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Lu pour vous …………..

……….La proposition de loi de Monsieur le député Jean-Luc WARSMANN, sur la simplification et l’amélioration de la qualité du droit, déposée à l’Assemblée Nationale le 07 août 2009 sous le n°1890, laquelle comporte notamment deux points particulièrement intéressants : (i) une réforme de la TVA immobilière et un aménagement au régime des droits d’enregistrement (art. 55) et (ii) une réforme profonde du droit de préemption (art.83).

En matière fiscale tout d’abord,

l’article 55 de la proposition de loi vise à assurer la mise en conformité des règles de TVA applicables aux opérations immobilières avec la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006, se traduisant par une véritable réforme de la TVA immobilière, présentée succintement ci-après, aboutissant à une réécriture complète de l’article 257 du CGI, et qui serait applicable dés le 1er janvier 2011.

S’il existe aujourd’hui deux régimes particuliers, l’un dit « marchands de biens » (art.257-6° du CGI) et l’autre dit de la « TVA immobilière » (art. 257-7° du CGI), le nouveau régime reposerait quant à lui sur une distinction à opérer entre :

D’une part, les opérations économiques réalisées par les assujettis

visés à l’article 256 A actuel du CGI (« personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques suivantes : toutes les activités de producteur, de commerçant, de prestataire de service y compris les activités extractives agricoles et celles des professions libérales ou assimilées »), et qui :

• consistant en les livraisons de terrains à bâtir ou d’immeubles neufs et assimilés, livraisons à soi-même d’immeubles neufs non revendus dans les 2 ans de l’achèvement ainsi que les livraisons à soi-même de travaux immobiliers dans le logement social à usage locatif : seront alors imposées de plein droit à la TVA. A noter que le projet de loi définit les terrains à bâtir et les immeubles neufs, ainsi que les droits assimilés, et que la notion de « livraison » serait celle de l’article 256 du CGI modifié par le projet, comme englobant l’ensemble des cessions :apport, échange …. A noter également que, s’agissant des immeubles neufs, la TVA serait applicables à toutes les cessions intervenant dans les 5 ans de l’achèvement, et non plus seulement la 1ère comme actuellement, et que, s’agissant des ventes de terrain à bâtir consenties par un assujetti à un particulier, la TVA serait due, contrairement au régime actuel.
• consistant en les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir au sens du projet, ou d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans : seront exonérées en principe, mais imposables à la TVA sur option. A noter que les cessions d’immeubles entreraient dans cette catégorie même étant destinés à faire l’objet d’une rénovation « lourde ».

Et d’autre part, les opérations réalisées en dehors des activités économiques

visées à l’article 256 A du CGI : seront alors seulement soumises à TVA la livraison (revente, apport …) d’un immeuble neuf acquis en VEFA et la livraison à soi-même (TVA à taux réduit) de certains logements sociaux. A noter que la vente d’un terrain à bâtir par un particulier ne serait plus soumise à TVA, sans possibilité d’option.

S’agissant en outre des aménagements apportés au régime des droits d’enregistrement, il est à noter que les acquisitions par un assujetti de terrains à bâtir, d’immeubles inachevés ou d’immeubles devant faire l’objet d’une rénovation lourde seraient soumises au droit fixe à condition que l’acquéreur prenne l’engagement de construire, achever ou faire les travaux dans les 4 ans (art. 1594-0G du CGI).
En cas d’acquisitions successives, l’engagement ainsi pris par le cédant pourra être repris par l’acquéreur , auquel s’imposera alors le délai initialement imparti au cédant. A défaut, si l’engagement n’est pas repris, le cédant pourra y substituer, dans les 5 à compter de la date à laquelle il aura été souscrit par le premier acquéreur, l’engagement de revendre de l’article 1115 du CGI.
L’acquéreur qui aurait pris l’engagement de revendre prévu par cet article 1115 du GCI pourrait y substituer, avant son échéance, un engagement de construire qui vaudrait comme accomplissement de l’engagement de revendre.

En matière d’urbanisme,

l’article 83 de la proposition de loi portant réforme du droit de préemption et aboutissant à une réécriture totale des chapitres 1er à III du Titre premier du Livre II du Code de l’urbanisme (soit les articles L 211-1 à L213-29 du Code de l’urbanisme), distingue 2 types de droits de préemption :

Un droit de préemption urbain ordinaire (art. L211-1 à L211-4)

permettant aux EPCI et aux communes de se substituer à l’acquéreur d’un bien, aux prix et conditions de la vente, dans les secteurs urbains ou urbanisés où aucun projet public annoncé ne vient perturber la formation des prix sur le marché,

Un droit de préemption à l’intérieur de périmètres de projets d’aménagement ou de protection

institué par l’Etat ou les collectivités locales, pour une durée limitée mais renouvelable (art. L211-5 à L211-7). Le prix d’acquisition y sera déterminé, à défaut d’accord amiable, par le juge de l’expropriation.

Une articulation entre les différents droits de préemptions exercés par l’Etat, les établissements publics et les communes est prévue par le texte.
L’indication des aliénations soumises aux droits de préemption reprend très largement les dispositions existantes, à l’exception toutefois d’une nouvelle exclusion à l’article L 212-2, qui concerne les immeubles et droits immobiliers cédés par l’Etat à un établissement public d’aménagement.

La procédure de préemption figure désormais sous les nouveaux articles L213-1 à L213-28, avec notamment l’obligation pour le propriétaire souhaitant aliéner son bien de déposer une déclaration d’intention d’aliéner dont le contenu est élargi par rapport au droit existant.

A noter qu’un Décret pris en Conseil d’Etat devra préciser les conditions d’application de cette réforme.

Hélène Ensuque-Gazagne,
notaire assistant,
VH 15 NOTAIRES, PARIS.