violée doit être également mentionnée Cass. Civ. 8 novembre 1989 loyers et copro. 1990 n° 31. En d’autres termes le commandement doit être explicite (Cour de Paris 16è Ch. A 15 février 2006)
Cet arrêt est un exemple type d’un contenu trop général prohibé :
* faire effectuer tous travaux nécessaires de remise en état de l’immeuble loué
* de se conformer strictement aux clauses et conditions du bail
* d’entretenir les lieux loués pendant tout la durée du bail en bon état de réparations locatives…
Les juges exigent que soient précisés et nommés les travaux exigés du locataire. Le bailleur ne peut se borner à rappeler que les clauses bu bail doivent être respectées.
Ces exigences impliquent la justification et le détail des sommes mises en recouvrement au titre du loyer ou des charges : cass. Civ. 14 décembre 1988, Rev. Loyers 1989 p 79 1°); 23 novembre 1988 loyers et copro. 1989 n° 21 2°).
1°) d’ailleurs la violation de cette obligation peut-être regardée comme une absence de bonne foi et comme telle exclure l’application de la clause résolutoire. Dans cette espèce le bailleur avait fait parvenir un décompte non daté incompréhensible par une personne non avertie et n’avait pas averti le locataire que l’imputation des paiements n’avait pas été effectuée en fonction de sa volonté et sur un terme de loyer autre que celui qui était visé au commandement ce qui bien entendu pénalisait le locataire.
2°) Dans cette espèce la Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir jugé le commandement inopérant puisque ne figurait pas sur celui-ci le détail des charges dues ; ce qui allait contre le principe selon lequel le commandement doit reprocher précisément le manquement auquel il doit être remédié.
L’infraction sanctionnée doit être prévue dans la clause :
Par exemple :
* on ne peut pas sanctionner l’inexploitation du fonds si la clause ne vise que le non-paiement des loyers
* on ne peut pas invoquer le non-paiement du coût du commandement à défaut d’une stipulation expresse Cass civ 24 mai 2002 JCP E 2000 p 1110; les frais de poursuite ne sont pas un accessoire du loyer.
* il en est de même pour les intérêts légaux Cass.civ. 13 décembre 1006 rev. Des loyers. 2007 p 123 Loyers et copro. 2007 comm. 28 ;
L’obligation violée doit figurer non seulement dans la clause mais aussi dans le bail :
* le bailleur ne peut pas demander la sanction de la non exploitation si aucune clause du bail n’impose l’exploitation effective ;
* il en est de même pour une sous-location non autorisée si le bail ne l’interdit pas, même si le statut des baux la prohibe en principe. Cass. Civ. 3 11 juin 1986 Bull. civ. III n° 92
Toutes ces exigences de clarté et de précision et le principe de l’interprétation stricte de la clause résolutoire sont le pendant de la gravité des conséquences qui découlent de l’application de celle-ci et du fait que le juge ne peut que constater son application lorsque les conditions de forme et de fond sont réunies.
Une discussion peut s’instaurer sur la portée des dispositions contractuelles au regard des faits allégués Cass civ 18 juin 1986 rev loy 1986 p 363 ; Cass civ 3ème 12 juin 2001 AJDI 2001 p 983 note JP BLATTER
Quels sont les obstacles à l’acquisition de la clause ?
L’infraction doit avoir persisté au-delà du délai d’un mois
Il appartient au bailleur d’apporter la preuve de cette persistance (Cass.civ. 18 mars 2008 loyers et copro 2008 n° 130)
Lorsqu’il s’agit du non paiement des loyers le problème ne se pose pas puisque c’est au preneur qu’il appartient d’apporter la preuve du paiement.
Par contre lorsqu’il s’agit d’une autre infraction, par exemple des travaux illégalement effectués, alors il appartient au bailleur de démontrer que les lieux n’ont pas été remis en état et donc que les travaux litigieux subsistent.
Dans ce cas le recours à l’huissier de justice est indispensable. Il faut présenter une requête devant le Président du Tribunal de Grande Instance dont dépend l’immeuble qui désigne un huissier constatant pouvant se faire assister de la force publique et d’un sérurier.
A contrario si l’infraction a cessé dans ce délai, la clause ne peut pas être acquise.
Mise en œuvre de la clause et force majeure
On rappellera que la force majeure est un fait extérieur à celui qui l’invoque, imprévisible et irrésistible.
Ainsi dès lors que le preneur est lui-même à l’origine de l’obstacle qu’il invoque dans le respect d’une obligation, le tribunal rejette le motif de la force majeure par exemple :
* le défaut d’exploitation est du à une fermeture administrative imputable à l’occupant ; (C. Paris 7 janvier 1994 loyers et copro 1994, comm. 430)
* prescription par l’autorité administrative, de travaux de sécurité suite à l’adjonction par le preneur d’une activité complémentaire à celle contractuellement prévue (Cass. Civ 13 juin 2007 rev. Loyers 2007 p 385 ; loyers et copro 2007 comm. 174).
Clause résolutoire invoquée de mauvaise foi par le bailleur
Dans ce cas elle est privée d’effet.
* Cass civ. 5 juin 1991 Gaz pal. 1991.2 pan jur. P 244
* Rev. Huissiers 1991 p 737
* Cass civ. 4 novembre 2003 Gaz Pal 2004 jur. P 549 note JD BARBIER
* Cass civ 16 décembre 1987 JCP 1989 éd. G II 21184
* C. Paris 16 ch B 16 mars 2001 AJDI 2001 p 879 note BLATTER
* Cass 4 novembre 2003 Gaz Pal 21 février 2004 p 30 JD BARBIER
Le comportement du bailleur peut être jugé comme équivalent à une renonciation à se prévaloir de la clause.
* le fait d’exiger que la police d’assurance couvre bien l’activité exercée dans les lieux et ce postérieurement à l’assignation
* le renouvellement du bail alors que la cour de cass était saisie d’un pourvoi à l’encontre d’un arrêt statuant sur la clause résolutoire ;
* la notification d’une demande de révision après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause ;
* prise en compte d’une modification d’affectation pour obtenir le déplafonnement du loyer ;
* exercice du droit de repentir.
On peut dire aussi que son caractère d’ordre public ne permet pas au système d’acquisition et de suspension de la clause d’être modifié sauf dans un sens plus favorable au locataire (art. L 145-15 du Code de commerce), donc évidemment on se trouve d’une certaine manière en face d’une autre limite.
Prochainement j’aborderai l’intérêt et les limites du recours à la procédure du référé acquisition de la clause.
Par Eric DESLANDES, Avocat à la Cour, 8 rue des Saints Pères 75007 PARIS,
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