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Les décisions concernant la réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de l’immeuble sont prises par l’assemblée générale.

LES TRAVAUX EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

• Pour que les travaux fassent l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale, le projet doit être inscrit à l’ordre du jour. Afin que les copropriétaires votent en toute connaissance de cause, les documents relatifs aux travaux envisagés doivent être joints à l’ordre du jour. Mais il n’y a pas obligation de notifier le devis de l’entreprise en lui-même. L’assemblée doit arrêter le montant des marchés de travaux et des contrats à partir duquel une mise en concurrence des entreprises (demande d’au moins 2 devis ou appel d’offre) est rendue obligatoire. En dessous de ce seuil, il n’y a pas obligation de présenter plusieurs devis, mais il est souhaitable de consulter plusieurs entreprises.
• L’autorisation préalable de l’assemblée générale n’est pas requise pour :

Les menus travaux d’entretien que le syndic peut engager de sa propre initiative ;

En cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble : le syndic peut les réaliser de sa propre initiative ; il doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.

A QUELLE MAJORITÉ VOTER LES TRAVAUX ?

Selon la nature des travaux (entretien, réparation, amélioration) et leur importance, les règles de majorité diffèrent : ils peuvent être votés à la majorité de l’article 24 ou 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965, voir à l’unanimité des copropriétaires.

Les travaux d’entretien et d’accessibilité : article 24

Sont votés à la majorité de l’article 24 :

Les travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble en bon état (réparation des escaliers, réfection partielle de la toiture,…)

Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels (pose d’une rampe d’accès,…)

L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais, des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Les travaux d’amélioration : article 26 ou 25

Les travaux de transformation, addition ou amélioration sont votés à la majorité de l’article 26, sauf lorsqu’il s’agit de travaux limitativement énumérés par la loi qui sont votés alors à la majorité de l’article 25.

Les travaux votés à la majorité de l’article 26

Les travaux de transformation d’un élément d’équipement commun, d’addition d’un élément nouveau ou d’amélioration sont les travaux qui, bien qu’utiles à l’immeuble, ne sont pas indispensables à son maintien en bon état ; ils visent à apporter un plus grand confort à l’immeuble (ex : installation d’un ascenseur, modernisation du chauffage, aménagement ou création d’un local commun).

Les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à ces travaux d’amélioration ont la possibilité de payer part de travaux sur dix ans. Le plus souvent, pour financer ces travaux le syndicat empruntera : les copropriétaires supporteront les annuités de remboursement ainsi que les intérêts aux conditions du prêt souscrit par le syndicat.

Les travaux votés à la majorité de l’article 25

-          Travaux rendus obligatoires par des dispositions législatives ou règlementaires : ravalement, installation de porte de sécurité ascenseur. Les copropriétaires ne se prononcent que sur les modalités de réalisation et d’exécution.

-          Travaux d’économie d’énergie qui ne relèvent pas de l’entretien : isolation thermique, renouvellement de l’air, système de chauffage et production d’eau chaude sous réserve d’être amortissables sur 10 ans.

-          Travaux pour modifier le réseau de distribution électrique afin d’alimenter les emplacements de parking pour charger les accumulateurs de véhicule électriques.

-          Suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène.

-          Installation ou modification d’une antenne collective de télévision ou d’un réseau câblé.

-          Pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et réalisation d’ouvrages permettant la mise en conformité de logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipements réglementaires ;

-          Installations de compteurs d’eau froide divisionnaires.

-          Travaux sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens : fermeture de la copropriété.

-          Autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes (ex : percement d’une trémie pour faire un duplex, branchement sur les canalisations communes) ou  l’aspect extérieur de l’immeuble (ex : agrandissement d’une fenêtre).

Travaux relevant de l’unanimité

Les travaux de surélévation et  d’affouillement sont votés à l’unanimité.

Axel ANTIGNY
Professionnel de la copropriété
axel.from.tourrettes@orange.fr
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