Blog Immobilier

L’investissement immobilier constitue,  pour une entreprise, compte tenu des montants en jeu, une étape clé de son développement.

Le chef d’entreprise qui investit dans ses locaux se trouve confronté à de multiples possibilités de montages financiers et fiscaux.

Mais, tout d’abord, une question préalable :

Pourquoi acquérir ses locaux ?

Pour le dirigeant qui hésite entre une solution de location et une acquisition, de nombreux arguments militent en faveur de l’acquisition, si les conditions sont réunies :

-          Les taux d’intérêt sont bas :

Dans les années 1980, les taux d’intérêts étaient supérieurs à 15% l’an: un financement de 1 000 000 d’euros sur 15 ans générait une charge annuelle de 171 017 euros, soit un coût total d’environ 2 565 000 euros.

Aujourd’hui les taux avoisinent 5%: le même financement génère une charge annuelle de 96 340 euros, soit un coût total d’environ 1 445 000 euros.

De tels niveaux de taux allègent d’autant la charge de remboursement des financements, et rendent aujourd’hui possibles des opérations, qui hier, ne l’étaient pas.

-          Les niveaux des  loyers ont  fortement augmenté ces dernières années

Ils ont évolué ces dernières années, en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction, réduisant l’écart avec une charge de remboursement : l’indice a augmenté de plus de 30 % en 9 ans, alors qu’une charge de remboursement reste stable (dans le cas d’un taux d’intérêt fixe).

-          Les rendements locatifs  exigés par les investisseurs sont souvent élevés :

Ils peuvent approcher ou dépasser 9%, pour des locaux d’activité en zone industrielle, ce qui constitue  (compte tenu du niveau des taux d’intérêts actuels) l’équivalent d’une charge de remboursement ; ceci est encore plus vrai si l’on se place dans l’hypothèse d’un apport financier en accompagnement du crédit demandé, ce qui permet de réduire le montant du crédit donc celui de la charge de remboursement.

-          l’acquisition de l’immobilier permet des économies d’impôts.

En effet, une partie importante du coût d’acquisition sera déductible du bénéfice imposable de l’entreprise :

- soit l’acquisition se fait en direct et elle déduit les intérêts d’emprunt et amortit l’immeuble dans  sa comptabilité, (en cas de recours à un crédit), soit elle déduit une redevance de crédit-bail (en cas de recours à cette solution),

- soit l’acquisition se fait par une société patrimoniale distincte de l’exploitation (Société Civile Immobilière par exemple), et le loyer payé par l’exploitation à cette société est déduit du bénéfice imposable, et est utilisé par la société civile immobilière pour rembourser le financement mis en place.

-          L’immobilier peut constituer un complément de revenu appréciable après la cessation d’activité du dirigeant :

L’achat par un dirigeant de son immeuble d’exploitation lui permet de se constituer un patrimoine générateur de revenus complémentaires ou de plus-values.

En cas de cession de l’entreprise et conservation de l’immeuble par de dirigeant vendeur (dans une structure patrimoniale ad hoc par exemple), la location de l’immeuble au repreneur de l’entreprise, peut constituer une source appréciable de revenus supplémentaires.

De même, la vente de cet immeuble peut dans certains cas être exonérée de plus-value, permettant ainsi de dégager un capital disponible non négligeable au moment du départ à la retraite.

Le  chef d’entreprise qui décide  d’acquérir ses locaux devra se poser deux questions fondamentales:

Première question : faut-il intégrer l’immeuble  à ses autres  actifs  professionnels ou au contraire l’isoler dans une  société juridiquement indépendante?

Seconde  question : comment choisir la meilleure manière de financer ce local parmi les différentes solutions possibles ?

Sachant  que ces deux questions sont interdépendantes, dans la mesure où le choix de la structure juridique aura des conséquences financières et fiscales.

1) Intégration dans les actifs  d’exploitation :

L’immeuble fera partie de ses immobilisations au même titre que son matériel de  production.

-          Deux solutions possibles :

• financement par  crédit amortissable
• financement par crédit-bail immobilier

2) Création d’une structure spécifique

Dans  ce  cas, il est d’usage de créer une Société Civile Immobilière (SCI) qui pourra constituer la structure  d’accueil de l’immeuble.

Deux options fiscales possibles :

-          options pour le régime de l’impôt sur les sociétés :

• deux solutions de financement possibles :

1. financement par  crédit amortissable
2. financement par crédit-bail immobilier

-          option pour le régime fiscal des sociétés de personnes :

• quatre solutions possibles :

1. financement par  crédit amortissable
2. financement par crédit-bail immobilier
3. financement par un crédit In Fine (nécessite un apport initial important)
4. financement par un crédit d’un montant réduit (utilisation de l’apport possible pour le In Fine sous forme d’autofinancement et réduction à due concurrence du crédit amortissable)

Ce qui fait donc 8 options possibles, sans parler des possibilités de solutions particulières telles les baux à construction et démembrements de propriété.

Nous nous proposons dans les prochains articles, de mesurer à l’aide  d’exemples chiffrés, les avantages et inconvénients de ces différentes solutions.

Christian JULHE

Conseil et Formation

Financement de l’immobilier d’entreprise

Christian.julhe@orange.fr

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