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La fonction de Maître d’ouvrage et son implication dans tout projet immobilier est essentielle pour la réussite d’une opération.

Il est le « Chef d’Orchestre » qui va devoir, par sa présence, son charisme et sa volonté guider l’ensemble des intervenants d’une opération dans une démarche globale menant à la satisfaction des besoins exprimés.

On peut dire qu’un projet de construction (au sens large de ce terme) est constitué de 4 phases majeures.

1. L’initialisation et la Programmation
2. La conception et les études
3. La réalisation
4. La réception et la mise en exploitation

La durée complète de réalisation d’une opération peut s’étaler sur plusieurs années, tout dépend de la complexité du projet.

Le Maître d’Ouvrage devra, tout au long de cette période, maintenir le « cap » qu’il aura fixé tout en sachant composer avec les personnalités souvent fortes qu’il aura face à lui. Pour fixer ce « cap », il aura besoin de réaliser un travail essentiel, celui d’écrire son « programme ».

C’est de ce document primordial dont je souhaite vous parler aujourd’hui.

« LA PROGRAMMATION », un travail essentiel trop souvent négligé.

Après avoir réalisé les études préalables à la validation du bien fondé d’un projet immobilier, la deuxième phase essentielle (et malheureusement trop souvent négligée) va être de rédiger le document indispensable pour une bonne compréhension par tous les membres de la maîtrise d’œuvre dont, bien évidement, l’architecte, et tous les autres intervenants liés à l’opération des besoins et objectifs attendus par le Maître d’Ouvrage.

Il s’agit de ce que l’on nomme le «PROGRAMME». Cette terminologie remplace dans le langage immobilier ce que l’on nomme par ailleurs plus communément un cahier des charges.

Ce document, qui revêt une importance primordiale, est forcément conçu et rédigé par le Maître d’Ouvrage. Dans le domaine public, il est obligatoire.

Le Maître d’Ouvrage peut cependant se faire assister par un spécialiste (un programmiste) qui, par sa méthodologie et sa connaissance de l’immobilier saura traduire les besoins en une description précise.

Il saura aussi analyser et définir assez finement le budget global (hors paramètres architecturaux spécifiques…) de l’opération ainsi que sa planification.

Le programme est «LE» document qui va au final, de par sa qualité, servir de base à la réussite du projet final.

À chaque nouvelle décision à prendre qui aura une influence sur le projet, il ne faudra pas négliger de se reporter à ce qui avait été réfléchi, écrit et validé.

Pour autant, c’est aussi, compte tenu des délais entre sa rédaction et la réalisation proprement dite du bâtiment, un document qui peut évoluer du fait même de l’évolution propre du Maître d’Ouvrage. Attention toutefois à ce que ces évolutions ne remettent pas en cause de façon trop considérable le projet.

Ce document est donc essentiel. Il va devoir décrire le plus concrètement possible le besoin futur.

Qui est le Maître d’Ouvrage, son ou ses métiers, ses modes de fonctionnement, sa culture, son personnel, les raisons et objectifs du projet.

Les surfaces nécessaires (internes et externes), l’organisation fonctionnelle des futurs locaux, les impératifs, la description des besoins techniques et de confort, les volontés particulières hors obligations normatives et les objectifs vis à vis de la vie future de l’ouvrage (maintenance, durabilité, extensions possibles…).

Sans oublier, bien entendu, les décisions et choix en matière environnementale et le ou les éventuels labels visés (HPE, BBC…).

Ce document permettra par exemple, de déterminer la localisation d’un terrain, sa typologie, ses surfaces, les besoins en parkings, en aires de manœuvres si l’on prend le cas par exemple, d’une plate-forme logistique.

Plus cet outil sera précis et bien conçu, plus le travail de l’ensemble des intervenants de l’opération sera simplifié et optimisé.

Le programme est une pièce qui devra être remise ensuite officiellement à tous les intervenants professionnels de l’opération.

Alain Gonzalez
Directeur Commercial

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