L'investissement locatif est une activité qui consiste à acheter un bien immobilier afin de le mettre en location. Pour ce faire, l'investisseur peut opter pour la mise en location vide ou meublée. Cette dernière est attractive pour son exonération fiscale supplémentaire par rapport à la location nue. En parallèle, si vous décidez d'investir dans la location meublée, il est indispensable de connaître comment déclarer vos revenus.

Location meublée non professionnelle

Le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) concerne les bailleurs qui mettent en location un ou deux appartements meublés. Les revenus de la location sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cas l'investisseur est appelé à choisir un régime d'exposition afin de déclarer ses revenus. Il s'agit notamment du régime micro-BIC et du régime réel.

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Pour bénéficier de l'un des régimes, il est important de noter que le loueur ne devrait pas dépasser 23.000€ de revenus locatifs par an ou 50 % des revenus globaux.

Régime micro-BIC

S'agissant du régime micro-BIC, il est basé sur le modèle du micro-foncier pour les revenus fonciers. Il est particulièrement assigné aux investisseurs dont les rémunérations de leurs patrimoines sont inférieures à 72.000€ charges comprises. De même, il s'applique à ceux qui possèdent un meublé de tourisme, un gîte rural ou une chambre d'hôtel avec des recettes inférieures à 176200€. Le seuil minimum d'imposition est fixé à 350€.

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Indiquez le montant brut de vos recettes sur votre déclaration de revenus en ligne ou avec le formulaire n°2042 C-PRO.

Régime réel

Par contre, le régime réel s'adresse aux contribuables qui perçoivent plus de 72.600€ de revenus locatifs meublés charges comprises par an. C'est pourquoi le montant de vos recettes doit être impérativement reporté sur la déclaration professionnelle du formulaire 2042 C-PRO particulièrement dans la rubrique "revenus des locations meublées non professionnelles". Ici, vos revenus nets imposables seront déduits des frais et des charges.

Location meublée professionnelle

L'investisseur peut également réaliser sa location meublée sous un statut professionnel. Selon l’article 155, IV du code général des impôts, les conditions requises pour être loueur en meublé professionnel sont :

• les recettes annuelles doivent dépasser 23 000 €, loyer et charges compris;
• ces recettes représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Le bailleur pourrait choisir aussi entre le régime forfaitaire du régime micro-BIC et régime réel.

Cependant, l'investisseur sur le statut de location meublée professionnel doit obligatoirement remplir le formulaire 2042 C-PRO. Ceci pour fournir des informations appropriées sur l'ensemble des recettes et des charges déductibles dans le cadre de votre activité. Ce processus est matérialisé au niveau de la rubrique " Revenus industriels et commerciaux professionnels ".

En somme, les locations saisonnières qui ne dépassent pas 760€ par an. Elles sont totalement exonérées et non déclarées à l'impôt sur le revenu.

Les obligations fiscales pour les propriétaires de locations meublées

En dehors des statuts fiscaux auxquels il est soumis, le propriétaire d'une location meublée doit respecter certaines obligations fiscales. Il doit déclarer les revenus issus de sa location meublée chaque année à l'administration fiscale en remplissant une déclaration complémentaire (n°2042 C). Cette déclaration permettra au bailleur de payer les impôts sur ses revenus locatifs.

Si la location meublée se situe dans un immeuble collectif ou en copropriété, le propriétaire devra s'acquitter des charges communes liées à l'immeuble telles que les frais d'entretien et de réparation des parties communes. Il pourra aussi être amené à cotiser à un fonds de travaux destiné aux gros travaux nécessaires dans l'immeuble.

Si le bailleur opte pour le régime réel d'imposition du bénéfice tiré de son activité locative en meublé non professionnelle ou professionnelle (LMNP/LMP), il devra tenir une comptabilité précise afin de pouvoir justifier toutes ses dépenses déductibles. La liste des charges déductibles inclut notamment les intérêts d'emprunt relatifs à l'acquisition du bien immobilier ainsi que les frais liés aux travaux et à l'aménagement du logement.

Il faut rappeler qu'en cas de litige avec un locataire ou entre copropriétaires, il est fortement recommandé au propriétaire d'une location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP/LMNP) de faire appel aux services juridiques d'un avocat spécialisé en droit immobilier ou fiscal. Celui-ci pourra non seulement l'aider à résoudre le litige mais aussi à faire valoir ses droits et obligations en matière fiscale.

La location meublée est un investissement rentable qui nécessite toutefois une bonne connaissance des règles juridiques et fiscales applicables. Il faut se renseigner auprès de professionnels de l'immobilier ainsi que des experts-comptables avant toute démarche d'investissement locatif dans ce domaine.

Les avantages fiscaux liés à la location meublée

La location meublée offre de nombreux avantages fiscaux pour les propriétaires investisseurs. En optant pour le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), il est possible d'amortir la valeur du bien acquis et des équipements mis à disposition dans le logement. Cette déduction permet ainsi de réduire considérablement l'assiette imposable.

Le régime fiscal LMNP permet aussi aux propriétaires de déduire l'intégralité des charges liées au fonctionnement et à la gestion locative (taxe foncière, frais de notaire, assurances...), ainsi que les intérêts d'emprunt relatifs au financement du bien immobilier.

En tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP), les contribuables bénéficient même d'une exonération totale des plus-values immobilières réalisées lors de la vente du bien sous certaines conditions telles qu'un chiffre d'affaires annuel supérieur à 23 000 euros hors taxes ou une inscription au registre du commerce et des sociétés.

Autre avantage économique : pour encourager les propriétaires à louer leur résidence principale pendant leur absence temporaire, l’administration fiscale a instauré un dispositif spécifique. Ce dernier prévoit une exonération partielle ou totale si le logement est loué meublé moins de 120 jours par an. Les revenus générés sont alors exceptionnellement non-imposables jusqu'à un plafond fixé chaque année par arrêtés ministériels.

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux en LMNP ou LMP, vous devez respecter scrupuleusement les réglementations et obligations comptables qui y sont liées. Les investisseurs doivent donc s'assurer que leur location meublée est bien conforme à la réglementation en vigueur afin d'éviter toute sanction fiscale par l'administration.

Si la location meublée peut offrir des perspectives intéressantes sur le plan financier, elle nécessite une bonne connaissance des règles juridiques et fiscales applicables. Vous devez vous faire accompagner par des professionnels compétents dans ce domaine avant tout investissement locatif pour réduire les risques et anticiper toutes les conséquences sur le plan fiscal.