Le développement durable appliqué aux bâtiments.
Par Maya Ravereau, Responsable du Développement Durable chez AOS Studley
Non, le développement durable n’est pas un phénomène de mode !
Aujourd’hui, tout le monde parle du développement durable. Plus personne ne peut ignorer l’impact des activités humaines à la fois en termes de pollution (eau, air sol) et de changement climatique. En parallèle, les récentes variations considérables du prix de l’énergie rendent toute planification industrielle aléatoire. Enfin, les responsabilités sont tellement diluées, qu’il est bien difficile de déterminer qui doit supporter les investissements permettant de limiter rejets toxiques et consommation d’énergie. Le changement est nécessaire et implique une réflexion et une remise en cause complète de nos modes de fonctionnement.
Le bâtiment, un enjeu majeur de la réflexion durable
Dans ce contexte global, tout au long de son cycle de vie, le bâtiment est un des émetteurs majeurs de gaz à effet de serre (25 % du global), un consommateur d’énergie (40 % du total), une somme de lieux où une majorité de personnes passe 90 % de leur temps, respirant une foule de produits dont on a découvert les propriétés toxiques, mutagènes et/ou cancérigènes.. Ainsi, les pouvoirs publics ont pris conscience de la nécessité d’informer, former et si nécessaire, légiférer, afin de donner à tous les acteurs de la construction un même niveau de contrainte et d’information.
La progressive mise en place de réglementations dans le monde et en France
Les professionnels du bâtiment ont progressivement découvert le protocole de Montréal en 1987 (interdiction d’un certain nombre de fluides frigorigènes) et le protocole de Kyoto en 1997 (engagement chiffré à dégager un nombre limité d’équivalent CO2).
En France, la Règlementation Thermique (RT) est la transposition en droit français des engagements de l’Europe vis-à-vis du protocole de Kyoto. Initialement programmée pour augmenter les exigences de performance énergétique des bâtiments neufs de 40 % entre les années 2000 et 2020, elle a durci cette position via le Grenelle de l’environnement, et s’étend progressivement aux bâtiments existants. Il existe aujourd’hui des contraintes de performance énergétique, en cas de travaux, pour les bâtiments existants et les bâtiments publics doivent se montrer exemplaires.
Un durcissement croissant de la réglementation française
En France, les bâtiments tertiaires neufs devront être, début 2011, au minima Basse Consommation (consommant autour de 50 KWH/m².an), et après 2020, à énergie positive (produisant plus que ce qu’ils consomment). Demain, le Grenelle 2 prévoit d’étendre une obligation d’amélioration des performances thermiques à tous les bâtiments privés anciens, pour une période allant de 2012 à 2020.
Le Grenelle 2 est actuellement en discussion au parlement. La période d’engagement du protocole de Kyoto se terminera en 2013. Les conférences de Bali en 2007 et dernièrement de Copenhague en 2009, destinées à négocier le prolongement des accords de Kyoto, ont montré combien il est difficile de concilier les intérêts des différents acteurs économiques mondiaux, pays ou entreprises. Dans un contexte de crise économique majeure, et de financiarisation du produit bâtiment, nous vivons une période d’incertitude peu favorable aux initiatives. La seule chose à peu près certaine est que l’on ne pourra plus jamais agir comme avant la prise de conscience par le grand public des enjeux environnementaux, datant de Kyoto. Les industriels l’ont bien compris. Désormais, on assiste à une vertigineuse course à l’excellence de produits de plus en plus économes en énergie, recyclables, et compacts, à des prix de plus en plus abordables.
Le développement durable pour les bâtiments existants : quels retours sur investissement ?
Autant il est relativement facile de réaliser des bâtiments neufs théoriquement performants, autant de nouvelles interrogations se portent vers l’immense parc des bâtiments existants (850 millions de m² de bâtiments tertiaires). Si, techniquement, on sait rendre les bâtiments plus isolants thermiquement, dès que l’on touche à l’enveloppe le temps passé entre le moment de l’investissement initial et le moment où l’on réalise des économies d’énergie est en décalage avec les attentes d’un investisseur classique (supérieur à 10 ans). A l’inverse, en l’absence de travaux, le bien sera considéré par les utilisateurs comme une « épave énergétique » et sera donc très probablement laissé vacant pendant de longs mois. Dans cette situation, il est difficile de réaliser une modélisation financière optimale, d’autant plus qu’elle est très largement corrélée à la localisation et à la taille de ce bien.
Les économies d’énergie : une pierre d’achoppement entre utilisateurs et bailleurs
En cas de négociation ou de renégociation d’un bail, l’utilisateur est de plus en plus attentif à la répartition entre le loyer et les charges. Il exige souvent de pouvoir identifier la raison d’éventuelles dérives entre les charges annoncées au moment des négociations, et les charges effectives. La tentation est grande pour chacun des acteurs de se rejeter la balle de la responsabilité. En effet, un bâtiment très performant peut consommer bien plus qu’annoncé, soit parce que les températures de consigne* sont plus élevées en hiver et plus basses en été que celles des calculs, soit parce que les installations fonctionnent même en l’absence des occupants, soit encore parce que les ordinateurs de l’occupant sont très voraces en énergie.
Analyser le comportement des bâtiments existants afin d’en améliorer l’efficacité
Il est donc capital de pouvoir identifier l’origine d’éventuelles dérives pour pouvoir agir sur leur cause. Le propriétaire n’a souvent pas grand intérêt à rentrer dans ce niveau de détail, puisqu’au final, c’est l’utilisateur qui règle la facture. Cependant, pour permettre l’instauration d’un climat de confiance et une gestion conjointe « en bon père de famille » par les différents acteurs, le propriétaire sera de plus en plus amené à plus de transparence. Dans le cas d’un bâtiment tertiaire existant, un Audit Energétique (mesures de consommations sur site de différents équipements), plus poussé qu’un Diagnostic de Performance Energétique (analyse globale des factures sur 3 ans), permettra de mieux comprendre le comportement d’un bâtiment, et donc de préconiser des solutions d’amélioration efficaces et bien souvent peu onéreuses. Le coût de l’audit énergétique pouvant souvent être amorti entre 6 mois et 2 ans.
Valoriser les bâtiments existants par le biais des certifications
L’expérience sur le neuf a montré que les organismes de certification comme CERTIVEA travaillent avec certaines commissions gouvernementales et quelques groupes de pression représentant toutes les sensibilités et intérêts de la société civile et industrielle, en anticipation des futures règlementations.
Dans l’attente de textes de loi contraignants, la mise en place de certifications adaptées à l’existant comme la certification NF HQE® exploitation maintenance (qui peut aussi être portée par un utilisateur occupant plus de 50 % d’un bâtiment), ou la sortie, dans un avenir proche, de la certification NF HQE® rénovation, permettent dès aujourd’hui aux Maîtres d’Ouvrage de valoriser la performance des bâtiments existants. Elles ont l’intérêt de s’intéresser à des sujets plus larges que l’énergie comme les transports, ou la santé et le confort dans le bâtiment.
Ces certifications sont prévues pour permettre à l’ensemble des acteurs d’intégrer les réflexes et les bonnes pratiques qui deviendront la norme dans un avenir très proche. Elles sont destinées à se durcir progressivement. Ainsi, il peut-être judicieux de s’insérer dès à présent dans leur dynamique en obtenant dès aujourd’hui ces certifications.
Nota :
*Les températures de consigne sont le niveau programmé de température minimum et maximum selon les heures et jours de la semaine. Si par exemple, la température de consigne est portée à 26 °C en hiver, et à 19 °C en été, le bâtiment consommera beaucoup plus que si cette température était programmée à 20°C ± 1 ou 2 °C en hiver et 26°C ± 1 ou 2 °C en été, ce qui correspond au niveau utilisé pour les calculs règlementaires.
A propos d’AOS Studley :
AOS Studley est un acteur majeur du conseil en immobilier. Son positionnement 100% utilisateurs lui confère une indépendance totale vis-à-vis du marché immobilier et de ses acteurs. Présent dans 11 pays, il compte 400 collaborateurs et a réalisé en 2009 un chiffre d’affaires de 70 millions d’€uros.
AOS Studley intervient à chaque étape du cycle de vie de l’immobilier d’entreprise. Le groupe accompagne plus de 600 grands comptes utilisateurs, entreprises et institutionnels, depuis la stratégie immobilière jusqu’à la mise en œuvre de projets complexes.
Partenaire stratégique, Studley est le leader indépendant du conseil immobilier auprès des utilisateurs aux Etats-Unis avec 180 millions d’€uros de CA, 19 bureaux répartis sur l’ensemble du territoire américain et un effectif de 500 professionnels. Ce mariage permet à AOS et Studley de présenter une offre de services enrichie sur un périmètre géographique étendu.
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Un des paramètres à prendre en compte pour le calcul du temps de retour sur investissement (travaux de réhabilitation en particulier) est le taux d’augmentation des couts de l’énergie. Le prix du gaz et l’électricité risque de croître fortement. Le gaz cette année a augmenté de presque 10%.
Ainsi, le temps de retour sur investissement en matière de performance énergétique va devenir de plus en plus court. L’avenir est donc très prometteur.
On pourra vérifier alors que le vert vaudra de l’or.