Un propriétaire qui vend sa résidence secondaire en 2026 ne sera pas taxé de la même manière qu’en 2025. La loi de finances 2026, promulguée le 19 février 2026, modifie plusieurs mécanismes fiscaux qui touchent directement la vente immobilière. Entre la clause anti-abus visant les SCI à l’IS, le durcissement des abattements pour durée de détention et les nouvelles obligations déclaratives, on fait le point sur ce qui change concrètement.
Clause anti-abus SCI à l’IS : le piège des amortissements excessifs
Les concurrents parlent de plus-values et de locations meublées. Peu abordent la mesure qui va piquer le plus : la nouvelle clause anti-abus introduite par la loi de finances 2026 pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés.
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Le mécanisme est simple. Jusqu’à présent, certains investisseurs structuraient l’achat d’un bien résidentiel via une SCI à l’IS pour amortir le bien comptablement, réduisant ainsi la base imposable à la revente. La loi de finances 2026 invalide désormais les amortissements excessifs sur biens résidentiels détenus moins de dix ans.
En pratique, si vous revendez un appartement détenu via une SCI à l’IS après seulement six ou sept ans, l’administration fiscale pourra réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value. Le gain fiscal espéré disparaît, et l’addition peut être lourde.
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Cette mesure cible l’optimisation agressive. Pour les détenteurs de longue durée, l’impact reste limité. En revanche, les montages « achat-amortissement-revente rapide » sur du résidentiel deviennent risqués.
Abattements pour durée de détention : ce qui change pour les vendeurs seniors en maison de retraite
La réforme des abattements pour durée de détention touche un public qu’on oublie souvent : les personnes âgées entrées en Ehpad ou en maison de retraite qui conservent la nue-propriété de leur bien familial.
Le cas concret d’un bien dont on garde la nue-propriété
Prenons une situation fréquente. Une personne entre en établissement médicalisé et conserve la nue-propriété de sa maison, un proche ou un usufruitier occupant le logement. Le bien n’est plus la résidence principale du vendeur depuis son entrée en maison de retraite. La vente de la nue-propriété est donc soumise au régime des plus-values immobilières, avec application des abattements pour durée de détention.
Jusqu’ici, l’exonération totale d’impôt sur le revenu intervenait après vingt-deux ans de détention, et l’exonération de prélèvements sociaux après trente ans. Les discussions en cours autour d’un durcissement progressif de ces abattements pourraient allonger ces délais ou réduire les taux annuels d’abattement.
Pourquoi les seniors sont les premiers concernés
Un bien familial détenu depuis plusieurs décennies bénéficie normalement d’abattements proches du maximum. Toute modification du barème, même modeste, peut faire basculer une vente d’un régime quasi exonéré à un régime partiellement taxé, surtout quand la plus-value latente est élevée sur un bien acquis il y a longtemps à bas prix.
Pour les familles dans cette situation, vérifier la durée exacte de détention avant de signer le compromis devient une étape non négociable. Un décalage de quelques mois peut représenter plusieurs milliers d’euros d’écart fiscal.
Déclaration des biens immobiliers en 2026 : qui doit la remplir
Depuis 2023, les propriétaires doivent déclarer l’occupation de leurs biens sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr. En 2026, cette obligation persiste, mais elle ne concerne pas tout le monde chaque année.
La déclaration est obligatoire uniquement en cas de changement de situation intervenu depuis la dernière déclaration :
- Changement de locataire ou passage d’un bien occupé à un bien vacant (et inversement)
- Modification de l’usage du bien (résidence principale devenue secondaire, location saisonnière devenue longue durée)
- Acquisition ou cession d’un bien au cours de l’année précédente
Si rien n’a changé, aucune nouvelle déclaration n’est requise en 2026. La date limite est fixée au 1er juillet 2026. Une erreur ou un oubli peut entraîner une amende forfaitaire par bien non déclaré.
Surtaxe sur plus-values élevées et repli des investisseurs en zones tendues
Le rapport FNAIM du premier trimestre 2026 signale un repli marqué des investisseurs institutionnels sur les résidences secondaires en zones tendues. La raison : l’anticipation d’un durcissement des surtaxes applicables aux plus-values les plus élevées.
Cette surtaxe, qui s’ajoute à l’impôt forfaitaire et aux prélèvements sociaux, frappe les plus-values nettes dépassant un certain seuil. En pratique, les biens situés dans les grandes agglomérations concentrent l’essentiel du risque fiscal, car les prix d’acquisition anciens génèrent mécaniquement des plus-values importantes.
Ce mouvement de retrait profite aux acquéreurs particuliers, qui se retrouvent face à moins de concurrence institutionnelle sur certains marchés. En revanche, il peut aussi signaler un durcissement réglementaire à venir que les particuliers, moins informés, ne voient pas arriver.
IFI et vente immobilière : les points de vigilance pour la déclaration 2026
L’impôt sur la fortune immobilière reste calculé sur la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année. Si vous avez vendu un bien fin 2025, il ne figure plus dans votre assiette IFI 2026. Si vous avez vendu en mars 2026, le bien y figure encore, puisque vous le déteniez au 1er janvier.
Les erreurs classiques lors de la déclaration :
- Oublier d’intégrer la valeur des parts de SCI détenant de l’immobilier, même si la société n’a pas distribué de revenus
- Sous-estimer la valeur vénale d’un bien en se basant sur le prix d’acquisition plutôt que sur le marché actuel
- Ne pas déduire les dettes déductibles (emprunt en cours, travaux votés non encore réglés) qui réduisent l’assiette taxable
Déclarer la valeur vénale réelle au 1er janvier, pas le prix de vente signé trois mois plus tard, reste la règle. Les contrôles portent fréquemment sur cet écart.
La loi de finances 2026 crée par ailleurs une taxe sur les holdings patrimoniales, ce qui peut toucher les montages familiaux impliquant des sociétés holding détenant de l’immobilier. Les retours varient sur ce point selon la structure juridique retenue, et un avis notarial ou fiscal reste recommandé avant toute cession.
Le calendrier fiscal 2026 ne laisse pas beaucoup de marge. Entre la déclaration des biens immobiliers avant le 1er juillet, la déclaration de revenus selon le département de résidence, et les nouvelles règles sur les SCI à l’IS, chaque vente immobilière mérite d’être calée sur un calendrier fiscal précis. Attendre septembre pour s’en préoccuper, c’est souvent découvrir la facture après la signature.
