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Les scientifiques s’accordent à penser que l’émission des gaz à effet de serre générée par la consommation énergétique est responsable du réchauffement climatique. Or, en France, le secteur du bâtiment est considéré comme étant responsable de près de 25 % des émissions de gaz à effet de serre (essentiellement CO₂).

Dans ce contexte, le Grenelle de l’Environnement a fixé comme objectif de réduire les consommations d’énergie du parc existant d’au moins 38 % d’ici à 2020, échéance qui arrive à grands pas puisqu’elle correspond au terme d’un bail commercial d’une durée de 9 ans qui serait signé en 2011. Pour les propriétaires, bien que les contraintes en cas de manquement à cette obligation ne soient pas réellement définies, il devient donc urgent d’engager un plan d’action pour l’amélioration des performances énergétiques de leur parc existant au risque de s’exposer à une obsolescence rapide et une dégradation de la valeur de leur patrimoine.

Cependant, la question de la répartition des coûts des travaux de rénovation ou de restructuration entre bailleur et preneur reste en suspens. En effet, même si la charge des grosses réparations est habituellement définie contractuellement dans les baux, l’inclusion de nouveaux postes de dépenses oblige désormais à repenser cette répartition.

Les travaux d’amélioration de la performance énergétique seront-ils donc à la charge du propriétaire ou du locataire ?

Pour répondre notamment à cette interrogation, pourrait prochainement voir le jour en France un « bail vert », à l’instar de ceux existants déjà en Australie, au Canada ou en Angleterre. Un groupe thématique travaille actuellement sur ce sujet dans le cadre du Groupe de travail tertiaire privé du Plan Bâtiment Grenelle. Ses premières conclusions devraient être publiées à l’automne.

Pour mieux cerner ce concept, nous pouvons considérer l’exemple du Royaume-Uni où, depuis le début de l’année 2008, se sont multipliées les communications des grands propriétaires bailleurs autour des nouvelles clauses « vertes » introduites dans leurs baux.

Le « green lease » anglais correspond en effet à un bail classique auquel ont été ajoutées de clauses particulières, telles que :

• Des obligations du bailleur en termes d’amélioration du bâtiment et celles du preneur en termes d’utilisation de celui-ci,
• Des révisions du loyer qui intègrent des mesures de la performance énergétique,
• Des exigences concernant les obligations de respect par le preneur de la politique environnementale du bailleur,
• Des exigences relatives aux travaux d’installation du preneur ou aux travaux ultérieurs permettant d’atteindre un certain niveau de performance énergétique (exemples : isolation, ventilation, etc.),
• La détermination d’un système d’ajustement des provisions de charges qui pénaliserait les locataires n’ayant pas atteint les cibles de consommation énergétique définies,
• L’obligation pour le bailleur de garder en bon état d’entretien les équipements tels que la climatisation et les chaudières qui contribuent au niveau de consommation énergétique d’un immeuble.

Notons d’autre part que certains « green lease » intègrent, outre celles liées à la performance énergétique, des clauses relatives à la gestion de l’immeuble, à l’élimination des déchets, au transport, à l’approvisionnement et à l’entretien de l’immeuble, à l’emploi de matériaux « verts » pour l’aménagement des locaux, etc.

Ces clauses « vertes » semblent à première vue proposer un certain équilibre du type gagnant-gagnant entre bailleur et preneur mais elles restent toutefois très théoriques.

Ainsi, en l’absence de recul sur le fonctionnement effectif des mécanismes de révision des loyers et de calcul des provisions de charges selon un rating des performances obtenues qui reste lui aussi mal défini, nous pouvons nous demander si de telles clauses ne seront pas rejetées par des preneurs qui n’y trouveraient aucun intérêt économique à court terme.

Sources documentaires :

• “Le livre blanc de l’immobilier durable”, DTZ Jean Thouard, mai 2009,
• “Green Leases in the UK Letting Market”, RICS Construction and building research conference, COBRA 2008, September 2008.

Haydée Savatovsky
Consultante

DTZ Eurexi
8, rue de l’Hôtel de Ville, 92200 Neuilly-sur-Seine, France
www.dtz.fr