Savoir qui paie les travaux dans une maison à vendre dépend du moment de la vente : le vendeur n’a pas d’obligation légale de rénover avant de vendre, et ce qu’il décide de refaire reste à sa charge. Une fois les clés remises, tout chantier revient à l’acheteur, et la période entre le compromis et l’acte se règle par écrit.
Vente en l’état : le vendeur n’est pas tenu de faire des travaux
Un vendeur peut proposer sa maison telle qu’elle est, avec ses défauts connus et déclarés. Les diagnostics obligatoires informent l’acheteur sur l’état du bien, mais ils n’imposent pas au vendeur de remettre la maison aux normes avant la signature.
Le vendeur qui rénove avant de vendre paie ses travaux seul, puis les répercute, ou non, dans son prix. Le vendeur qui ne touche à rien laisse l’acheteur chiffrer ce qui manque et en tenir compte dans son offre.
Le prix de vente sert donc de variable d’ajustement : une cuisine à refaire ou une toiture fatiguée se discutent en euros, pas en obligation de faire.
Entre le compromis et l’acte authentique : la clause travaux
Entre les deux signatures, le vendeur doit livrer la maison dans l’état où elle se trouvait au compromis. Une dégradation survenue dans l’intervalle (dégât des eaux, vitre brisée) reste à sa charge.
Quand le vendeur s’engage à réaliser des travaux avant l’acte, le compromis doit les décrire : nature des travaux, délai, factures à fournir. Une promesse orale n’engage personne devant un notaire.
L’acheteur qui veut commencer un chantier avant l’acte a besoin de l’autorisation écrite du vendeur. Si la vente échoue, l’argent déjà dépensé est perdu pour lui.
Maison en copropriété ou en lotissement : la date du vote décide
Pour une maison qui dépend d’une copropriété ou d’une association syndicale de lotissement, les travaux votés en assemblée générale se répartissent selon leur date. En règle générale, les appels de fonds exigibles avant la vente sont payés par le vendeur, ceux qui deviennent exigibles après par l’acheteur, sauf convention contraire entre les parties.
Trois situations se présentent :
- travaux votés avant le compromis : l’acheteur doit en connaître le montant et l’échéancier, qui figurent dans les documents remis avant la signature ;
- travaux votés entre le compromis et l’acte : le compromis doit prévoir qui les finance, faute de quoi la règle de l’exigibilité s’applique ;
- travaux votés après l’acte : ils reviennent à l’acheteur, devenu copropriétaire.
Pour un lotissement, la même logique se négocie au compromis. Mieux vaut y écrire le partage des appels de fonds que le découvrir à la réception d’une facture.
Assainissement et vices cachés : les cas où la loi désigne le payeur
Pour une maison raccordée à un assainissement non collectif (fosse septique), le contrôle du service public annexé à la vente peut révéler une installation non conforme. Le vendeur n’a pas à la refaire : la loi laisse à l’acheteur un délai après la signature pour réaliser les travaux de mise en conformité. Un devis en main, l’acheteur peut en revanche demander une baisse de prix.
La garantie des vices cachés protège l’acheteur d’un défaut grave, déjà présent à la vente et impossible à déceler lors d’une visite normale. Il dispose en général de deux ans à partir de la découverte du défaut pour agir, sans dépasser vingt ans après la vente.
Deux issues existent : annuler la vente et récupérer le prix, ou garder la maison et obtenir une réduction du prix. Pour prouver le vice, une expertise judiciaire est souvent nécessaire, et il vaut mieux documenter les dégâts avant de réparer.
La clause de non-garantie, fréquente dans les actes entre particuliers, protège le vendeur de bonne foi. Elle ne joue ni pour un vendeur professionnel, ni pour un vendeur qui connaissait le défaut.
Négocier les travaux dans le prix de vente
La méthode la plus courante consiste à demander des devis avant de faire une offre. L’acheteur chiffre les postes à refaire, puis les déduit de son prix plutôt que d’attendre que le vendeur s’en charge.
Un vendeur peut aussi préférer garder ses factures : certains travaux réduisent la plus-value imposable, comme l’explique cet article sur la déduction des travaux du prix de vente.
Pour une rénovation lourde, faire chiffrer le projet par un professionnel évite les mauvaises surprises ; les règles sur le recours à un architecte disent à partir de quand il devient obligatoire.
Après la vente : ce qui reste à la charge de l’acheteur
Dès la remise des clés, les améliorations, les mises aux normes volontaires et l’entretien courant sont à la charge de l’acheteur. Il les finance sur ses fonds propres, dans son prêt immobilier ou avec un emprunt pour financer des travaux.
Les chantiers qui reviennent le plus souvent sont détaillés dans les travaux courants après un achat, ce qui aide à prévoir un budget dès l’offre.
Deux recours subsistent : la garantie des vices cachés vue plus haut, et, pour une maison récente, la garantie décennale du constructeur, qui couvre les désordres graves de la construction.
Un compromis qui nomme chaque travail, son payeur et sa date évite la plupart des litiges. Pour un défaut découvert après la vente, c’est le délai de deux ans qui compte, à partir du jour où il apparaît.
