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Dans les précédents articles, nous avons évoqué les deux solutions de financement en cas de détention directe par l’entreprise de son immobilier : soit  un financement par crédit, soit un financement par crédit-bail.

Toutefois, il est très fréquent que la préoccupation patrimoniale soit présente chez le dirigeant d’entreprise, et que celui-ci préfère créer une structure ad hoc (dans la très grande majorité des cas, il s’agira d’une SCI familiale) pour loger son immobilier professionnel.

Les parts de  cette société pourront être réparties entre le chef  d’entreprise et sa famille (épouse, mais aussi enfants, ce qui peut avoir un intérêt dans le cadre des questions de succession), ou entres associés d’un même groupe professionnel (cabinet médical….).

Ce montage est tout à fait compatible avec un financement en crédit ou en crédit-bail immobilier.

Quels sont les  avantages de la détention dans le patrimoine privé ?

Protection de l’immeuble en cas de difficulté d’exploitation :

N’étant  pas dans l’actif  d’exploitation, l’immeuble est généralement à l’abri des conséquences désastreuses d’une liquidation judiciaire éventuelle, (sauf cas d’extension de la procédure de liquidation à la SCI qui détient l’immeuble).

Plus grande  souplesse dans les possibilités d’utilisation de l’immeuble :

Le propriétaire de l’immeuble peut se  comporter en «  propriétaire bailleur » et le louer facilement  à un autre  exploitant, si le local devient inadapté à l’activité de l’entreprise (trop petit, trop grand, moins  bien placé  à cause de modifications des flux de passages de clients etc…)

Facilitation de la vente éventuelle de l’activité :

En cas de vente, la valeur de l’entreprise peut être grevée  par le prix  de l’immobilier ce qui peut constituer une difficulté:

Un acquéreur potentiel sera sensible à la rentabilité de l’entreprise et  déterminera son prix en fonction de cette rentabilité (il existe d’ailleurs pour certaines  activités des « normes » d’évaluation à partir d’éléments tels que le chiffre d’affaires, le Résultant d’exploitation, le bénéfice…).

Si le prix  ainsi déterminé doit être majoré à cause de la valeur de l’immobilier, il peut y avoir une impossibilité de vendre, simplement parce qu’un acheteur potentiel n’obtiendra pas de financement pour réaliser cette opération qui sera jugée trop lourde par le banquier.

Celui-ci accordera le crédit surtout en fonction de la rentabilité de l’affaire rachetée, afin de  s’assurer  du bon remboursement de son financement, plus que de la valeur de l’immeuble.

D’où une plus grande facilité pour trouver un acquéreur et pour celui-ci une plus grande facilité pour trouver un financement, s’il n’achète  que l’activité, donc si l’immobilier est logé dans une structure juridique indépendante.

Constitution d’un patrimoine générant des revenus complémentaires après le départ à la retraite du chef d’entreprise :

Si l’immeuble n’est pas vendu avec  l’exploitation, il sera possible de le louer au successeur.

Le loyer constituera un revenu supplémentaire appréciable, surtout si  les financements nécessaires à l’acquisition ont  été  remboursés avant le départ en retraite de l’exploitant.

Régime des plus-values de cession favorable :

En cas de détention de l’immeuble depuis plus de 15 ans, la plus-value éventuelle en cas de vente est totalement exonérée d’impôt (régime des Plus-values immobilières des particuliers, sous certaines conditions, notamment l’absence d’option IS par la SCI)

Précisons que la détention de l’immeuble dans le patrimoine privé n’a de sens que si l’immeuble a une réelle valeur patrimoniale, en termes de banalisation, localisation, durabilité.

En effet, un immeuble très spécifique, et totalement conçu pout l’activité de l’entreprise, doit être considéré comme un quasi-outil  industriel, et à ce titre, détenu directement dans les actifs d’exploitation, puisqu’il n’aura aucun intérêt pour un acquéreur autre que celui qui exerce l’activité professionnelle dans les lieux.

Neutralité par rapport à l’ISF :

La constitution d’une SCI pour détenir l’immeuble est sans effet sur l’assiette de l’ISF, puisqu’il s’agit d’un bien professionnel (s’il est effectivement loué à la société du chef d’entreprise)

Inconvénients de la détention dans le patrimoine privé :

Régime fiscal généralement moins favorable qu’en cas de détention directe dans l’actif d’exploitation :

Le régime fiscal généralement applicable est celui des revenus fonciers :

-          pas  d’amortissement de l’immeuble,

-          pas de déduction des éventuels frais d’enregistrement

-          seuls sont déductibles les intérêts d’emprunt et certaines charges.

Ainsi en cas de recours au crédit, le capital remboursé n’est pas déductible, donc  il peut y avoir une insuffisance de trésorerie au niveau de l’économie globale du projet, la somme des encaissements (loyers + éventuels remboursements de charges) étant inférieure à la somme des décaissements (remboursement du crédit (capital et intérêts)  + charges + impôt dû par les associés au titre des revenus fonciers).

C’est l’un des principaux inconvénients du régime des revenus fonciers, à savoir que les associés de la SCI paient de l’impôt sur des revenus dont ils ne peuvent disposer, puisque la trésorerie de la SCI est asséchée par les remboursements de crédit (capital non déductible et intérêts déductibles),            alors que le résultat fiscal est positif (limitation de la déduction aux seuls intérêts d’emprunt)

En cas de financement par crédit-bail immobilier le régime fiscal sera celui des BNC accessoires, globalement plus favorable que celui des revenus fonciers (nous y reviendrons dans le prochain article)

Insuffisance de trésorerie dans la SCI :

Un autre inconvénient peut provenir de la différence  entre la recette encaissée par le  propriétaire et les charges de remboursement qu’il doit assumer :

Il doit conclure avec sa structure  d’exploitation un bail commercial (ou professionnel) classique.

Ce  bail doit prévoir un niveau de loyer conforme aux valeurs normales du marché.

Le  fait que le  locataire et le propriétaire soient une seule et  même personne (éventuellement, au travers de sociétés interposées) ne permet  pas (bien au contraire !!) de trop s’éloigner de ces normes.

En effet, si le loyer était uniquement calculé pour permettre au propriétaire de faire face aux charges de remboursement du financement mis en place pour l’acquisition, le fisc pourrait procéder à un redressement, au titre de « l’acte anormal de gestion » qui dans ce cas, consiste à faire supporter à l’exploitation une charge excessive, dans l’intérêt de ses dirigeants, et qui constitue de plus une réduction de son bénéfice imposable, donc une perte de recettes fiscales.

Ainsi, si le loyer normal est inférieur à la charge de remboursement du financement, les associés de la SCI devront  combler le déficit de  trésorerie par des apports personnels, en plus des problèmes fiscaux évoqués ci-dessus.

Ainsi, si la charge de remboursement d’un financement de 1 000 000 d’euros sur 15 ans au taux de 4,50% représente environ 93 000 euros/an, soit 9,3% du montant emprunté et que le rendement locatif de l’immeuble est de 7%. (voire beaucoup moins pour des murs de boutique ou des bureaux « prime » à Paris), cela signifie  (en cas de recours total à l’endettement) que l’investisseur encaisse 70 000 euros de loyer et décaisse 93 000 de remboursement, alors que son résultat fiscal sera positif de 25 000 euros (loyer encaissé, moins intérêts déductibles, soit 4,5% de 1 million d’euros).

Dans le pire des cas, ce revenu fiscal génère un impôt de 13 000 euros (CSG à 12,10%+ taux maximum IRPP de 40%).

Donc l’investisseur encaisse 70 000 euros et décaisse 93 000 +13 000, soit 106 000 euros, soit une insuffisance de trésorerie globale 36 000 euros.

Nous verrons dans un prochain article quelles sont les possibilités d’atténuer cet inconvénient.

Christian JULHE

Conseil et Formation

Financement de l’immobilier d’entreprise

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