Le retour des cautions pour les baux d’habitation.
La pratique du « cavalier législatif », appellation donnée à un amendement qui a peu de lien avec le projet de loi auquel il est rattaché, a encore fait la preuve de son efficacité.
En effet, un petit texte de Loi de deux lignes a été adopté en « procédure accélérée » alors qu’il peut avoir une grande importance pour les professionnels de la location immobilière.
Une loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 qui était en principe relative à l’orientation et à la formation professionnelle…contient en fait un article 39 modifiant l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, connue de tous les professionnels de l’immobilier.
Cette Loi de 1989 régit, en France, l’essentiel des baux d’habitations.
Le premier alinéa de son article 22-1 est désormais ainsi rédigé :
« Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti »
Les professionnels de l’immobilier avaient déjà noté la modification de la Loi de 1989 par une Loi 2009-323 du 25 mars 2009, dont l’article 55 modifiait l’article 22-1 dans ces termes :
« Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ».
Cette Loi qui a eu vingt ans a donc été modifiée par deux fois en 2009.
D’abord, en mars, pour interdire au propriétaire d’exiger de son locataire la fourniture d’une caution lorsqu’il est déjà assuré contre les impayés.
Ensuite, en novembre, pour l’autoriser à nouveau à exiger cette caution en plus de son « assurance impayés » mais uniquement si son locataire est étudiant ou apprenti.
Cette hésitation du législateur a deux conséquences.
La première : la caution d’un bail, signé avec un locataire étudiant entre le 25 mars 2009 et le 25 novembre 2009 et dont le propriétaire serait assuré contre les impayés, est donc susceptible d’être déclarée nulle par un Tribunal à la demande de la caution, qui pourrait donc refuser de payer les loyers…
La seconde : Pour l’avenir, c’est une bonne nouvelle pour tout propriétaire d’un bien loué à un étudiant, assuré contre les impayés mais qui souhaite prévenir le risque d’insolvabilité de son locataire et peut, ainsi, à nouveau se garantir « doublement » avec une caution.
En cas d’impayé, reste à définir contre qui agir, contre la caution ou contre l’assureur ?
Chacun des garants a ses inconvénients, l’éventuelle insolvabilité pour la caution, des clauses contractuelles ténébreuses pour l’assureur…
Jacob DELEBECQUE
Avocat
Trouvé plus d’info sur les baux ici : http://www.lavieimmo.com/guide-immobilier/louer/location-le-bail-63.html
A quand l’arret totald e cette pratique ?