Les surcoûts du développement durable.
Le Point de vue d’ECO ENERGY CONSULTING – Guillaume de Rosier,
Directeur Général
- Surcoûts et défiscalisation, n’est-ce pas la solution pour doper la
construction ?
- Les surcoûts ne sont-ils pas liés à une méconnaissance des outils et des
matériaux utilisables ?
Contexte fiscal et réglementaire du développement durable PASSIF : les bâtiments à faible consommation d’énergie.
Le Grenelle de l’Environnement, qui impose la règle aux acteurs de la construction dans
le neuf, stipule que toutes les constructions de bâtiments publics et tertiaires devront
atteindre le niveau BBC 2005, d’ici à 2012. Concrètement, il s’agit d’atteindre le niveau
de 40 à 75 kWh/m²/an en consommation d’énergie primaire pour les logements neufs.
En contrepartie de l’attribution du label passif BBC-Effinergie, le maître d’ouvrage
dispose de plusieurs avantages :
1) réduction du revenu cadastral de l’immeuble qui sert d’assiette au calcul des taxes
foncières, professionnelle et sur les bureaux (lorsque l’immeuble est en Ile de
France),
2) Extension du COS (Coefficient d’Occupation des Sols),
3) Crédit d’impôt,
4) Prêts à taux zéro.
Il existe par ailleurs d’autres labels passifs comme Minergie et Passivhaus. Les trois labels
évoqués ne sont pas comparables, car leurs surfaces de référence ne sont pas les
mêmes.
En ce qui concerne la réhabilitation de l’existant, le label BBC-Effinergie Rénovation
impose un niveau maximal de consommation énergétique de 60 kWh/m²/an.
Considérations économiques de la mise en place de bâtiments passifs.
Nous avons constaté que nous devions aborder le développement durable de la
construction sous plusieurs angles :
- Approche Passive : en réduisant la consommation primaire en énergie du bâtiment.
- Approche Active : en installant des centrales d’énergie renouvelables sur le bâtiment.
- Approche technique : réduction de l’empreinte carbone du chantier lors de la
construction.
De fait, le surcoût existe concernant le coût de la construction, car il s’agit de mettre en
place de nouvelles exigences sur le chantier (sélection des entreprises et des matériaux,
réduction des nuisances sonores). Il s’agit donc de repenser les processus traditionnels
de la construction et de mettre en place de nouvelles méthodes de travail.
Au global, dans l’immobilier d’habitation neuf, ceci induit une augmentation de la valeur
vénale de l’immeuble construit, et donc des prix de vente plus élevés.
En contrepartie, pour l’acquéreur, il faut également se situer dans une approche de
longue durée. En effet, le « surcoût » payé par l’acquéreur d’un logement à l’achat ne vat-
il pas être contrebalancé par la consommation énergétique du bien qui sera optimisée
(en comparaison avec un logement classique) ? Cet argument implique que sur un
horizon de plusieurs années, l’acquéreur aura finalement réalisé des économies
significatives.
Du côté du promoteur, les avantages sont bien là ! L’augmentation du COS lui permet
d’augmenter l’emprise du bâti sur le terrain, et donc le revenu au m² SHON. La valeur
vénale de son immeuble est donc augmentée. Sans compter les avantages fiscaux qui s’y
ajoutent.
En définitive, il faut avoir une vision globale de mise aux normes énergétiques des
bâtiments. Payer plus cher la construction d’un bien n’engendre pas forcément un
rendement moindre pour le constructeur.
La marche reste donc à franchir, elle n’est que psychologique.
Guillaume de Rosier
Directeur Général
Eco Energy CONSULTING
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Bureau: +331 45 66 78 84
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Bonjour,
je voulais simplement faire une remarque sur le prix m²/SHON :
l’augmentation de l’emprise du bâti ne permet pas d’augmenter le prix du m² vendu, c’est plutôt le fait de construire plus, et donc de vendre plus de m² sur le même terrain, mais pour un prix de terrain identique, qui fait que le prix de vente sera plus élevé.
C’est le bilan du promoteur qui est avantagé, pas la valeur vénale du bâtiment?
Tout cela ajouté à une communication efficace sur l’efficacité énergétique du bâtiment, et l’effet de mode qui s’en suit
Bonjour Monsieur,
Vous avez raison.
Merci pour cette précision importante.
Cordialement,
G. de Rosier
Bonsoir
Tiout à fait d’accord sur la remarque de M Martin mais le bilan promoteur n’est avantagé qu’en théorie.
Sur le fond, la question n’est pas psychologique. Nous faisons partie des personnes qui ont hurlé en lisant le rapport de l’institut de veille stratégique sur le sujet.
Le problème est financier.Ou, plus exactement, un problème de funding et non de financing.
En effet, ce que l’on construit, c’est de la SHON. Ce que l’on vend, c’est de la SHAB, de la GLA, de la surface utile….
Sur la SHON (ce que construit le promoteur) :
En supposant que l’on puisse optimiser le ratio SHON/SHAB, c’est à dire que l’effet BBC soit neutre sur le rendement de plans (ce qui n’est pas toujours certain), on peut construire plus de m2 mais à coût plus élevé. La plupart fes études actuelles et notre expérience dans la promotion donnent un surcoût de l’ordre de 10 à 15% suivant la localisation, les opérations et les techniques retenues. L’ingéniérie est plus chère, Il y a plus de technbologie (par exemple, un double flux est plus coûteux qu’un simple flux, les doubles peaux plus chères qu’une façade simple, etc) Le coût de sortie est nécessairement plus élevé. Il faut donc financer un investissement plus élevé, donc emprunter plus donc plomber le bilan avec des frais financiers supplémentaires. Sauf à comprimer la marge, ne reste que la solution de répercuter sur le prix de vente.
Sur la SHAB (ce qu’achète le client) :
Malgré les frémissements des ventes de neuf, la FPC anticipe une mauvaise année 2010 et une timide reprise en 2011. Si la chute de l’Euro se stabilise et que le pétrole reste raisonnable…. L’arbitrage neuf/ancien par des ménages de moins en moins solvables pose réellement problème. Eux aussi doivent emprunter plus. La limite n’est pas leur capacité de remboursement, abondée effectivement par des charges énergétiques moindres, mais leur taux d’endettement. Or le taux de sur-endetterment grimpe en flèche. La fiscalité aussi, tendantiellement (apruement de la dette publique), ainsi que le financement des retraites par capitalisation, seule alterntive à la réduction des pensions par répartition. A contrario, il est très improbable que les revenus des ménages grimpent en flèche. Sans compter le million de chômeurs en fins de droits fin 2010.
Par ailleurs, il est peu probable de retrouver rapidement des perspectives de plus-value telles qu’on les a connues depuis 10 ans. A contrario, il est possible que l’ancien se déprécie plsu encore, devenant d’autant plus attractif pour les ménages modestes… ou plus exactement, s’imposant encore plus comme la seule possibilité de devenir propriétaire.
Comme le Grenelle 2, le BBC a été imaginé à une époque de croissance immobilière et d’endettement massif. Ce n’est plus le cas et sans doute de manière durable, en tous cas à moyen terme. Le financement de l’effort environnemental n’a pas été analysé et prévu dans une perspective durable.
Cordialement,
Yves Schwarzabch
Directeur
La Lettre Immobilier – Territoire – Environnement – Mobilité
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