Pourquoi une promesse de vente plutôt qu'un compromis ?

L’acquisition d’un bien, surtout un bien immobilier, passe nécessairement par la signature d’un avant-contrat qui fixe les modalités de vente dudit bien. À cet effet, les parties ont le choix entre une promesse de vente et un compromis de vente. Malheureusement, ces avant-contrats ne présentent pas les mêmes avantages. Découvrez ici pourquoi opter pour une promesse de vente plutôt qu’un compromis.

Promesse de vente : avantages pour l’acheteur

La promesse de vente est un contrat par lequel une partie appelée « vendeur » s’engage à céder son bien à une autre partie appelée « acheteur » à un prix déterminé. C’est un engagement unilatéral qui n’oblige donc que la partie engagée, soit le vendeur. Autrement dit, même après signature, le potentiel acheteur peut ne pas conclure la transaction ou peut refuser de respecter le contrat. Cela semble avantager le vendeur.

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En revanche, le scénario est tout autre lorsqu’il s’agit d’un compromis de vente. Étant un contrat synallagmatique, ce dernier engage les deux parties en parts égales. Le vendeur a l’obligation de vendre le bien en objet à l’acquéreur ayant signé l’avant-contrat et celui-ci doit l’acheter. En cas de non-respect des termes de l’avant-contrat par le vendeur, l’acheteur peut saisir la juridiction compétente pour se faire rétablir dans ses droits. Mais, cela a un coût. De la même manière, lorsque c’est lui le fautif, il peut se faire poursuivre en justice par son vendeur. Il sera donc amené à payer d’importants dommages-intérêts.

Promesse de vente : avantages pour le vendeur

Bien qu’elle paraisse désavantageuse pour le vendeur, la promesse de vente offre quelques prérogatives au vendeur. D’abord, ce dernier n’aura plus à dépenser dans les procédures judiciaires. Il sera libre de tout engagement et peut rapidement chercher un autre acquéreur si le potentiel acheteur disparaît après signature de l’avant-contrat.

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Ensuite, le vendeur peut annuler l’opération tant que l’option d’achat n’est pas encore levée. Mais un tel procédé lui coûterait cher. Il va perdre l’indemnisation d’immobilisation que l’acheteur est appelé à lui verser. De même, il risque de verser des dommages-intérêts au potentiel acquéreur. Ceux-ci peuvent s’élever jusqu’à 20 % du prix de vente du bien.

Enfin, l’acheteur perd la somme déposée chez le vendeur en guise d’indemnité d’immobilisation s’il ne lève pas l’option d’achat du bien. Cette somme ne doit pas excéder 10 % du prix du bien mis en vente. Néanmoins, si la non-levée de l’option est due à une clause suspensive de la promesse de vente, l’argent est retourné au déposant.

Somme toute, la promesse de vente avantage à la fois le vendeur et le potentiel acheteur. Contrairement au compromis de vente, elle n’engage qu’une seule partie (le vendeur) laissant une certaine liberté à l’acheteur. La mise en œuvre de cette liberté, surtout de façon abusive, offre au vendeur certains avantages dont l’acquisition de l’indemnisation d’immobilisation.

Les différences clés entre une promesse de vente et un compromis

La promesse de vente et le compromis de vente, bien qu'ayant pour objet la cession d'un bien immobilier, diffèrent par leur nature juridique. Alors que la promesse ne repose sur aucun engagement ferme des parties, le compromis est un contrat définitif.

Une fois signé par les deux parties et accepté sans réserve, le compromis de vente engage définitivement le vendeur et l'acheteur. À partir de cette signature, s'ouvre une période durant laquelle l'acquéreur doit notamment obtenir son crédit bancaire si besoin, ou encore faire inspecter minutieusement le bien avant sa livraison.

En revanche, dans la promesse de vente, seule une partie (le vendeur) s'engage au départ. Elle permet à ce dernier de se mettre en relation avec plusieurs acquéreurs potentiels simultanément tout en restant libre d'agir comme bon lui semble. Lorsque l'éventuel acheteur manifeste son intention d'exercer l'option fixée dans ladite promesse, celle-ci devient alors irrévocable.

Les étapes clés pour rédiger une promesse de vente solide

Pour rédiger une promesse de vente solide, plusieurs étapes clés sont à respecter. La première consiste à déterminer les éléments essentiels devant être mentionnés dans la promesse. Ceux-ci incluent notamment l'identité des parties, la description précise du bien immobilier (adresse, superficie, etc.), ainsi que le prix de vente et ses modalités de paiement.

Le vendeur doit aussi veiller à préciser les conditions suspensives qui pourront annuler ou suspendre la promesse en cas d'imprévus ou d'événements indépendants des volontés des parties (obtention d'un prêt immobilier, par exemple).

Il faut que les parties prennent connaissance du contenu de la promesse avant sa signature. Il est recommandé qu'une lecture intégrale soit effectuée afin de détecter toute ambiguïté éventuelle et d'y remédier ensemble.

Il faut s'assurer que toutes les informations obligatoires soient présentes dans la promesse au moment où elle est signée : un diagnostic technique global fourni par le vendeur pour les logements en copropriété datant de plus de 15 ans, un constat établi lorsqu'un bien vendu a été construit sur une zone exposée aux risques naturels, technologiques ou miniers, etc.

Une fois ces différentes étapes validées, vient alors le temps de signer définitivement cette fameuse promesse de vente. Celle-ci permettra au propriétaire-vendeur d'être assuré quant à l'intérêt porté à son bien immobilier, tout en conservant une certaine liberté d'action pour la suite.