Quelle fiscalité pour un viager ?

La vente en viager peut désigner une belle opportunité pour le vendeur comme pour l’acquéreur. Elle consiste, en effet, à transférer un bien immobilier à une tierce personne qui, en compensation, versera une pension au vendeur jusqu’à son décès. Cette vente est également soumise à un régime juridique et fiscal précis. Ainsi, quelle fiscalité pour un viager ? Plus de détails dans cet article.

Les droits de mutation sont à payer par l’acquéreur

L’acquéreur d’un bien en viager doit nécessairement régler les droits d’enregistrement calculés lors de la vente, sur la valeur en capital du revenu mentionné dans l’acte et qui sera remis au vendeur. Le cas échéant, cette somme doit être augmentée du bouquet, c’est-à-dire le montant versé par l’acquéreur. De plus, les droits d’enregistrement s’appliquent généralement dans les conditions de droit commun et leur taux complet s’élève à 5,80% dans certains départements.

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Les taxes locales sont dues par le titulaire du viager

En ce qui concerne les taxes locales, le redevable de la taxe foncière est en réalité le détenteur du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Ainsi, dans le cadre d’un « viager occupé », et en l’absence d’indication dans l’acte de vente, c’est le vendeur qui en est redevable. En revanche, lorsque le vendeur garde un droit d’usage et d’habitation sur l’appartement vendu, c’est l’acquéreur qui aura la charge du remboursement de la taxe foncière. Dans le cas d’un « viager libre », c’est également l’acquéreur qui en est redevable.

Taxe sur la fortune immobilière

Dans le cas d’une vente en viager occupé, le vendeur garde le droit d’usage et d’habitation ou d’usufruit. Dans les deux cas, le vendeur doit notifier la valeur de ce droit au titre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Aussi, le droit d’usage et d’habitation comme l’usufruit sont évalués à partir du même registre fiscal. Cependant, le droit d’usage étant plus limité, un abattement de 40% lui est attribué.

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De l’autre côté, l’acquéreur d’un viager occupé doit affirmer à l’IFI la valeur du droit de propriété du bien. Dans le cas où le viager est libre, l’acheteur déclare la valeur du logement acheté et enregistre au passif la valeur du capital représentatif de la redevance.

La rente est une pension imposable pour le vendeur

Pour le rentier, le revenu viager désigne une rente imposable au barème progressif de l’IR (Impôt sur le Revenu) pour une fraction de sa valeur. Celle-ci est déterminée en fonction de l’âge du bénéficiaire à la date du premier dépôt de la rente. La fraction imposable du revenu est fixée une fois pour toutes lors de la vente. Afin de déterminer la fraction imposable, il faut prendre en compte l’âge du plus âgé des conjoints pendant la durée du mariage ou l’âge du survivant à la date du décès.

Les avantages fiscaux du viager pour l'acquéreur

Le viager offre aussi des avantages fiscaux pour l'acquéreur. Lorsque vous achetez un bien immobilier en viager, vous n'aurez pas à payer de droits d'enregistrement sur le montant total de la valeur du bien. La taxe ne sera perçue que sur la partie payée en capital lors de l'achat.

Les paiements effectués par l'acheteur au titre de la rente sont déductibles de ses revenus imposables dans certains cas. Cette déduction est accordée si le propriétaire vend son logement occupé et non libre, ainsi qu'en cas d'acquisition d'un logement destiné à sa résidence principale ou celle d'un membre du foyer fiscal.

Les règles relatives aux taxes foncières peuvent aussi être avantageuses pour les acquéreurs en viager sous certaines conditions. Effectivement, lorsque le vendeur reste locataire après la vente moyennant une rente viagère, il conserve sa qualité d'occupant devant les impôts locaux pendant 2 ans suivant la cession.

Investir dans un achat en viager peut être une solution intéressante pour ceux qui cherchent à réduire leur pression fiscale tout en obtenant un bien immobilier à moindre coût.

Les conditions pour bénéficier de l'exonération de plus-value immobilière dans un viager

Si le vendeur est une personne physique, il peut bénéficier d'une exonération de la plus-value immobilière obtenue lors de la vente en viager sous certaines conditions. Pour cela, il doit avoir plus de 70 ans au moment de la cession du bien immobilier ou être titulaire d'une carte d'invalidité correspondant à un taux d'au moins 80%.

Il doit avoir occupé ce logement en tant que résidence principale pendant les quatre années précédant la vente. Si ces conditions sont remplies, et après déduction des éventuels frais supportés par le vendeur (travaux, commissions), l'exonération totale s'applique.

Dans le cas où le vendeur ne remplit pas toutes les conditions permettant l'exonération totale, une exonération partielle pourra être appliquée. Cette dernière sera calculée selon des modalités différentes selon si le vendeur est âgé ou non de 70 ans au moment de la vente.

Il est primordial que les vendeurs prennent connaissance des critères exigés pour bénéficier de cette exonération fiscale, afin que ceux-ci soient respectés avant toute transaction.