Le dispositif Censi-Bouvard, instauré pour encourager l'investissement dans les résidences de services, a séduit de nombreux investisseurs grâce à ses avantages fiscaux. Certains propriétaires souhaitent désormais se libérer de ces contraintes pour explorer d'autres opportunités.

Passer à autre chose n'est pas toujours simple. Entre les conditions de revente, les obligations fiscales et les démarches administratives, pensez à bien s'informer pour éviter les écueils. Les investisseurs doivent être conscients des implications financières et légales avant de prendre leur décision.

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Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?

Créé en 2009, le dispositif Censi-Bouvard a offert des avantages fiscaux significatifs pour les investissements locatifs en résidences de services. Il permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition HT, plafonnée à 300 000 €. Les biens devaient être conservés pendant au moins 9 ans pour maintenir ces avantages. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2022, mais il reste pertinent pour ceux qui souhaitent comprendre ses mécanismes ou sortir de ce cadre.

Types de résidences éligibles

Le dispositif Censi-Bouvard incluait plusieurs types de résidences :

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• EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)
• Résidences étudiantes
• Résidences seniors

Ces options ont permis aux investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier tout en profitant d'un cadre fiscal avantageux.

Statut LMNP et récupération de la TVA

Les investisseurs sous le dispositif Censi-Bouvard bénéficiaient aussi du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), ce qui leur permettait de récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien immobilier. Ce statut offrait une flexibilité supplémentaire et des avantages financiers non négligeables.

Engagement de location

Pour profiter des avantages fiscaux, les investisseurs devaient respecter un engagement de location de 9 ans. Cette condition garantissait la stabilité des résidences de services et assurait un revenu locatif sur une période prolongée. Ignorer cet engagement pouvait entraîner des conséquences fiscales lourdes, telles que la restitution des réductions d'impôts obtenues.

Pourquoi et quand sortir du dispositif Censi-Bouvard ?

Fin de la période de défiscalisation

Le dispositif Censi-Bouvard impose un engagement de location de 9 ans pour bénéficier des avantages fiscaux. Une fois cette période écoulée, les investisseurs doivent se poser la question de la revente ou du renouvellement du bail commercial. LB2S, cabinet spécialisé en gestion de patrimoine, conseille souvent de vendre pour réinvestir dans de nouvelles opportunités. Alexandre Teitgen, directeur général de LB2S, souligne que cette stratégie permet de continuer à optimiser les avantages fiscaux tout en diversifiant son portefeuille.

Optimisation fiscale

Après les 9 ans de défiscalisation, les investisseurs peuvent basculer vers le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce statut offre encore des avantages fiscaux intéressants, comme l'amortissement du bien immobilier. En continuant sous ce régime, vous maximisez les bénéfices tout en minimisant l'impact fiscal. C’est une option particulièrement recommandée pour les investisseurs souhaitant maintenir leurs propriétés dans des résidences de services attractives.

Évaluation de la rentabilité

Avant de décider de sortir du dispositif, évaluez la rentabilité actuelle de votre bien. Si le rendement locatif reste attractif et que la demande pour ce type de résidence est forte, il peut être pertinent de prolonger l'engagement de location. Dans le cas contraire, une revente pourrait libérer des capitaux pour des investissements plus performants. Considérez aussi les frais de gestion et d'entretien qui peuvent évoluer au fil du temps.

Marché immobilier

Le contexte du marché immobilier est un facteur clé. Un marché en hausse peut offrir des opportunités de revente à des prix avantageux, maximisant ainsi le retour sur investissement. À l'inverse, dans un marché en baisse, maintenir le bien sous le statut LMNP jusqu'à une reprise du marché peut être une stratégie plus prudente.

Les étapes pour sortir du dispositif Censi-Bouvard

Analyser votre situation

Commencez par une analyse approfondie de votre situation financière et patrimoniale. Évaluez la rentabilité actuelle de votre bien en comparant les revenus locatifs et les charges. Examinez aussi les conditions de marché pour déterminer si une revente est judicieuse.

Consulter un expert

Il est recommandé de consulter un expert en gestion de patrimoine ou un conseiller fiscal. Ces professionnels peuvent vous apporter un éclairage sur les meilleures options pour optimiser votre sortie, que ce soit par la revente ou en basculant vers le statut LMNP. Ils vous aideront à naviguer dans les implications fiscales de chaque option.

Préparer la revente

Si vous optez pour la revente, préparez-vous à mettre votre bien sur le marché. Voici quelques étapes à suivre :

• Faire estimer votre bien par plusieurs agents immobiliers pour obtenir une valeur de marché précise.
• Rassembler tous les documents nécessaires : acte de propriété, bilans financiers, contrats de location, etc.
• Mettre en avant les avantages de votre bien, notamment l’attractivité de la résidence de services.

Renouveler le bail commercial

Si vous choisissez de conserver votre bien, envisagez de renouveler le bail commercial avec l’exploitant de la résidence de services. Assurez-vous que les conditions restent favorables et que le gestionnaire a une bonne réputation. Une négociation bien menée peut vous permettre de maintenir ou même d'améliorer vos revenus locatifs.

Transition vers le statut LMNP

Pour ceux qui souhaitent continuer à bénéficier d’avantages fiscaux, le passage au statut LMNP est une option intéressante. Ce statut permet de déduire les amortissements et d'autres charges, réduisant ainsi votre revenu imposable. Assurez-vous de bien comprendre les obligations comptables et fiscales liées à ce statut pour en tirer le meilleur parti.

Optimiser la sortie de votre investissement Censi-Bouvard

Comprendre les avantages du statut LMNP

Le passage au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) après la fin du dispositif Censi-Bouvard permet de continuer à bénéficier d’avantages fiscaux. Ce statut permet de déduire les amortissements et d'autres charges du revenu imposable, ce qui peut significativement réduire votre imposition.

Les démarches à suivre

Pour optimiser cette transition, suivez ces étapes :

• Déclarez votre activité de loueur en meublé auprès du greffe du tribunal de commerce.
• Optez pour le régime réel simplifié afin de pouvoir déduire les amortissements et les charges.
• Réalisez un bilan comptable pour évaluer les amortissements des biens et des mobiliers.

Réinvestir après la période de défiscalisation

Selon le cabinet LB2S, dirigé par Alexandre Teitgen, il est souvent conseillé de vendre le bien après la période de défiscalisation de 9 ans pour réinvestir dans de nouveaux projets immobiliers. Cette stratégie permet de bénéficier à nouveau des avantages fiscaux et d'optimiser votre portefeuille immobilier.

Anticiper les évolutions du marché

Surveillez les tendances du marché immobilier et les évolutions réglementaires. La valeur de votre bien peut varier en fonction de la demande pour les résidences de services telles que les EHPAD, les résidences étudiantes ou les résidences seniors. Une bonne anticipation vous permet de maximiser votre retour sur investissement.

Ces éléments vous guideront pour optimiser la sortie de votre investissement Censi-Bouvard et tirer le meilleur parti de vos investissements locatifs.