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Stéphane Bureau, Directeur Général du département Gestion d’Actifs Immobiliers de la société Cushman & Wakefield France

Le développement durable est maintenant rentré dans une seconde phase. Après deux années où le marketing vert issu des immeubles HQE a pénétré le marché et où les processus se sont mis en place, les choses ont maintenant pris corps et à la partie hygiène et sécurité est venu s’adjoindre  la dynamique de l’éco-management.

Alors comment concrètement la gestion de ce volet va-t-il s’opérer chez les Property Managers dans les mois qui viennent ?

Tout d’abord, nous vivons ce que nous avons déjà vécu sur la partie sécuritaire il y a une quinzaine d’années. En effet, la partie règlementaire des immeubles tertiaires a fortement progressé. Il a fallu continuellement renforcer le rôle des acteurs de la maintenance et du Facility management, créer de nouveaux processus de contrôle, mettre des dispositifs en place afin d’appréhender la gestion du risque dans les immeubles.

Dans un premier temps, l’expertise liée à cette gestion du risque est venu de l’extérieur, puis progressivement celle-ci est venue intégrer directement les équipes de Property Managers. Le niveau de risque est ainsi devenu un élément de valorisation en tant que tel à travers ce que l’on a pu appeler le « Safety Management ».

Le développement durable devrait intégrer les mêmes process et faire progressivement passer les Property Managers du HSE maitrisé au HQE intégré.

Nous sommes aujourd’hui après l’adoption de la loi de programmation du 3 août 2009, du Grenelle I de l’environnement, dans une période transitoire, la loi inscrivant dans le marbre les grands objectifs retenus par les différents groupes de travail réunis en 2007, au sein de cinq collèges pour faire émerger des propositions consensuelles en matière de transition écologique : accélération de la rénovation thermique, développement des énergies renouvelables, réduction des déchets et des transports alternatifs … De nombreux secteurs sont concernés, le secteur du bâtiment étant particulièrement visé.

Cette situation s’accélère fortement et les Property Managers ressentent le lancement de  l’ensemble du dispositif, plus particulièrement sur les actifs de conception HQE ou les démarches orientées HQE exploitation sont en cours.

En matière d’économies d’énergie, toutes les constructions neuves faisant l’objet d’un permis de construire à partir de 2010, pour les bâtiments publics ou affectés au secteur tertiaire, et à partir de fin 2012 pour les autres typologies d’actifs, devront présenter une consommation d’énergie primaire annuelle inférieure, en moyenne, à 50 kWh/m².

Au chapitre de l’urbanisme, l’Etat incitera les collectivités locales à réaliser des éco-quartiers avant 2012 en leur fournissant des référentiels et une assistance technique. En matière de transports, l’objectif est de réduire les émissions de GES, de 20% d’ici à 2020

L’ensemble des acteurs, Investisseur, utilisateurs, exploitants multi-techniques, Facility Managers seront donc, à tous les échelons, contributeurs sous l’impulsion du Property Manager qui devra, au fur et à mesure, être en mesure de piloter l’ensemble « HSE/HQE » en lien avec ses partenaires sur les différents aspects de la vie des bâtiments.

Mais le développement durable doit-il se satisfaire uniquement de l’immobilier neuf ou restructuré ?

Le secteur du bâtiment consomme à lui seul plus de 40% de l’énergie finale, contribue pour près d’un quart aux émissions nationales de GES et représente le principal gisement d’économies d’énergie exploitable immédiatement.

La vision actuelle semble trop réductrice et nous devons continuer d’apprécier notre secteur dans sa globalité quelque soit la typologie et l’âge des actifs. Plusieurs types d’actions communes peuvent être menées : des actions d’information visant les bonnes pratiques en matière d’environnement, l’amélioration de la traçabilité des fluides, les modifications liées à l’exploitation des bâtiments et enfin celles couvrant les opérations lourdes. Les législations futures devront bientôt nous y contraindre et il s’agit là d’anticiper.

Cela va entraîner un réel changement dans les plans de charges des Property Managers. Passer du HSE au HQE va positionner le curseur au delà de la simple notion de parties communes des immeubles. Si nous voulons réussir une politique environnementale adaptée, il nous faut agir sur la globalité de l’actif, parties communes et parties privatives, en étant prêt non seulement à informer mais à former. Les relations contractuelles Bailleur s’en trouveront automatiquement modifiées, chacune des parties devant respecter sa feuille de route,  le rôle de Conseil du Property Manager prendra alors tout son sens.

Mais « l’arbre » du développement durable ne doit pas cacher la forêt des charges de fonctionnement des immeubles. Elles restent une priorité à maîtriser tant pour l’attractivité des immeubles que pour le service et le confort des locataires…. C’est aussi l’enjeu permanent et toujours d’actualité des acteurs du métier !

A propos de Cushman & Wakefield

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Stéphane Bureau

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