Blog Immobilier

Le règlement de copropriété

Le statut de la copropriété s’applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Les parties privatives appartiennent en propre à chaque copropriétaire et sont réservées à son usage exclusif : par exemple les logements ;

Les parties communes de l’immeuble sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires et destinées à l’usage de tous : toiture, murs porteurs, escalier, couloirs, planchers. Elles sont gérées par l’ensemble des copropriétaires par des décisions prises en assemblée selon diverses règles de majorité.

Un copropriétaire ne peut sans l’autorisation de la copropriété, entreprendre des travaux, même dans son logement, s’ils touchent l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes. De la même façon chacun doit utiliser le logement dont il est propriétaire en respectant le règlement de copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et occupants de l’immeuble.

La copropriété est réglementée par la loi du 10 juillet 1965

et le décret du 17 mars 1967

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION

• Obligatoire, le règlement de copropriété est établi au moment de la construction de l’immeuble par le promoteur, ou au moment de sa division en lots par le propriétaire.

Il est généralement rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert, par exemple).

Il doit être publié par le notaire à la conservation des hypothèques, ainsi que les modifications qui lui sont apportées ultérieurement ; de ce fait, il s’impose non seulement aux copropriétaires et occupants de l’immeuble, mais aussi aux futurs acquéreurs.

Si la copropriété se trouve dépourvue de règlement, il appartient au syndicat d’établir un règlement, par vote de l’assemblée générale à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (majorité de l’article 26).

À défaut d’accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d’un acte judiciaire.

• Le contenu du règlement de copropriété :

Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.

Il détermine :

* Les parties privatives et les parties communes ainsi que leur destination, leurs conditions d’utilisation et leur administration ; ainsi certains lots peuvent être réservés à l’usage d’habitation, d’autres à l’usage de caves ou garages. Certains règlements peuvent interdire les activités commerciales ou professionnelles ou les limiter au rez-de-chaussée ;

* Les différentes catégories de charges auxquelles les copropriétaires doivent contribuer, en respectant les principes de répartition établis par la loi (voir chapitre 5).

Sauf si le règlement de copropriété en décide autrement, ce sont le plus souvent les quotes-parts des parties communes sous forme de « tantièmes » (millièmes, dix millièmes) qui servent de base à la répartition des charges générales et déterminent le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire pour voter en assemblée générale.

Tous les nouveaux règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002 doivent préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes et les quotes-parts des charges sont calculées.

• Parallèlement un état descriptif de division est intégré au règlement de copropriété ou y est annexé. Il partage l’immeuble en plusieurs lots numérotés : un copropriétaire est propriétaire d’un ou de plusieurs lots. À chaque lot correspond un numéro d’identification, la description de sa situation, sa consistance et sa quote-part de parties communes exprimée tantièmes.

L’état descriptif de division doit également être publié par le notaire à la conservation des hypothèques.

• La modification du règlement de copropriété :

* Dans la mesure où elle concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, la modification du règlement de copropriété, ne peut être décidée qu’à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix (majorité de l’article 26)

* En revanche, la détermination des parties communes et privatives établie par le règlement ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires.

* L’assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la désignation des ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

* La modification de la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété requiert, en règle générale, l’unanimité des voix des copropriétaires.

DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES

Les copropriétaires doivent respecter le règlement de copropriété. Il peut par exemple interdire l’exercice de toute activité professionnelle, commerciale artisanale ou industrielle soit dans certains lots soit dans tout l’immeuble.

• Les parties privatives constituant un lot sont réservées à l’usage exclusif de son propriétaire. Toutefois ce dernier doit veiller à ne pas porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

* Il est interdit d’appuyer une terrasse sur un mur commun, ou d’édifier une construction sur une terrasse sans l’accord de l’assemblée générale.

* Il est interdit de s’approprier une partie du palier qui dessert un appartement.

* Il est autorisé de modifier la disposition intérieure d’un lot dans la mesure où ces travaux ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble et n’affectent pas les parties communes.

• Les copropriétaires peuvent user des parties communes à condition de ne pas porter atteinte à leur destination (par exemple, stationner abusivement une voiture dans la cour d’un immeuble, encombrer les passages ou les couloirs communs).

* Chaque copropriétaire doit veiller à respecter la tranquillité de l’immeuble et à ne pas créer de trouble de voisinage.

Les copropriétaires bailleurs sont responsables des troubles que leurs locataires pourraient causer. Ils doivent communiquer aux locataires les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférant au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Axel ANTIGNY
Professionnel de la copropriété
axel.from.tourrettes@orange.fr
http://www.viadeo.com/fr/profile/axel.antigny